– Az irodapiac felől érkező hangok vegyesek, sokak mosolya nem őszinte, a legtöbben a bizonytalanságra panaszkodnak. Ellenben az ipari ingatlanok piacával, ahol továbbra is tart a boom: szinte minden négyzetméter bérbe van adva, a kereslet igen jelentős. Meg tudja ezt erősíteni?

– Amikor beléptünk a magyar piacra – meglévő épületeket vásároltunk meg –, még nem működtünk teljes kihasználtsággal, de a 2016–2017 óta elindult erőteljes növekedésnek köszönhetően úgy döntöttünk, hogy spekulatív alapon is elkezdünk fejleszteni a magyar piacon. Sok esetben akkor szerződünk az első bérlővel, amikor az első pilléreket állítjuk fel, de van szerződés, amely akkor köttetik, amikor „bezárjuk a dobozt”, vagyis már „Shell and Core” állapotba kerül a ház. Az elmúlt években ez volt jellemző a spekulatív fejlesztéseinkre, és nem látok arra utaló jeleket, hogy ez a trend változna. Jelen pillanatban úgy tűnik, a Covid19-járvány sem befolyásolta a keresletet, folyamatosan regisztráljuk a beérkező igényeket, amelyek kisebb részben irányulnak gyártó-összeszerelő épületrészre, túlnyomóan inkább klasszikus logisztikai tevékenységet szeretnének végezni a tőlünk bérelt területen.

– Mindenből az szűrhető le tanulságként, hogy megéri spekulatív módon fejleszteni, hiszen így a jelentkező igényeket sokkal gyorsabban ki tudják szolgálni. De hogyan lehet egy épületet megtervezni úgy, hogy még fogalmunk sincs arról, ki érkezik oda?

– Minden épületet a saját, modern sztenderdjeink mentén kezdünk el megtervezni és építeni, amely meghatároz olyan részleteket, mint a tartóoszlopok vagy a kapuk száma és helye, a belmagasság és az épületek számos további jellemzője. Nem dolgozunk generálkivitelezővel, házon belül minden szakterületet lefedő csapatunk van. Szakembereink koordinálják az egyes alvállalkozók munkáját, így az egyes építési fázisokat bármikor le tudjuk lassítani, fel tudjuk gyorsítani, tudjuk módosítani. Az építkezés előrehaladott állapotában is van lehetőség arra, hogy azt a bérlő által jelzett igényeknek megfelelően folytassuk, például abban az esetben, ha neki tiszta térre vagy ADR-raktározásra is alkalmas helyre van szüksége, a tervezettnél kisebb vagy nagyobb irodai vagy szociális rész kell, vagy egyéb sztenderden felüli elvárása van. Ilyenkor a bérlő és a tervezőink folyamatos egyeztetések keretében közösen határozzák meg a változtatások részleteit. Volt rá példa, hogy építés közben pillért és alapzatot is visszabontottunk annak érdekében, hogy a bérlőnk késői, szinte utolsó pillanatban megfogalmazódott igényeit ki tudjuk elégíteni. Egy másik ügyfelünk egy újonnan épülő, 10 ezer négyzetméteres raktárhoz mindössze 50 négyzetméternyi irodarészt kért, így ez került megvalósításra. Az ilyen kéréseknek eleget teszünk, de az épületeinket úgy építjük meg, hogy ha az első bérlő egyszer kiköltözik, akkor a területet gond nélkül tudjuk bővíteni, hiszen az infrastruktúra rendelkezésre áll. Az is fontos törekvésünk, hogy mindig az aktuális törvényi és piaci elvárásokat meghaladó műszaki tartalmat építsünk be épületeinkbe.

– Az ilyen szintű rugalmasság elég ritka az ingatlanok világában, és az sem jellemző, hogy fővállalkozó nélkül fejlesztenek. Az irodapiacon is csak egy céget ismerek, amelyik így dolgozik, igaz, ők is kifejezetten sikeresek.

– Ehhez kell az a csapat, amely felkészültségét tekintve elméletileg akár azonnal kiválhatna, mert képes lenne ezt a fővállalkozói feladatot önálló cégként ellátni. Olyan szaktudás gyűlt össze a cégnél, amely nagyon komoly erőt képvisel. Öröm és büszkeség, hogy ezek a kollégák itt ülnek velünk, és egy csapatban dolgozunk.

– A magyarországi ipariingatlan-piac nagy része az M0-s mentén összpontosul. Mindenki itt akar lenni, különösen a körgyűrű déli szektorára igaz ez. Van még itt fejlesztési telek?

– Az elérhetőség, illetve az ár a fejlesztési foktól függ; a „ready to go, plug and play” területek, tehát ahol akár azonnal lehet építkezni, viszonylag ritkák, és a költségspektrum felső részén helyezkednek el. A számunkra érdekes nagyságrend, azaz a 20-30 hektárt meghaladó fejlesztési telkek szintén csak esetiek. Az, hogy egy potenciálisan érdekes területre mikor és miként épül ki az infrastruktúra, sok mindentől függ, ez jelentősen hátráltathatja a fejlesztési ütemtervet. Mi is az M0-s körgyűrűn vagyunk a legaktívabbak, ideértve annak déli szektorát is. A CTP Budapest környéki portfóliója, amely eddig Biatorbágyra, Dunaharasztira és Üllőre koncentrálódott, a közelmúltban egy 18 hektáros vecsési telekkel bővült, közvetlenül egy autópálya-lehajtó mellett, ahol immár három épületet fejlesztünk párhuzamosan 2021-es átadásra, összesen 81 ezer négyzetméternyi új területet kínálva az M0-s autópálya mellett.

– Tehát a lendület kitart, tovább építkeznek. Milyen terveik vannak még?

– A piacra lépéskor közel 250 ezer négyzetméternyi épületet vásároltunk meg, de azóta saját fejlesztések révén a portfólió mérete több mint 500 ezer négyzetméterre nőtt. A 2021-re szóló fejlesztési terveink eredetileg 190 ezer négyzetméter újonnan átadott épületről szóltak, de a kereslet miatt ezt 250 ezerre módosítottuk. Vagyis a CTP önmaga idén közel 10 százalékkal növeli a Budapest a környéki ipariingatlan-állományt. Visszatérve az M0-s körgyűrű dominanciájához: ebből a negyedmillió négyzetméterből mindössze tízezret építünk idén távolabbi régióban, a többit ebben a körzetben, de 2022-ben már a vidéki helyszínek is kimagasló nagyságrendet képviselnek majd az átadott épületek lokációját illetően.

– Mi a helyzet a telek-, illetve az ingatlanadóval? Ennek megállapítása önkormányzati hatáskör, így erősen változó a nagyságrendje. Van ennek hatása a tervezett fejlesztésekre?

– A bérbeadók ezt a költséget különböző módokon jellemzően továbbhárítják a bérlőkre, így ennek akkor van jelentősége, ha két hasonló paraméterű épület közül választhat a bérlő, és az egyiknél ez a tétel lényegesen magasabb. Az viszont elgondolkodtató, hogy két eltérő funkciójú épület, mondjuk egy raktár és egy irodaépület összehasonlításakor a négyzetméterre vetített értékük különbségét sehogy sem tükrözi a rájuk kirótt építményadó mértéke. Azt gondolom, ennek az aránytalanságnak a kezelése szükséges lesz a jövőben.

– Nagy visszhangja volt a szakmában, hogy a CTP építi a Lenovo üllői gyárát. De azért egy gyárral, illetve egy raktárral szemben mégiscsak más igények merülnek fel.

– A „Shell and Core” fázisnál tartottunk ennél a spekulatívnak indult fejlesztésnél, miközben aktívan részt vettünk a Lenovo tenderén is. Tisztáztuk az igényeiket és egyértelművé vált, hogy minden kérésüket meg tudjuk valósítani, amire szükségük van, értelemszerűen sokkal gyorsabban, mintha egy zöldmezős beruházás keretében kezdtek volna bele az építkezésbe. A 37 ezer négyzetméteres alapterületű épületünkből 34 ezer négyzetméterre tartottak igényt, amelyben a gyártási technológiájukhoz szükséges valamennyi kialakítást elvégzünk. A fennmaradó 3 ezer négyzetméteren egy másik bérlőnknek alakítunk ki mínusz 28 és 0 Celsius-fok közötti hőmérsékletet biztosítani képes gyógyszeripari labort.

– Az egyik sajtóbejáráson említették, hogy a CTP hamarosan karbonsemleges lesz. Mit jelent ez?

– A CTP már 2021-ben karbonsemleges cégként működik. Ezt az eredményt többféleképpen értük el. Egyrészt, ahol fizikailag és technikailag lehetséges, ott az összes épületünket napelemmel tervezzük befedni, amelynek kiépítése az idei évben már elindult. Másrészt kimondott célunk, hogy európai szinten 2023 végére annyi erdőt telepítsünk vagy vásároljunk, ahány négyzetméter bérbe adható területünk van. Ez a későbbiekben azt jelenti, hogy 2023 végén 10 millió négyzetméter erdőről fogunk gondoskodni azokban az országokban, ahol tevékenyek vagyunk. Jelenleg, egy friss csehországi erdővásárlás után már 560 hektár erdővel rendelkezik a CTP, tehát azt a célunkat, hogy minden négyzetméternyi épülethez egy négyzetméternyi erdőt birtokoljunk, a mostani, 6,3 millió négyzetméteres portfóliónkat alapul véve már 89 százalékban elértük.

A képre kattintva galéria nyílik

Raktarkereso.info