Sok minden más mellett a vidéki piacokban rejlő lehetőségekről, a city logisztika esélyéről és arról is beszélgettünk, hogy miért legelnek birkanyájak a brit raktáraik között.
- A minap az olvastam, hogy a relatíve fejletlen hazai ipari-ingatlan piacot valójában a Covid pörgette fel, hiszen a kényszerű otthonmaradás az online kereskedelem felé terelte a vásárlókat, amelynek kiszolgálására raktárokra volt szükség. Sok új befektető, fejlesztő jelent meg a piacon, de mára a nagy boom lecsengett. Ugyanakkor ez a szegmens még mindig növekedésben van, a fundamentumok rendben vannak. Önök miként értékelik a piacukat?
- Hunyadi Zsuzsanna: Én egy kicsit másképpen látom a helyzetet. Az ipari ingatlanok piaca már a Covid előtt is érett, fejlett piac volt, az M0 környékén kialakultak a klasszikus mikrolokációk –- M1 bevezető szakasza, Szigetszentmiklós, XXII. kerület, reptér környéke, Gyál – amelyek lassan telítődtek. Jelentősebb elmozdulást az jelentett, hogy további mikropiacok alakultak ki, bátor fejlesztők úgy döntöttek, hogy belevágnak egy-egy új terület fejlesztésébe, bevezetésébe. A pandémia valóban hozott némi fellendülést, hiszen világossá vált, hogy készletezni kell. Nem beszállítani a vevőmnek, nem gyártani, mert nem jött meg egy alkatrész, illetve a messziről induló értékláncokat fenntartani sokkal drágább volt, mint létrehozni egy 30-40, akár 50%-kal nagyobb raktárkészletet. Erre a vonatra felültek a fejlesztők. Mára a gőz elfáradt, és inkább egy stabil, lassabb, organikus fejlődésnek lehetünk tanúi.
- Néhány éve vált markánssá a trend, mely szerint egyre többen rendezkedtek be gyártásra például a Prologis épületeiben. Ez folytatódik? Mekkora ennek a részaránya az összterületen belül?
- Hunyadi Zsuzsanna: Ez nem Prologis sajátosság, a teljes magyar piacra jellemző. 12 európai országban vagyunk jelen, és itt az egyik legmagasabb a gyártó-összeszerelő tevékenység részaránya. A mi 670 ezer nm-es portfóliónkon belül hozzávetőlegesen 40% ez az arány. A trend továbbra is érezhető, mi is kapunk ilyen jellegű megkeresést, ám végül nagyon kevesen maradnak Budapest környékén. Ennek az oka, hogy a Budapest környéki helyszínek már nem részesülhetnek beruházástámogatásban. Másrészt az összességében 3,5 millió nm már érett, fejlett piacnak számít, ahol versenyezni kell az erőforrásokért, és nem csak az infrastruktúrára gondolok, hanem a munkaerőre is. Aki gyártó-összeszerelő tevékenységet szeretne folytatni, az 85-90%-ban inkább vidéki helyszínt keres.
- Budapest környékén alig kimutatható a munkanélküliség, aki akar, már elhelyezkedett.
- Gárdonyi Lóránd: Azt, hogy hol mennyi munkaerő áll jelenleg rendelkezésre, még megbecsülni sem tudjuk, de azt tudjuk befolyásolni, hogy a Prologis létesítmények a legjobb helyek legyenek, ahol munkahelyeket lehet létesíteni. Ezért fontos, hogy a mi létesítményeinkben nem csak zöld és hatékony a munkavégzés, de valóban jó is. Jó abban az értelemben, hogy figyelünk a bérlőink munkaerő-megtartó képességére, és olyan kezdeményezéseket indítunk, mint például a logisztikai parkok közötti foci kupa megszervezése. Mindez mérhető módon is visszaköszön; a bérlőink értékelik az erőfeszítéseinket, a workforce excellence számaink kimagasló értéket érnek el. A cél az, hogy cél az, hogy a munkavégzés helye is valós hozzáadott értéket jelenthessen mind a munkavállalónak, mind a munkáltatónak.
- A vidéki ipari-ingatlan beruházásoknak a nagy, zöldmezős, autóipari befektetések adják a hajtóerejét?
- Hunyadi Zsuzsanna: A vidék – összességében – nagy piac, hiszen másfél millió nm-ről beszélhetünk, de nem homogén. Budapest környékén az A+ kategória a jellemző, a big boxok. Vidéken más a struktúra, illetve a vidéki helyszínek sem egyformák, de azt érdemes látni, hogy a debreceni, győri, szegedi stb. piacok önmagukat nem képesek fenntartani, nem a kereslet-kínálat alapján fejlődnek, hanem egy kiemelt, markáns szereplő kiszolgálására rendezkedtek be, aki a keresletet indukálja. Ha ez a bérlő – például valamelyik nagy autógyár – elmenne, komoly bajok lennének. Ha az M0 környékén kivonul egy bérlő, a lokáció továbbra is működőképes maradna, a megüresedett helyre újabb bérlők érkeznének, itt sokszínűbb, összetettebb a helyzet.
- Egy-két éve úgy tűnt, hogy az ESG követelményrendszer gyökerestől alakítja át a fejlesztések részleteit. Tart még a láz?
- Gárdonyi Lóránd: Az ESG bizonyos mértékig velünk marad. Az energiaválság egyik nagy tanulsága az volt, hogy a zöld gondolat mellé kifizetődő döntés büdzsét is rendelni, hiszen az energiamegtakarítás legjobb és talán legegyszerűbb módja, ha egyszerűen el sem fogyasztjuk azt. Nagyon beépült a gondolkodásba, hogy hosszabb távon is takarékosan bánjunk az energiával. Az ESG ’G’ része, vagyis a governance mindig is velünk volt, riportok, ISO tanúsítványok és hasonló követelmények formájában. A fogyasztók is tudatosabban viselkednek, másként bánnak az adataikkal, gondoljon csak a hulladék-nyilvántartásra, az energiaauditra. Ezek továbbra is fontos oszlopai lesznek a gazdasági működésnek.
- Merre tart a szektor? Meg lehet fogalmazni egyértelmű sarokpontokat?
- Hunyadi Zsuzsanna: A mi célunk, ahogy valamennyi gazdasági szereplőnek, a növekedés. Az, hogy ez milyen makrogazdasági korlátokba ütközik, egy adottság, amit nem tudunk befolyásolni. Mi azt tapasztaljuk, hogy egyelőre kivárnak a szereplők, az első két negyedév szerintem erről fog szólni. Csak azok fognak jelentőset lépni, akik lépéskényszerben vannak, a többiek a ’wait and see’ stratégiát követik. Ettől nem függetlenül, nagy a költségoldali nyomás.
- Kifejtené ezt?
- Hunyadi Zsuzsanna: A növekedés idén azt jelenti, hogy a költségeket optimalizálják a piaci szereplők.
- Mit gondolnak a főváros belső kerületeiben, alapvetően jó lokációban lévő elavult raktárakról? Ezek megmenthetőek, felújíthatók, vagy el kell őket bontani, és újat építeni a helyükre, vagy esetleg nincs is szükség raktárakra mondjuk a Hungária körgyűrű környékén? Vagy másképpen fogalmazva: Kell-e Budapestre city logisztika?
- Hunyadi Zsuzsanna: Párizsban, Londonban vannak ilyen projektjeink. Ezeket jellemzően nagy költségvetésből lehet megvalósítani, amit akkor vállal be egy fejlesztő, ha olyan erős kereslet mutatkozik az azonnali kiszolgálásra, ami nálunk nem jellemző. Budapest mérete egyszerűen nem olyan nagy, hogy indokolna egy city-logisztikai beruházást. Míg nálunk 25 perce vannak a nagy elosztó központok, Londonban több órányi távolságra. Ott érték, hogy kialakítom a belső elosztóközpontomat 30 percre az ügyféltől, akik ennek a költségét hajlandóak meg is fizetni. Nálunk, nem utolsó sorban azért, mert közel vannak az autópályák, a vásárlók egyelőre nem igénylik ezt.
- Gárdonyi Lóránd: a széttagolt tulajdonosi szerkezet miatt nehézkes az erre a célra potenciálisan alkalmas területeknek az akvirálása.
- 12 országban vannak jelen. Mennyire specifikus a magyar piac?
- Hunyadi Zsuzsanna: A mi ügyfélkörünk és az a piac, ahol tevékenykedünk, illeszkedik a többi 11 országhoz, ahol jelen van a Prologis, nincsenek jelentős eltérések. A jogi, szabályozási környezetben jelentkeznek apróbb differenciák. A működésünket alapvetően a kereslet-kínálat határozza meg, az, hogy az adott ország hol tart a gazdasági ciklusban. Nálunk 2018-2020 környékén volt csúcson a kereslet, a cseheknél két éve, de a működés terén hasonlóan gondolkodunk és járunk el, ugyanazok az elvárások velünk szemben, mint másokkal, a bérleti szerződések az említett helyi sajátosságoktól eltekintve hasonlóak, és a BTS beruházásokat is ebbe a körbe sorolom.
- Gárdonyi Lóránd: Fundamentumaiban, strukturálisan teljesen illeszkedünk a társországokhoz, de természetesen vannak eltérések: Angliában ismert és elterjed üzleti modell a dark shell koncepció, amikor valójában csak a négy fal és a tető képezi a szerződés tartalmát, minden mást a bérlő alakít majd ki magának, ami persze szorosan összefügg a bérleti szerződés időtartamával, ami akár többszöröse lehet a magyarnak. Nálunk más a tűzvédelemi szabályozás, ott népszerű a biofűnyírás; báránycsordákat legeltetnek az épületek között. De ahogy mondtuk: a lényeg mindenhol hasonló.
- Hunyadi Zsuzsanna: Van, amiben mi járunk elől. Széles körű az üzemeltetési palettánk, és a külföldi kollégáink elismerően csettintenek, amikor arról beszélünk, hogy a bérlőinkkel a bizalmi alapú együttműködés milyen magas fokát értük el közös munkával. Másutt nem feltétlenül ez a piaci sztenderd.
- Talán az elején kellett volna megkérdeznem: milyen volt a tavalyi évük?
- Hunyadi Zsuzsanna: 2024 Q4 nagyon erősnek tűnhetett az iparági összefoglaló alapján, de a tranzakciók 2/3-a hosszabbítás volt, és 2025 is ugyanerről, a stratégiai alkalmazkodásról fog szólni, így tudunk növekedni. Most az ügyfélmegtartáson van a fókusz, meglévő ügyfelekkel szembeni rugalmasságról, beleértve a szerződéses kondíciókat és futamidőt is. A tavalyi jó számainkat ennek a mindsetnek köszönhetjük. 2026-nál korábban nem jön vissza az érzékelhető mennyiségi növekedés periódusa.
- Gárdonyi Lóránd: Ha valaki visszanéz a piac elmúlt 3-4 évére, akkor azt látja, hogy az üzemetetési költségek meredeken emelkedtek. Mi egyediek vagyunk azon a téren, hogy az ajánlatunk része egy fixált service charge, amely előre rögzített indexálás mellett, kiszámíthatóan működik. A bérlő pontosan látja, hogy öt év múlva mennyit fog fizetni. Ez óriási előny az ügyfeleinknek, a Prologis ezért is tud nagy, stabil és megbízható partner lenni.
Raktarkereso.info
