-    Megjósolható-e, hogy a mostani, erőteljesnek is neveztető bérletidíj-emelkedés meddig folytatódik?
-    Egyelőre semmilyen jel nem utal arra, hogy a bérleti díjak emelkedése lassulna, vagy megállna. Szerte Európában és ugyanígy Magyarországon a legerősebb piaci fundamentumokat tapasztaljuk az elmúlt egy évtizedben. A kereslet erős, a kínálat kiegyensúlyozott és az üresedési ráta minden eddiginél alacsonyabb. A kereslet mozgatói egyrészt az olyan, évek óta kiegyensúlyozottan jól teljesítő szektorok, mint pl. autóipar vagy elektronika, másrészt olyan növekedés előtt álló szektor, mint az e-kereskedelem, melynek területigénye egy hagyományos kiskereskedelmi raktár-tevékenység háromszorosa. Egy fenntartható és folyamatos gazdasági növekedés mellett ezek az ágazatok tovább nőnek, ami a logisztikai ingatlanok bérleti díjának folyamatos emelkedését eredményezi legalább az elkövetkező 12-18 hónap során.

-    Hogyan reagál erre a Prologis? Tervbe vettek újabb fejlesztéseket Magyarországon? Amennyiben igen, akkor hol, mit és mekkorát?
-    A bérletidíj-növekedés jelentkezhet egyrészt az új fejlesztések kapcsán, másrészt a meglévő bérlemények esetében. Amikor a kihasználatlanság a mélyponton van és az új fejlesztések volumene is limitált, az a meglévő épületek bérleti díját is felfelé hajtja. 2016-ban indítottuk a válságot követő első spekulatív fejlesztést a budapesti piacon, melynek bérbeadása rekordgyorsasággal megtörtént. Azóta is folyamatosan vizsgáljuk a fejlesztési lehetőségeket, és több előkészített projektünk is van, melyek jelenleg tárgyalás alatt vannak.

-    A piac jelenlegi állapotát nevezhetjük bérbeadói-piacnak is, ami a Prologisnak nyilván nem rossz. Hogyan reagálnak a bérlők pl. a bérleti díj emelkedésére?
-    Mivel az elérhető területek száma korlátozott, az ügyfelek gyorsabban döntenek, és a szemléletük is változik: egyre inkább értik az „A” kategóriás épületek és helyszínek fontosságát, és hajlandók gyorsabban elköteleződni a telítettebb piacokon. A mi tapasztalatunk az, hogy a szerződésüket megújító és az új szerződést kötő ügyfelek is elfogadják a megváltozott körülményeket. Mivel a Prologis hosszú távon tulajdonolja az általa fejlesztett ingatlanokat, egy folyamatos együttműködés és kommunikáció alakul ki az ügyfeleinkkel az üzemeltetés és a szerződésmegújítások kapcsán. Ez alatt ügyfeleink első kézből kaphatnak információt a Prologis globális portfoliójában tapasztalható trendekről, ezért sokszor nem éri őket meglepetésként egy magasabb bérleti díj akkor, amikor már a szerződéshosszabbításra kerül a sor.

-    A cég nagyon aktív a közép-európai régióban. Mit gondolnak, mit lehetne tenni annak érdekében, hogy a magyar lokáció(k) versenyhelyzete javuljon, pl. Pozsonyhoz vagy a cseh logisztikai központokhoz képest?
-    Más európai logisztikai piacokkal összehasonlítva Budapest egy viszonylag hosszú és mély korrekciós időszakon esett át. 2015 óta viszont a piac egyértelműen talpra állt, melyet az üresedési ráta rekord gyors csökkenése (kb. 20% 4 év alatt) és a bérleti díjak növekedése (évente átlagosan 10% az elmúlt két évben) jól mutatnak. Mindez azt jelzi, hogy Budapest kezd felzárkózni a régiós piacokhoz. A két említett országgal összehasonlítva Szlovákiában kétszer, Csehországban pedig háromszor nagyobb volt az interneten elköltött összegek aránya, ami rövid távon optimista jövőt prognosztizál a hazai piacon is az e-kereskedelem további várható növekedésével kapcsolatban. Azt gondolom továbbá, hogy a jelenlegi piaci helyzetben azok a lokációk lehetnek a leginkább versenyképesek, amelyek rendelkeznek a megfelelő számú és kvalitású munkaerővel. Az elkövetkező évek helyszínválasztási szempontjai közül ugyanis talán a leghangsúlyosabb az elérhető munkaerő lesz.

-    Változtak-e az elmúlt időszakban a bérlői igények (belmagasság, hűtés), illetve hogyan változott a bérlői mix (webáruházak, autóipari beszállítók, stb.)?
-    A sztenderd “A” kategóriás épületek iránt továbbra is magas keresletet tapasztalunk. Ezek a területek alkalmasak mind logisztikai funkcióra, mind pedig könnyűipari tevékenységekre, mint pl. gyártás, összeszerelés. Az e-kereskedelem előretörésével egyre nagyobb igényt tapasztalunk az ún. “cross-dock” épületek iránt, amelyek jellemzően a gyorsan forgó áruk kezelésére alkalmasak. Számos ilyen tevékenység jelenleg sztenderd épületekben valósul meg a tipikus “cross-dock” épületek hiánya miatt. A bérlői mix számottevően nem változott. A mi portfolióinkban továbbra is kb. 50-50%-os arányt képvisel a hagyományos logisztikai funkció és a különféle könnyűipari tevékenységek.

Raktarkereso.info