- A hazai raktárpiac jó része az M0 körgyűrű mentén alakult ki, az Infogroup viszont elég bátor ahhoz, hogy Kelet-Magyarországon is folyamatosan fejlesszen. Mit tudnak Önök, amit mások nem?
- Az Infogroup a kelet-magyarországi regionális piacon kezdte meg ipari ingatlan fejlesztői tevékenységét, leginkább ipari parkok kialakításával, majd ott spekulatív, illetve BTS fejlesztéseken keresztül. Azaz adottság volt a kelet- (és később a közép-) magyarországi regionális jelenlét. Ezek részben logisztikai, ún. raktár-, de egyre inkább könnyűipari csarnokokat jelent, ahol összeszerelő, termelő tevékenység zajlik. Látva a piac fejlődését és felfutását, stratégiai döntés volt erre fókuszálni és nem a Budapesten, illetve környezetében zajló, tömeges, nagydobozos fejlesztésekkel versenyezni. Egyébiránt tulajdonban tartjuk a fejlesztett ingatlanokat, saját körben üzemeltetjük őket, illetve az ipari parkok hosszútávú működtetése is a feladatunk, így az egyedi igényeket is ki tudjuk szolgálni..
- Még nincs baj, de lassan emelkedik a kihasználatlansági ráta. Önöknél mi a helyzet?
- Számos trend mutatkozik a vidéki piacon is, de ott még moderáltabb ütemű az üresedés növekedése. Egyes városokban pedig akár az elérhető (modern) ingatlanok hiánya a jellemző. Mi nagyon pozitív időszakot élünk: a teljes Infogroup portfolióra vetítve 99%-os a bérbeadottságunk és jelentősen növeljük a portfoliónkat. Négy helyszínen folyik fejlesztésünk, a megindított ütemek 65.000 m2 új területet jelentenek. Tekintve, hogy jellemzően nem standard, hanem egyedi igényekhez igazított kulcsrakész csarnokokat építünk, ezek már előbérlettel és hosszú szerződésekkel lekötöttek.
- Miként látja, hogyan változtak/változnak a bérlői igények?
- A near-shoring, friend-shoring* Magyarországon is tapasztalható és ezek a tényezők a bérlői igényeken is megmutatkoznak. A kecskeméti piacon pl. a Mercedes just-in-sequence, azaz gyártósorra szállítása azt jelenti, hogy a beszállítók és logisztikusok a gyár közelében helyezkednek el, percek alatt el tudják érni a gyártósorokat, a készre gyártott alkatrészekkel, félkész termékekkel. A portfoliónkban sok kereskedelmi, logisztikai cég található, akik közelebb mozogtak a vevőkhöz és regionális elosztó központokat alakítottak ki. Esetükben többek közt a szállítási költségek növekedése kényszerítette ki ezeket a lépéseket, míg több ipari felhasználónknál kritikus, hogy karbon-semleges épületben lehessenek és a jelentős energia-fogyasztásukat részben zöld energiából lehessen kiszolgálni. Tekintve, hogy saját tulajdonban tartjuk az ingatlanainkat, azok fejlesztése már azon alapelvek mentén zajlik, hogy hosszabb távon is fenntartható és rugalmasan átalakítható csarnokokat hozzunk létre. (* Elsősorban a multinacionális cégekre jellemző, néhány éve terjedő gyakorlat, amelynek lényege, hogy közelebb telepítik a gyártás kritikusabb elemeit azokhoz a piacokhoz, ahová termelnek. A szerk.)
- Ha már szóba hozta: Mi a helyzet az energia- és kivitelezési költségek emelkedésével? Hogyan lehet ezt beépíteni a bérleti díjakba?
- Az energia, építőanyag- és építési költségek emelkedését részben kompenzálja az építőipari visszaesés, azaz az elérhető építőipai kapacitások lekötésére egyre erősebb verseny alakult ki. Ezzel együtt Magyarország némileg elmarad építőipari versenyképességben a környező országoktól, amit kompenzálunk kell, ha a bérlő jelölt több országot is egyszerre vizsgál. A bérleti díjak emelkednek, főként az egyedi megoldások esetében, hiszen a kialakítási kockázatok mellett egyéb, például a finanszírozási költségekben is emelkedést tapasztalunk.
- Az új raktárakat nyilván magasabb energia hatékonysági mutatókkal építik meg, nem csak az Infogroup, de mások is. De mi a helyzet a régebbi épületekkel?
- Kecskeméten az IGPark Kecskemét Nyugat ipari parkunkban nekünk is vannak régebbi épületeink. Az ebben folyó gyártó tevékenység és a multi bérlőink is igénylik az energia-hatékonyságra törekvést. Ezt részben felújítással, részben megújuló energia használatával lehet jelenleg segíteni. Mi egy napelemparkot telepítünk épp a területen, illetve egy jelentős zöldsáv kialakítása is folyik, mely a karbonsemlegesség felé egy lépés.
- Térjünk még vissza a vidéki helyszínekre. Érezni, hogy ezek a régiók ma jelentős működőtőke beruházások helyszínei?
- A közép- és kelet magyarországi ingatlanainkkal kapcsolatban egyértelműen érezhető ez a hatás. Mi, a magunk részéről hiszünk abban, hogy a sok saját tulajdonú fejlesztés mellett a szakmaiságot és gyors alkalmazkodási képességet felvonultató ingatlanfejlesztők által létrehozott ingatlanállomány elengedhetetlen a hatékony ingatlanpiac kialakulásához, de legfőképp azon cégek kiszolgálására, akik rövid határidővel keresnek elérhető területet, ráadásul a modern ingatlanokban a már említett hatékonysági szempontokra is megoldást találnak.
A képre kattintva galéria nyílik: az első épület az IGPark Kecskemét dél, a második az IGPark Miskolc
Raktarkereso.info
