- Valóban a tavalyi év nagy ingatlanpiaci nyertese az ipari ingatlan/raktár szektor? Önök is így látjátok?
- Alapvetően igen, mindazonáltal a válasz némiképp összetettebb, ezért lépjünk vissza egy kicsit az időben. 2020 elején a pandémia eltérően érintette a különböző ingatlanpiaci szegmenseket, hatalmas lendületet adva az ipari és a lakó szektoroknak. Ezt megelőzően évekig nem indultak spekulatív ipari fejlesztések, amelyek mértéke – az évi közel 400 000 négyzetméteres új kínálattal –, mind a 2021-es, mind a 2022-es években abszolút rekordokat döntött. Továbbá ne felejtsük el, hogy ezt a kínálatot a piac teljes egészében felszívta, továbbra is alacsonyan tartva a kihasználatlanságot. De ahogy mondani szokták semmi sem tart örökké: 2022 elején új kihívással kellett szembenéznünk, bár összességben nem túlzok, ha azt mondom, hogy a pandémia után sokan úgy éreztük, megérdemlünk egy nyugodtabb időszakot, vagyis kiszámíthatóságot, gazdasági és geopolitikai stabilitást. Mindazonáltal az orosz-ukrán háború, annak eszkalálódása, valamint az Oroszországot sújtó nemzetközi szankciók eredményeként kialakult energiaválság, és a más irányú energiafüggőség alapjaiban rendezte át a szektorral szembeni műszaki, technológiai elvárásokat. Az energiaárak drasztikus emelkedését – mint mindenhol – hamar megérezte a piac. A tavalyi évben számunkra abszolút előnyt jelentett az évekre előre átgondolt energiagazdálkodás és tervezés, és hogy ennek köszönhetően a bérlőink igen csekély mértékű áremelkedéssel kellett szembenézzenek. Emellett, bár az építési szabályok lehetővé tették alacsonyabb hőszigetelésű csarnokok kivitelezését, a WING Industrial a mindenkori gyakorlatával összhangban továbbra is – a sztenderd műszaki specifikáció részeként – magasabb hőszigetelésű, minimum 16 °C belső hőmérsékletet biztosító csarnokokat fejleszt. Az új megkeresések esetében szempont volt az energia fajlagos ára, mivel ezt a bérlők a működési költségeik részeként a termékeikben, tendereikben is árazzák. Összességében, figyelembe véve az ipari szektor tavalyi fejlesztési volumenét és annak bérbeadottságát, beleértve a meglévő állományunk közel 100%-os kihasználtságát, úgy gondolom, hogy a WING Industrial kiválóan abszolválta a 2022-es évet és igaz ez az ipari szektor egészére, amely valóban az egyik legütésállóbb szegmens.
- Mi mozgatja most a piacot? Még mindig az e-commerce, az autóipari beszállítók?
- Talán a legfontosabb az, hogy minden külső körülmény ellenére a spekulatív fejlesztések nem álltak meg, amit a keresleti oldalon egyértelműen érzékelhető igények támasztanak alá, egyúttal jelzi a fejlesztők, az ipari szegmensbe vetett bizalmát. A WING Industrial jelenleg mintegy 300 000 négyzetméteres ipari portfólióval és további mintegy 200 000 négyzetméteres fejlesztési potenciállal rendelkezik négy helyszínen, Budapest vonzáskörzetének észak-keleti és déli régióiban. Budapest északi részén található East Gate, East Gate Pro és Login Business Park, valamint a délen található Airport City mind domináns szereplői ezen régiók piacainak, folyamatosan, közel 100 százalékos bérbeadottság mellett működnek. Így számunkra nem volt kérdés, hogy összhangban az elmúlt évek gyakorlatával, spekulatív alapon folytatjuk a fejlesztéseinket. 2022 harmadik negyedévében az East Gate PRO Business Parkban átadásra került annak első kettő – összesen 20 000 négyzetméteres - csarnoka, amely 2023 harmadik negyedévében egy újabb, közel 10 000 négyzetméteres, gyártó, összeszerelő, fulfillment és raktározási célokra egyaránt alkalmas csarnokterülettel bővül. Továbbá előkészítés alatt áll mintegy 40 000 négyzetméternyi fejlesztésünk az északi és a déli régiókban. Fontos, hogy régiónként eltérő a tevékenységből fakadó dominancia. Mindannyian látjuk, halljuk, hogy továbbra is nagyon jelentős a távol-keleti tőke beáramlása az országba. Értelemszerűen a Budapest vonzáskörzetének egyes régióiba betelepült gyárak determinálják lokálisan a keresleti oldalt, és idővel megkövetelik az adott gyártáshoz kapcsolódó beszállítói csoportok jelenlétét. Összességében fenntartom, hogy bár a pandémiás időszakhoz képest mérsékeltebb volumenben, de mind az e-commerce, mind az autóiparhoz kapcsolódó beszállítók, valamint klasszikus gyártó tevékenységet folytató vállalatok is folyamatos igényeket generálnak a keresleti oldalon. A déli régióban egyértelműen magasabb a klasszikus logisztikai szolgáltatásokat nyújtó vállalatok megkeresése.
- Ha már szóba került: Miként változtak, változnak a bérlői igények, elvárások? Néhány év alatt az építőanyagárak, illetve a kivitelezési költségek látványosan nőttek, de a bérleti díjak csak mérsékelten emelkedtek. Hogyan birkózik meg a szektor ezzel, illetve az energiaköltségek növekedésével?
- Az ismert geopolitikai változások miatt, jelenleg a globális ellátási láncok korszakának vége, a pandémia felgyorsította, a háború pedig még rátett egy lapáttal erre a folyamatra. Ebben a szektorban a szállítmányozási költségek megugrása nem kis tétel. A helyzet az, hogy alapanyagok terén jellemzően egyik szektor kiszolgáltatottsága sem csökkent, hanem nőtt. Ma egy végtermék 40 országból történő előállítása nem piacképes, alapvető cél az ellátási láncok lerövidítése, nem utolsósorban a fogyasztói oldalon elvárt rövidebb szállítási idők miatt. A gyártási folyamatok visszatelepítése, illetve közelebbi, lehetőleg azonos védelmi, gazdasági, politikai rendszerbe tartozó desztinációban történő áthelyezése ugyancsak szempont. És mindezek egyik legalapvetőbb feltétele az elérhető energia és képzett munkaerő megléte. A lokáció fontos, de a lokáció ellátottsága humán és energetikai szempontokból, legalább annyira. Ezen túlmenően ma egy új épülettel szemben támasztott általános bérlői elvárás, hogy zöld legyen, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy legyen fenntartható, működési biztonságot garantáló (azaz több energiaforrás által biztosított, akár diverzifikált a működés) és költséghatékony (alacsonyabb üzemeltetési és rezsiköltségek). Ezeknek az elvárásoknak igyekeznek a fejlesztők megfelelni – többek között – egy kiugróan magas inflációs környezetben szigorúbb finanszírozási feltételek mellett. Értelemszerűen egyre nagyobb hangsúlyt fektetünk a racionálisabb építészeti megoldásokra és a költségek optimalizálására, de összességében elkerülhetetlen az új igényekhez társított fejlesztések bérleti díjának emelkedése.
- Szempont a szektorban az ESG?
- Imádom ezt a kérdést. Mindenhol szempont. A kérdés: mit, mikor, mennyiért, milyen időtávon, hogy mindez befektetői oldalról milyen elvárásokkal társul, valamint azon túl, hogy értelemszerűen beruházunk az élhető jövőnkbe, mindez hol, kinek és mikor térül meg. Mert a teljes képhez ez mind hozzátartozik. A vállalatok elköteleződése mellett és a szabályozói környezet elvárásain túl, az energiaválsággal az ESG egyértelműen újabb lendületet kapott. A képlet nagyon egyszerű: jobb, ha drágább, mintha nincs. Alapvetően stabil energiapiaci környezetben bérlői oldalon kevésbé volt szempont a fenntarthatósági elvek szerinti működés, amellett, hogy közép- és hosszútávon korábban is megjelentek az ezzel kapcsolatos elvárások. Az elmúlt egy év ezt teljesen felborította, és nem csak azért, hogy önmagában a működés rentábilis legyen, hanem hogy egyáltalán maga az operáció biztosított legyen. Ebben a kérdésben különbséget kell tegyünk a meglévő állomány és az új fejlesztések között. Az elmúlt 10-20 évben épült, még mindig kiváló minőségű épületek esetében, a kérdés, hogy azok jelen állapotukban mit tudnak, illetve bizonyos invesztíciókkal – a gyakorlatban és papíron egyaránt – milyen besorolást, hatékonyságot érhetnek el. Ennek vizsgálata számunkra úgyszintén elsődleges. Az új kivitelezések tervezésénél nem kérdés, hogy figyelmébe vesszük a bérlői és befektetői ESG elvárásokat, irányelveket.
- Mit várnak 2023-tól?
- A WING az ingatlanpiacon betöltött szerepe folytán abban a kiváltságos helyzetben van, hogy az összes szegmens szempontjából a színpadon tapasztalja meg, és értékeli az eseményeket - megjegyzem már nem először az elmúlt 20 évben. Szigorúan az ipari szektort érintően 2022-t még nem nevezném kifejezetten a kihívások évének, 2023-at inkább. 2023-ban a kihívás az, hogy a jelenlegi turbulens és inflációs környezetben reális kockázatokat vállalva készüljünk a jövőre, és fenntartsuk az eddigi sikerszériát. A WING Industrial portfólióját a 2008-as válságot követő években és a pandémia időszaka alatt is közel 100 %-os bérbeadottság jellemezte. A mostani időszak a kockázatokon túl, a lehetőségekről és az újrarendeződésről szól. Az nem kérdés, hogy az energiafüggőség megmarad, csak más lett az iránya és a költsége. És mint minden kihívásokkal terhelt időszaknak, a mostaninak is meglesznek a maga nyertesei.
A képre kattintva galéria nyílik.
Raktarkereso.info
