- Más szektorokhoz képest a logisztikai szegmens felől sokkal több pozitív jelzés érkezik. A fanyalgó, kétkedő hangok ellenére úgy tűnik, hogy az Önök projektjei is sikeresek. Mit gondolnak, miért? Erős a kereslet, jó a helyszín, ismerik a potenciális bérlők igényeit?
- Már négy helyszínen vagyunk jelen Budapest körül. Nem csak Maglódon, de Fóton és Pátyon is építkezünk, sőt, hamarosan Alsónémediben is ipari ingatlanfejlesztésbe kezdünk. Jelenleg egy 150 ezer négyzetméteres kész portfólióval rendelkezünk, ami év végére 315 ezer négyzetméterre nő. Valóban azt tapasztaljuk, hogy egy viszonylag erős kereslet dominálja a piacot, aminek a szerkezete az elmúlt években átalakulóban van. Az e-kereskedelem például a koronavírus-járvány időszakában szinte kilőtt, azóta viszont alapvetően stagnál annak ellenére, hogy hosszútávon növekedés várható ezen a területen is. Mindemellett Magyarországon is egyre nagyobb teret nyernek a külföldi működőtőke (FDI) beruházások és elsősorban Ázsia számára vagyunk vonzó célpont, hiszen a kínai és dél-koreai cégek szívesen hozzák ide a gyártást, szerelést, hogy hozzáférhessenek az Európai Unió piacaihoz.
- A bérlői kereslet struktúrája is átalakult?
- Igen, egyebek mellett jelentősen nőtt a könnyűipari gyártást végző cégek aránya a bérlők közt. Ezen vállalkozások egyre nagyobb hányada magas energiaintenzitású operációt működtet, aminek a kiszolgálása itthon nem mindenhol adott. Egyelőre képesek vagyunk ezeket az igényeket is kiszolgálni, mindkét jelenleg üzemelő megaparkunkban vannak ilyen profilú cégek.
- Profiltól függetlenül kérdezem: miként változtak a bérlői igények az utóbbi években?
- Jelentős változást nem tapasztalunk ezen a területen. A bérlők alapvetően olyan jó minőségű területet keresnek, ahol hatékonyan, alacsony üzemeltetési költség mellett végezhetik tevékenységüket. Egyre nagyobb igény mutatkozik arra is, hogy egy vállalkozás az energiaellátását minél nagyobb mértékben megújuló energiából fedezhesse – erre mi biztosítunk lehetőséget. Saját fejlesztésű épületfelügyeleti rendszerünk is van, ami személyre szabható, tehát a cégek a saját kezükbe vehetik az irányítást az általuk bérelt területeken. Ezzel kapcsolatban is pozitív visszajelzéseket kapunk.
- A hírek szerint a fenntarthatóság a finanszírozói oldalon is egyre hangsúlyosabb elvárás.
- Ma már nemigen juthat hitelhez egy olyan raktárfejlesztés, ami nem EU taxonómia kompatibilis és nem veszi figyelembe a fenntarthatósági szempontokat. Mi elsők voltunk itthon, akik a BREAAM New Construction kategória Excellent minősítésének megfelelő raktárépületet adtunk át, jelenleg pedig minden fejlesztés alatt álló csarnokunk a legmagasabb, Outstanding minősítés és az EU Taxónómia szerint épül. Ebben itthon egyedülálló a HelloParks, de régiós szinten is csak elvétve találni ilyen ipari fejlesztést.
- A bérleti díjak csak enyhén emelkedtek, ám az építési költségek riasztóan magasak. Miként sikerül egyensúlyt teremteni? Mennyire sújtja az építőanyag/munkaerő hiánya az ágazatot?
- A mi tapasztalatunk szerint jelentősen növekedtek a bérleti díjak a kisebb, különösen a 2-3 ezer négyzetméteres raktárak esetében. Emellett a szomszédban kialakult háborús helyzet, a koronavírus-járvány és az ellátási láncok akadozása az építési költségeket is a magasba repítette az elmúlt időszakban. Ehhez képest jelenleg azt látjuk, hogy a kivitelezési költségek körülbelül 10 százalékot csökkentek, tehát ennyivel kevesebből lehet most befejezni egy projektet az elmúlt év azonos időszakához viszonyítva. Az építőanyag-ellátás akadozása mostanra Magyarországon is megoldódott, de a munkaerőhiány továbbra is egy valós probléma.
- Úgy tűnik, hogy Magyarországon M0 környéke lassan megtelik. Van még fejlesztési terület elfogadható áron, van az M0-nak alternatívája?
- Véleményem szerint bizonyos helyeken továbbra is vannak még elérhető telkek az M0 környékén, ezeket viszont valóban nehezebb most eladni. Sokkal kevesebb tranzakciót látunk jelenleg a körgyűrű környékén a stagnáló gazdasági helyzet következtében. Az M6-os, M7-es autópálya kivezetőin, vagy a reptér közelében is vannak még eladó területek, jelenleg azonban az eladói árak ritkán vonzanak vételi szándékot.
- Hogy áll Budapest a régiós versenytársakhoz képest (Pozsony, Prága, Brno stb.)
- Mindegyik lokációban markáns bérleti díj emelkedés zajlott le az elmúlt másfél-két évben. Gyakorlatilag, ha ezek közül bármelyik helyszínen megépül egy csarnok, az hamar bérlőkre talál, tehát a kereslet továbbra is igen erős a régióban, amivel Budapest is tartja a lépést.
- Mik a terveik 2023-ra vonatkozóan?
- A jelenlegi portfólió bérbe adottságától függően az idén tervben van 100-150 ezer négyzetméternyi raktárfejlesztés elindítása. Ebből 100 ezer négyzetméter kivitelezését még az első félévben megkezdjük, a további épületeket az év második felében indítanánk. Jelenleg évi átlag 150 ezer négyzetméternyi területet építünk be, ennél többre pedig nem is igen törekszünk Budapest körül. Pillanatnyilag többféle opció feltérképezése zajlik, többek között vizsgáljuk a külföldi terjeszkedés lehetőségét is.
A képre kattintva galéria nyílik
Raktarkereso.info
