A ESG-ről, a befektetői preferenciák változásáról, a piac konszolidációjáról és a logisztika svájci bicskáiról is beszélgettünk.
- Arra kérem, hogy hogy vonjon egy rövid mérleget 2024-re vonatkozóan!
- Csapatunk egy kifejezetten sikeres- és bevétel szempontjából rekord évet könyvelhetett el 2024-ben, annak ellenére, hogy a piacot általánosságban a kereslet visszaesése és a tranzakciók átfutási idejének jelentős hosszabbodása jellemezte. Erre jó példa a több mint 105.000 m2 nagyságú szerződött terület, melyből 47.000 m2 nagyságú bérbeadás 2024 Q4-ben köttetett meg. De belefoglaltatik még több eladott ingatlan és telek is, így azt hiszem, kijelenthetjük: a nehézségek ellenére is eredményesek tudtunk maradni. Csapatunk stabil, ügyfélkörünk egyre növekszik, sikereink a piac minden szektorában fellelhetők – ennél nagyobb elismerés nem is érhet minket ingatlantanácsadóként.
- Úgy tűnik, hogy a nagy boom lement. Konszolidálódik a piac, mit vár 2025-től?
- Konszolidálódik, vagy talán már konszolidálódott is. A Cushman & Wakefield a korábban említett várakozások mentén arra számít: 2025 második felében már ismét a piaci bővülés irányába fordulunk, szerencsére ennek már most látjuk jeleit. Több, tavaly parkolópályára állított, vagy lelassított projekt új lendületet kapott, és szerződéses szakaszba tud fordulni már az első negyedévben. Emellett új igények is érkeznek, és a közvetlen bérbeadási piacon (ahol ügynökség nem vett részt a tranzakcióban) is bíztató eredményekről, kilátásokról hallunk. A már említett új-, piacra lépést fontolgató beruházók is számos lehetőséget kínálnak, ezek a beszélgetések is aktívan zajlanak, és remélhetőleg terveik még az idén materializálódnak. Emellett a befektetési piacon is látunk mozgást: több ipari-logisztikai termék is gazdát cserélhet még az év első felében, és ez mindenképpen jó hír vevőknek, eladóknak egyaránt, megszabja a benchmarkot, előkészíti a terepet újabb tranzakcióknak.
- Mi mozgatja jelen pillanatban a piacot?
- Tapasztalatunk szerint az újratárgyalások, bővülések, konszolidációk, vagy ezek kombinációi, a “re-gear” tranzakciók domináltak tavaly, és az idei év első felében is többnyire erre számítunk. Emellett egy-egy stratégiai telekvásárlás, spekulatív fejlesztés is folyamatban van, illetve a vidéki BTS és ingatlanvásárlási megbízások is előfordulnak. Itt is igaz, ami korábban: lassabb, megfontoltabb döntséhozatal jellemzi az igények megvalósulását. A megbízások forrása általában logisztikai tenderekre és távolkeleti (vagy egyéb) vonatkozású termelőtevékenységekre épül.
- Mit gondol, mennyire vonzó befektetési célpont ma Magyarország?
- Több nyugateurópai ingatlan fejlesztő is megkereste a Cushman & Wakefield-et azzal a céllal, hogy Magyarországon, ezen belül is inkább a budapesti régióban találjon telket, fejlesztési projektet, vagy adott esetben megvásárolható üres-, vagy bevétel termelő ingatlant vételi céllal. Ez a régióra-, ezen belül is hazánkra nézve egy pozitívum, hiszen azt sugallja: még mindig vonzó, üzleti szempontból bíztató lehetőségeket kínáló célpont vagyunk. További bizakodásra ad okot a vidéki piac térnyerése. A korábbi termelő központok, mint például Győr, Tatabánya, Kecskemét, Miskolc továbbra is vonzó piaci környezetet kínálnak, és folyamatosan növekednek e téren, de ezek mellett új régiók, városok is immár „térképre kerültek”, mint például Debrecen, Szeged, illetve a várakozások szerint Pécs is követi a sort. A bővülő fejlesztések a munkahely teremtés révén, az adott városok és régiók gazdasági fellendülésében mindenképpen pozitívumként könyvelhetők el.
- Hogyan alakították át az energiahatékonysággal kapcsolatos elvárások a piacot? vagy másképpen fogalmazva: Az irodapiac mumusa (vagy nagy lehetősége) az ESG és a fenntarthatóság. Mennyire fogják ezek a kritériumrendszerek befolyásolni az ipari ingatlanok piacát?
- Befektetői szempontból az ESG immár egy kötelező elem egy-egy termék megítélésében. Az intézményi piac tekintetében már csak zöld tanúsítvánnyal rendelkező ingatlanok lehetnek „prime” besorolásúak, a régebbi-, vagy ESG szempontoknak korlátozottan megfelelő ingatlanok esetében csak diszkontált árazásban lehet gondolkodni. A bérlői megítélés azonban még változó: vannak olyan vállalatok, ahol az ESG megközelítés olyannyira előtérbe került, hogy bizonyos időtartamon belül már csak zéró szén-dioxid kibocsátású épületben működhet, és a meglévő bérleményét is ennek megfelelően alakíttatja át, vagy éppen költözik új helyre. A logisztikai szektorban a közúti szállítás felelős az ÜHG*-kibocsátás 87%-áért, ezért a fenntarthatósági törekvések fókuszában ennek csökkentése áll. A lokáció kiválasztása kulcsfontosságú, hiszen maga az elhelyezkedés jelentős hatással van arra, hogy mekkora távolságokat kell közúton megtenni. Így a lokáció szerepe olykor még az épület ESG-szempontjait is felülírja, hiszen a bérlők az optimális lokáció kiválasztásával jelentős kibocsátás-csökkentést tudnak elvben elérni. Ez magyarázhatja, hogy bár az épület ESG-jellemzői egyre fontosabbak a bérlők számára, az ilyen igények még mindig kisebbségben vannak. Az újépítésű ingatlanok immár elég sok ESG szempontnak megfelelnek (pl. LED világítás, hőszivattyús hűtő-fűtő megoldások, elektromos töltők, optimális szigetelés, stb.), és ez általában elegendő a bérlők számára. A napelemes megoldások költségoptimalizálási szempontból szoktak terítékre kerülni, de a nehézkes szabályozói környezet, illetve az ipari akkumulátorok jelentős bekerülési költsége egyelőre nem segítik a napenergia hasznosításának széleskörű elterjedését a szektorban. (*üvegházhatású gázok. A szerk.)
- Relatíve sok termelőüzem is lehetőséget látott a korszerű raktárépületekben történő működésre, elsősorban az M0 környékén. Tart még ez a trend?
- Teljes mértékig. Ugyan fejlesztőtől függ, hogy milyen típusú cégeket tudnak befogadni, az ingatlanok maguk az esetek többségében (adott esetben kisebb átalakításokkal) tudják fogadni a termelő tevékenységet végző bérlőket. Nyilván nem nehéziparról beszélünk, hanem inkább értékteremtő tevékenységekről, könnyűiparról, összeszerelésről, sőt, adott esetben akkumulátor szektorról, de ezek esetében is inkább a meglévő és fejleszthető infrastruktúra, valamint a biztonság és tűzvédelem szokta a sarkaltos pontot jelenteni, nem az ingaltan típusa vagy elhelyezkedése. Elmondhatjuk: a ma épített raktárépületek az ipar és logisztika svájci bicskái ilyen szempontból.
- Nem mondta, de a szavaiból úgy érzem, hogy optimista.
- Sokat segít munkánkban a Cushman & Wakefield széleskörű-, számos tranzakcióval alátámasztott piaci tapasztalata és professzionális hozzáállása, és az erre alapuló bizalom bérlőktől, vevőktől, bérbeadóktól és eladóktól egyaránt. Piacvezető tanácsadó cégként a nehezebb időszakokban mi is keressük az új, innovatív, alternatív lehetőségeket, amivel ki tudjuk szolgálni ügyfeleinket. Az elért eredmények úgy vélem, magukért beszélnek. Lendületünk töretlen, vezető ipari- és logisztikai tanácsadó szerepünket 2025-ben is szándékunkban áll megtartani.
Raktarkereso.info
