- A megnyitó ünnepségen elhangzottak alapján Önök sugárzóan optimisták, miközben a piacon gyülekeznek a felhők: túléltük ugyan a Covidot, de a szomszédban háború folyik, megérkezett az energiaválság, és többen recesszióra számítanak. Mi a helyzet az ipari ingatlanok piacán?
- Még nem érezzük egy esetleges recesszió kiváltotta lassulás hatásait, ám tagadhatatlan, hogy óvatosabbak a bérlők, lassabban döntenek, és mások a prioritásaik. A korábbiakhoz képest sokkal erőteljesebben fordulnak a megújuló energiaforrások felé. Ez utóbbi azonnal lecsapódott az energiapiacon végbement változások hatására.
- Mit jelent ez utóbbi konkrétan?
- Elsősorban a napenergia hasznosításának igényét, gyakorlatilag minden nap felhív valamelyik bérlőm, hogy a napenergia lehetséges hasznosításával kapcsolatban egyeztetést kezdeményezzen. Optimalizálni szeretnék a költségeiket a bérlőink. Nyitott ajtón kopogtatnak, hiszen nekik is és nekünk is megvan a karbonsemlegességet célzó stratégiánk, alapvetően egy irányba szeretnénk továbbfejlődni.
- A zöld-trendek jellemzően Nyugat-Európából érkeznek hozzánk. Ez most is így van?
- Ezt nem jelenteném ki ilyen egyértelműen, hiszen vannak tisztán hazai tulajdonosi hátterű bérlő partnereink, és ők is bejelentkeztek napkollektoros telepítési igényekkel. Az igaz, hogy nyugat-európai gyökerű cégek sok esetben már korábban léptek, és ez a követelményrendszer a magyarországi szervezeteiknél is megjelenik, amit én jó dolognak tartok; egyrészt ez viszi előre a fejlődést, másrészt mintaként szolgálhatnak mások számára is. Mi már korábban is készen álltunk ezeknek a követelményeknek a kielégítésére.
- De olcsó volt az energia, legalábbis Magyarországon.
- Így van, és most látjuk csak igazán, hogy mennyire. A nyugat-európai portfóliónknál sokkal hamarabb elkezdtek lépéseket tenni az energiahatékonyság növelés érdekében, nem utolsó sorban az állami támogatásoknak köszönhetően. A Benelux államokban valamennyi épületünket befedtük napelemmel, Párizsban is jelentős lépéseket tettünk ebbe az irányba. Németországban már van teljesen karbonsemleges épületünk, de ezekben az országokban már évekkel ezelőtt is jóval drágább volt az áram és a gáz is. Ez a változás most érkezett el hozzánk.
- Ha jól értem Önt, a megoldás a zöld energia terén a kollektív összefogás?
- Igen. Mivel szinte az összes bérlő egyszerre jelentkezett ezzel az igénnyel, rajtunk is nagy a nyomás, de én biztos vagyok benne, hogy megtaláljuk a megoldást. Olyat, amely hosszútávú segítséget jelent a bérlőinknek.
- Volt már egy hasonló „menet”, ha jól emlékszem Prologis Led Essentials néven futott.
- Igen, ez jó példa. Annak az volt a lényege, hogy a led-berendezések gyártójával kötöttünk egy kifejezetten nagy volumenű keretszerződést, ezzel biztosítva a bérlőinknek azt a lehetőséget, hogy lecseréljék a saját világítási rendszerüket.
- Ez ekkora tétel? Úgy értem a világítás költsége számottevő egy bérlő cég életében?
- Gigantikus. A Prologis európai portfóliójában ez 21 millió nm-t jelent, de cégekre lebontva is jelentős. Vannak olyan bérlőink, akik termelőtevékenységet végeznek, adott esetben három műszakban. Itt, a Sziget II DC1B-ben rengeteg természetes fény jut be a tetőn lévő füstkupolákon keresztül, de ez nem minden épületben van így. Legyen bármilyen modern is egy épület, ha szűk folyosókra bontva bepolcozzák, ott szükség van korszerű a világításra.
- Mi hajtja a keresletet ma, 2022 októberében Magyarországon?
- Érzékelünk egy egészséges kereslet-növekedést, amit a konjunktúrát élvező cégeknek köszönhetünk. Sok esetben növelték a cégek raktárkészletet, például az online kereskedelemben érdekelt vállalkozások. Külön említést érdemel a gyártással foglalkozó cégek igénye: ők azért készleteznek, hogy az ellátási lánc esetleges sérülése miatt kieső veszteséget minimalizálják. Nem gyártani sokkal drágább, mint raktározni.
- Tehát pont az ellenkezője történik annak, amit a korábban favorizált „just in time” módszer jelentett?
- Igen, ez így van. Nem beszéltünk még az autógyárakról, az elektromos autókba gyártandó akkumulátor gyártóiról, ők inkább az Budapest és Magyarország keleti, észak-keleti szektorát preferálják. Az új igényekkel piacra lépő cégek a lokáció kiválasztásnál azt is megnézik, hogy hol mennyi ingatlanadót kell fizetni a raktárak után.
- A bérlők mekkora része foglalkozik gyártással (is)?
- A Prologis magyarországi kb. 650.000 nm-es portfóliójában 60%-uk a logisztikai szektorban aktív, 40% gyártó-összeszerelő tevékenységet végez. Például a gyáli parkunkban van olyan bérlőnk, aki napi kétmillió kontaktlencsét gyárt, Szigetszentmiklóson - az M0 másik oldalán lévő épületünkben egyikében - automata kasszákat állítanak elő, és van, aki cigaretta filtereket gyárt. Nagyon izgalmas világ ez. Egyébként valamennyi épületünket úgy építjük – felhasználva a bérlőktől érkező visszajelzéseket – hogy azok vegyes funkciójú betöltésére alkalmasak legyenek. A Sziget II DC1B is ilyen: egyaránt várunk „csak” logisztikai, és gyártó vállalkozásokat is.
- Azt olvastam, hogy az ingatlanpiacon a rugalmasságot nem csak ezen a téren várják el a cégek. Meg tudja ezt erősíteni?
- Igen, ha arra gondol, a piaci bizonytalanság miatt a cégek nehezebben köteleződnek el. Mi jellemzően ötéves futamidejű szerződésekkel dolgozunk, de érzékeljük, hogy sokan csak hároméves kontraktust szeretnének kötni. Új épületeink kapcsán ragaszkodunk az ötéves időtartamhoz.
- Az idei év nagy nyertese az ipari ingatlan szektor szolgáltatói oldala, például a Prologis. Tudták érvényesíteni a nagyon erős keresleti nyomást a bérleti díjakban?
- Abszolút. A piac felfutása 2014-ben kezdődött, 2018-19 volt a csúcs, legalábbis számunkra: az volt a „szerencsénk”, hogy tudtunk és mertünk is spekulatív alapon fejleszteni. Ezt elkezdeni 2019-ben már késő volt.
- Vagyis Önök akkor is fejlesztettek, amikor a bérleti díjak még nem érték el a 4€/hó/nm szintet.
- Bebizonyítottuk, hogy a budapesti piac képes elérni a megfelelő bérleti díj szintet. Ez azzal is járt, hogy a lejáró szerződések bérlőit át kellett kalauzolni egy másik érába; hiszen a kereslet-kínálati viszonyok megváltoztak. Megérkezett a bérleti díj emelésének időszaka, ez a trend idén is folytatódott. A piacon jelenleg megjelenő plusz kínálatot a piac felszívja, az üresedési ráta továbbra is alacsony szinten van. A bérleti díjakat az is felfelé húzza, hogy drágább lett a kivitelezés és finanszírozás.
- Az ünnepi megnyitó beszédében azt mondta, hogy jó érzés ide bejönni és látni a megvalósult a terveket. Nem akarok ünneprontó lenni, de ez mégis csak egy üres doboz…
- Egy „doboz” nagyon magas szintű műszaki tartalommal, ami hamarosan egy az emberek mindennapjaihoz hozzájáruló tevékenység révén szolgálja a fogyasztók kényelmét és elégíti ki igényeit. Jöjjön el néhány hónap múlva, biztos vagyok abban, hogy egészen más kép fogadja majd a raktár belső terében egy izgalmas, működő operáció révén.
Raktarkereso.info
