M7: sikeres fit-out és új portfólió

- Egy, a közelmúltban publikált ipari-ingatlanjelentés szerint a magyarországi árak nőttek a kontinensen a második legnagyobb mértékben. Meg tudja ezt erősíteni?

-  A kép árnyaltabb ennél az általános megállapításnál, és valószínűsíthetően inkább a prémium szegmensre érvényes. Az M7-nél azt érzékeljük, hogy nagyon kedvező helyzetben vannak azok, akik most akarnak bérbe adni, áremelkedést is regisztráltunk, de ugrásszerű növekedésről az általunk menedzselt portfólión nem tudok beszámolni.

- A nagyon kedvező helyzet azt is jelenti, hogy az üresedési ráta rekord-alacsony szinten, 5% körül van?

- Bizonyos esetekben igen, de ha megnézzük a részleteket, nyilván találunk ettől az értéktől eltérő bérbeadottságú ingatlanokat. Az M7 portfóliójában nem is egy olyan ingatlan van, amely 100%-on üzemel, holott korábban ezeknél a létesítményeknél még soha senkinek sem sikerült ezt elérni. Ezzel párhuzamosan természetesen előfordul a másik véglet is, ahol a kiadottság 80% körüli.

- A fellendülés elérte az M0 körgyűrűn kívüli piacot is?

- A bérleti díjak emelkedése és a még elérhető raktárterületek szűkülő köre azt is magával hozta, hogy sok bérlő újragondolja, mit, mekkora területen és hol raktározzon; racionalizálnak, átcsoportosítanak, keresik a megfizethetőbb megoldásokat, amelyek nyilván az eddig preferált körön kívül, Budapesttől távolabb vannak.  Vidéken a bejáratott lokációk – Győr, Székesfehérvár – mellett Egerben, Pécsett, Szolnokon és Debrecen környékén is érzékelhetően megmozdult a piac.

- Hogyan reagált a piac a kivitelezési árak radikálisnak is nevezhető emelkedésre? Miként befolyásolja ez az új fejlesztéseket?

- Mi nem fejlesztünk, ezért direkt formában nem érint bennünket az építőipari költségszint-emelkedés, de piaci szereplőként azt látom, hogy nem is annyira ez a tényező, hanem sokkal inkább a kapacitáshiány jelenti a szűk keresztmetszetet, ami már nálunk is – kisebb projekteknél, capex beruházásoknál is érezhető. Az állami beruházások elszívó hatása tagadhatatlan a piacra: árfelhajtó, egyszersmind leköti a cégek munkaerejét, eszközállományát. A klasszikus anticiklikus gazdaságpolitika alapján, - miszerint az állami beruházásokkal érdemes a lanyhuló konjunktúrát fellendíteni, illetve a recesszió hatásait mérsékelni, ezek az állami beruházások nem konkurálnának a magánszféra befektetéseivel. Jenleg viszont nem ez a helyzet, de piaci szereplőként itt és most, ezen körülmények között kell helytállnunk.

- Hogyan sikerült mindez 2018-ban?

- Két és fél éve dolgozunk egy portfólió teljes átalakításán, illetve lezárásán, ami hamarosan meg is történik. Az összes ingatlanunkat sikerült konszolidálni és szignifikánsan emeltünk a bevételi szintükön és piacképességükön – olyannyira, hogy több ingatlant már értékesítettünk is. Jelenleg is folyik 2-3 ingatlan kapcsán az értékesítés, ami egyértelműen pozitív visszajelzés az elmúlt évek alatt elért eredményeinkre. A folyamatok előrehaladtával párhuzamosan gondolkodunk azon is, hogy belevágunk egy újabb portfólió kialakításába és indítunk egy újabb alapot.

- Mit jelentett konkrétan a portfólió teljes átalakítása?

- B-kategóriás vagy akár nehezen kategorizálható épületeket alakítottunk át piacképes vagy A-kategóriás ingatlanokká. Üresen pangó területeknek találtunk új hasznosítást, átalakítottuk a management struktúrát, aktív bérlőkezeléssel behoztunk új bérlőket, illetve meglévő bérlőkkel tudtunk új, mindenki számára gyümölcsöző megállapodásokat kötni. Értem ezalatt a területbővítéseket, szerződéshosszabbításokat vagy akár a teljes terület modernizálását. Erre tudom példának mondani  az egri Bosch-gyár teljes modernizációját, hozzátartozó irodaépület komplett felújítását, az Aerozone Business Park ipari szekciójának a 100%-os bérbeadását, de említhetjük még a 25 éves Csillagvár bevásárlóközpont teljes ráncfelvarrását és újrapozícionálását is.

- A Jegybank néhány hete megszellőztette kamatemelési terveit, a forint árfolyama néhány napig látványosan szárnyalt. Miként befolyásolja ez az ingatlanpiacot?

- Úgy gondolom, hogy amíg találunk olyan termékeket a piacon, amelyeknek a hozamszintje, yield-je 6-7%-on vagy akár afelett mozog, addig még az esetlegesen emelt kamatok mellett is elég szép nettó hozamot tudnak a befektetők realizálni. Ezért szerintem a banki termékek és a kamatemelés még nem jelentenek konkurenciát az ingatlanpiacnak.  

- Kik mozgatják a piacot, kik a befektetők?

- Kisebb a nyílt és zártvégű német alapok súlya, viszont megjelentek mások, például dél-afrikaiak, illetve olyan magyar befektetői körök is, amelyek akár alapként, akár egyes termékek individuális vásárlójakét 5-10, esetenként 20 millió eurós tételben kötnek üzletet. Az elmúlt másfél évben jónéhány ilyen üzletkötésnek lehettünk mi is szereplői, nem beszélve természetesen arról, hogy a kisebb volumenű befektetések esetében sokszor előfordul, hogy a bérlők maguk vásárolják meg az ingatlant az alaptól, ezáltal biztosítva hosszú távon a függetlenségüket és saját terveiknek a szabad teret.

Raktarkereso.info