- Az elmúlt években nem igazán számolhattunk be jelentős irodapiaci beruházásról, most pedig mintha mindent egyszerre akarnának pótolni a szereplők.
- Valóban nagyon erősen érezhető a fellendülés, az üresedési ráta 5% alatt van, ami azt jelenti – legyen szó raktározási, akár light-industrial területről – hogy bérbeadói piacról beszélhetünk. A fejlesztési boom részben annak is köszönhető, hogy 2016-ig nem sok helyen láthattunk munkagépeket dolgozni. A konjunktúrának köszönhetően – kis túlzással – a cégek sorban állnak a bérelhető területekért, érezhető mértékben nőtt a bérlői igény az elmúlt egy-két év során.
- Akkor ez magával kell, hogy hozza a bérleti díjak emelkedését is.
- Biztosan lesz egyfajta konszolidáció, hiszen ilyen alacsony üresedési rátáknál a még rendelkezésre álló szabad helyek felértékelődnek. A bérlők egy hosszabbítási tárgyalás során nem tudják fegyverként használni azt a fenyegetést, hogy nem megfelelő kondíciók esetén ők elköltöznek, hiszen nincs hova. Ezt az áremelési nyomást enyhítheti, ha beérnek az új fejlesztések. Nem lenne baj, ha az üresedési ráta „egészségesebb” szintre emelkedne a mostani 4-5 %-ról olyan mértékre, hogy már legyen érzékelhető kínálat a piacon. Kérdés persze, hogy ezeket hogyan árazzák be, illetve, hogy ezek az új létesítmények miként válaszolnak a bérlői igényekre.
- A most épülő új fejlesztéseknél továbbra is az M0 környéke marad a favorit?
- Azt gondolom, hogy Budapest és az autópályák könnyű elérhetősége okán a körgyűrű környékének jelentősége megkérdőjelezhetetlen marad, de emellett szinte az is biztos, hogy a paksi atomerőmű tervezett bővítése élénkíti majd a helyi logisztikai piacot. Arra a kérdésre viszont ma még nagyon nehéz válaszolni, hogy ez a hatás a beruházás befejeztét követően is megmarad-e.
- Ezek szerint szó sincs az M7 autópályáról, amire a nevükből következtettem…
- Nincs. Az „M” a 2008-as müncheni Expo Reálra utal, a 7 ötletgazda plusz egy pár alapító tulajdonos ott döntött a cégalapításról. Az M7 2009-ben jött létre, és kezdetben az Egyesült Királyságban a több-bérlős ipari szektorra összpontosított, különös hangsúlyt fektetve a hatékony és pontos adatkezelésre. Ők heten egyedi filozófiával vitték sikerre a céget.
- Mi ennek az egyedi megközelítésnek a lényege?
- Vállaljuk a sok munkával járó vagyonkezelést is. Lehajolunk olyan megbízásokért is, amelyekért mások már nem. Mi kifejezetten keressük azokat a problémás ingatlan eszközöket, ahol hozzáadott értéket tudunk generálni, legyen szó nem megfelelő árazásról vagy menedzsmentről, bérbeadási alulteljesítésről vagy kivonuló tulajdonosról. Egyszóval azokat az ingatlanokat keressük, ahol a ténylegesen magas színvonalú vagyonkezelés valódi hozzáadott értéket teremt.
- Európa számos országában érhetők el a szolgáltatásaik, de mindenhol a helyi menedzsment végzi a feladatokat. Mennyire szoros a kapcsolat a befektetőkkel?
- Kifejezetten szoros. A munkát 10 éve azzal kezdtük, hogy létrehoztunk egy nagyon részletes adatbázist, amit aztán továbbfejlesztettünk egy property management szoftverré, és idővel mindez egy páneurópai integrált menedzsment szolgáltatássá nőtte ki magát. Ennek az az értelme, hogy az ügyfeleinket Európa számos országában azonos módon és színvonalon tudjuk kiszolgálni. A partnereink számára ez azért fontos, mert megkapják a transzparens piaci információkat, riportokat; a közvetlen ingatlanforgalmazási tapasztalataink, valamint a piacvezető információ- és adatkezelési rendszereink pedig biztosítják az értékmaximalizálást.
- Számottevő nemzetközi tapasztalatuk is van tehát. Mit gondolnak, meddig tart a mostani konjunktúra?
- 2016 óta már pozitív számokat jelentenek az iparági szereplők, sokan már akkor elkezdték előkészíteni azokat a projekteket, amelyek mára beértek. 2017 és ’18 mérlege egyértelműen pozitív volt, illetve lesz, és még 2019-ben sem lesz számottevően felhős az ég. 2020-ra nem mernék ilyen egyértelmű prognózist adni; a szakmában sem egyértelmű, hogy mi fog történni két év múlva. Nehéz megjósolni az előre nem megjósolható történések – például a FED kamatemelési lépései, a kínai piac alakulása – hatását a világgazdaságra.
- A cseh és a lengyel piac magasabban árazott, mint a magyar. Ön szerint ez változni fog?
- Ez annak tudható be, hogy ezekben az országokban nem volt ilyen mélységű az ingatlanpiaci válság. 25 bázisponttal alattunk vannak árazásban; Csehországban egy jó helyen fekvő logisztikai ingatlan akár már a 8%-os hozamszint alatt van. Ettől eltekintve jelentős különbséget nem látok a cseh és a magyar piac között. Lengyelország annyiban más, hogy szépen vészelték át a válságot, aminek az az egyik hatása, hogy „nehéz” piacnak számít. Nem könnyű jót és jól vásárolni, hiszen már minden jelentős befektető jelen van az ottani piacon.
Raktarkereso.info
