- Önök új szereplők a logisztika ingatlanok piacán. Mi áll a döntésük hátterében, miszerint egy prémium termékkel indítanak, és miért gondolják, hogy a nehézsúlyú versenyzők között is sikeresek lesznek?
- Nagy Olivér: A válasz összetett. Eredetileg egy MNB engedéllyel és felügyelet mellett működő pénzügyi vállalkozás vagyunk. Fő tevékenységünk, hogy kereskedelmi bankok által tendereken kiírt, bedőlt banki hitelekből származó követeléseket vásárolunk, és ezeket kezeljük. Mindegyik ilyen követelés teljesen más, ezért amikor megvásárolunk egy portfóliót, nem tudhatjuk előre, hogy két hónap vagy akár hat év múlva lesz megoldás. Ugyanilyen bizonytalan az is, hogy mekkora profitot tudunk a folyamat végén realizálni, hiszen ez egy nagy kockázatú termék. Elegendő, ha elmulasztunk egy jogvesztő határidőt, és ennek következményeként anyagi értelemben hiába dolgoztunk.
Az imént említett tevékenységek jellegéből adódóan a cashflow nagyon egyenetlen, és nehezen tervezhető, valahogy ki kell egyenlíteni. Megoldásként 2013-ban létrehoztunk egy „új lábat”, amely elsősorban irodai ingatlanokkal foglalkozik. Az elképzelés bevált, és sikeresen működtetünk egy nem túl nagy, de jól működő budapesti irodaház-portfóliót.
- És honnan jött az ötlet, hogy a logisztikai piacra is belépjenek? Ki akarják használni a jelenlegi piaci lehetőségeket, vagy egyszerűen adódott egy olyan lehetőség, amit nem akartak elszalasztani? Mi a koncepció lényege?
- Nagy Olivér: A LogiCube Park gondolata onnan indult, hogy a munkánk kapcsán megvásárolt portfólióban lévő követelés fedezeteként a felszámolás alatt lévő cég tulajdonában volt egy hét hektárnyi biatorbágyi telek, amely nem volt megfelelően megosztva, közművesítve és nekünk kellett kialakítani a kapcsolódó úthálózatot is. A kiváló elhelyezkedésű terület, amely közvetlen útkapcsolattal rendelkezik az 1-es főúttal, maximálisan alkalmas volt egy „zöld üzleti park” koncepciójának a megvalósítására. A tervezésekor elsődleges szempont volt, hogy célközönségünk milyen igényeket támaszt majd új bérleménye iránt (rugalmas oszthatóság, tömegközlekedéssel való megközelíthetőség, magas minőségű épületek fenntartható megoldásokkal): így alakult ki Biatorbágy legzöldebb üzleti parkjának koncepciója, a LogiCube Park, amely hamarosan kis-és középvállalkozások modern és fenntartható telephelyeként szolgál, akár logisztikai, akár könnyűipari profillal rendelkező cégek számára.
- Hol tartanak most a fejlesztéssel?
- Nagy Olivér: Az első épület kivitelezése zajlik jelenleg: 2021. december elején történt az első kapavágás, idén novemberi átadással 2550 négyzetmétert tervezünk, és már a második fázisra is rendelkezünk építési engedéllyel. A folytatás annak függvénye, hogy milyen ütemben kötjük majd a bérleti szerződéseket. Reméljük néhány év múlva 21 ezer négyzetméter kiadható területünk lesz.
- Kiket várnak?
- Kalmár Milla: Azokat a cégeket, főként kis- és középvállalkozásokat, akik pár ezer négyzetméteres területet keresnek, és jó eséllyel a teljes operációjukat Biatorbágyra költöztetik, vagyis a raktárterületek mellett irodahelyiséget is keresnek, és mindezt egy kicsit zöldebb, modernebb felfogásban, mint ami a logisztikai piacon hazánkban ma jellemzően megszokott.
Fontos ismét kihangsúlyozni a terület adottságát, hiszen egy Budapesthez közeli, és kiemelkedően jó lokációról van szó: a hazai logisztikai piacon az M0 és az M1 találkozása a legkeresettebb helyszín, és mindez úgy, hogy a szomszédos telken van a vasúti megálló, illetve a távolsági busz megállója is. Azt gondolom, hogy az egyre feszesebb munkaerőpiaci helyzetben komoly versenyelőnyt jelent bérlőink számára, ha munkába járáshoz több alternatívát is biztosítani tudnak dolgozóiknak.
- A 8,5 méter szabad belmagasság, a 18,75 m x 12,5 m pillér-raszter kiosztás, az 50 kN/nm teherbírású padló és a ledvilágítás máshol is elérhető. Miben más a LogiCube Park a többi folyamatban lévő logisztikai ingatlan fejlesztésekkel szemben?
- Nagy Olivér: A LogiCube Park esetében már a tervezésnél kiemelt szempont volt a Breeam tanúsítvány megszerzése és az ESG kritériumok teljesítése is. (Az ESG mozaikszó az angol Environment , Social , Governance szavakból ered, ami meghatározza ezen befektetések szempontrendszerét.) Több célt is előtérbe helyeztünk, ezekből kiemelek néhányat és akkor érezhető, hogy alapvetően miben vagyunk mások, mint a jelenleg elérhető hazai fejlesztések.
Koncepciónk központi eleme a zöld megoldások legmagasabb szintű integrálása, pl. LED, VRF, napelem, hőszivattyú, zöld homlokzat létesítése, – ez utóbbit, a „minél zöldebb megjelenést” alapvetően igyekszünk hangsúlyossá tenni projektünkben. Másik fontos célunk a Small Business Unit-ok (SBU) létrehozása, illetve az erre optimalizált műszaki kialakítás (pl. 8.5 m hasznos belmagasság, hatékony raszterkiosztás, dokkoló és szintbeli kapuk, LED világítás, hőszivattyús fűtőberendezések), valamint a rugalmas területi oszthatóság – így akár 1 000 négyzetmétertől kiadó területek – lehetősége. Ennek szükségességét az elmúlt egy-két év gazdaságban bekövetkezett váratlan fordulatai is alátámasztják.
Azt, hogy irodahelyiségeket is kialakítunk egy logisztikai területen, már önmagában is új a piacon, amit tovább gondoltunk, hiszen mi magas minőségű és reprezentatív irodahelységek kialakítását is tervezzük.
- Visszaigazolja a piac a fentieket?
- Kalmár Milla: Igen, az első visszajelzések a potenciális bérlők részéről pozitívak, van igény arra, amiben gondolkodunk és amit megvalósítunk. Tavaly december közepén kezdtük meg az első ütem értékesítését, az eddigi visszajelzések alapján a piac egyértelműen kedvezően fogadja az elképzelésünket.
- Mit gondolnak, valóban boom van a logisztikai szektorban? Milyen folyamatok zajlanak a piacon?
- Kalmár Milla: A logisztikai ingatlanpiacot az elmúlt hónapokban egyre növekvő keresleti és kínálati oldal jellemzi, amely által jelentős szektorbővülés szemtanúi lehetünk. A kínálati oldalon meghatározó tényező az új szereplők megjelenése, illetve a már jelen lévő szereplők intenzív terjeszkedése. Ehhez párosul a keresleti oldalon egy általános gazdasági növekedés okozta bővülési hajlandóság, új logisztikai, gyártó és kereskedő cégek megjelenése a magyar piacon, illetve az e-kereskedelem dinamikus bővülése. A következő hónapokban további jelentős ingatlanállomány bővülésére, és minimum stagnáló, de inkább növekvő tranzakciószámokra számítunk. Ebben a kedvező piaci környezetben a beruházó számára a legjobb alkalom a LogiCube Park piacra történő belépése.
- A logisztikai piac nagyon erős számokat ír, de nem fékezi a kínálat bővülését az építőipar szűk keresztmetszete? Ettől nyilván nem függetlenül, a KSH gyorsjelentése szerint a januári infláció régen nem látott magasságba, 7,9%-ra emelkedett.
- Nagy Olivér: És ha a számok mögé nézünk, akkor azt láthatjuk, hogy az építőipari termékek és a kivitelezés terén az érték még ennél is magasabb. Ha azt kérdezi, hogy nem fog-e ez begyűrűzni az áremelkedés a logisztikai termékek és szolgáltatások szegmensébe, akkor a válasz egyértelműen az, hogy igen, be fog. Óhatatlan, de ez előbb-utóbb meg fog látszódni, egy lassabb folyamat eredményeként.
A mi koncepciónk az volt, hogy a műszaki tartalom miatt az átlagosnál eleve 15-20% magasabb kivitelezési költséggel számoltunk. Ma azt gondolom, hogy a nálunk lényegesen nagyobb cégek is örülnének ennek a kivitelezési költségszintnek. Valószínűsíthető, hogy hosszabb távon a bérleti díjak sem maradnak a jelenlegi szinten, hiszen az említett költségnövekedésnek valahol le kell csapódni. Egyébként egy idő után senki nem lenne hajlandó fejleszteni.
- A piac szabályozza önmagát.
- Kalmár Milla: Igen, és ez azt is jelenti, hogy azok a bérlők, akik egy hosszabb távra kötött szerződés közepén tartanak, – amit még a régi kondíciókkal kötöttek – most kedvezőbb helyzetben vannak, mint azok, akiknek hosszabbítaniuk kell, vagy most keresnek üres bérelhető raktárat.
- Ha megtelik az első épület, megfelelő ajánlat esetén eladják a projektet?
- Nagy Olivér: Nem, nem ez a célunk. Cashflow termelő ingatlanokat, stabil bevételi forrásokat akarunk a portfóliónkban tartani. Azt javaslom, térjünk vissza erre a kérdésre akkor, ha mind a 21 ezer négyzetmétert bérbe adtuk.
Raktarkereso.info
