- Mi várható 2022-ben a pandémia nagy nyertesének kikiáltott ipari szektorban?
- A piac optimizmusa a szektorban egyelőre egyaránt kitart bérlői (keresleti), befektetői, és nem utolsó sorban kínálati szempontból. Továbbra is ez a legkeresettebb eszközosztály. A töretlen befektetési kedvet egyértelműen alátámasztja, hogy Kelet-Közép-Európában 2008 óta először fordult elő, hogy az ingatlanpiaci szegmensek közül az ipari ingatlanok szektora 2021-ben az első helyet szerezte meg legattraktívabb szegmensként. A már kivitelezés alatt álló csarnokok jellemzően az építkezés szakaszában bérlőre találnak. Ez a trend 2022-ben is folytatódni fog. Ne felejtsük el, hogy Magyarországon 2019-et megelőzően évekig nem indult spekulatív alapon ipari fejlesztés. A WING akkor az elsők között döntött úgy, hogy a piaci trendektől eltérően igenis spekulatív alapon kezd fejlesztésbe. Ma ez nem kérdés, a tavalyi évben több mint 350 000 m2 csarnokterületet öntöttek a fejlesztők a piacra, ami egy az egyben bérlőkre talált a kitűzött kereskedelmi célok mellett.
- Ezek valóban pozitív fejlemények, ám ugyanakkor állandó a bizonytalanság. Mindent összevetve azonban haladni kell. Hogyan lehet mindezt összehangolni, tervezni?
- Röviden: optimistán. Komolyra fordítva a szót, először is tegyünk különbséget a között, ami már épül és ami épülni fog, illetve még ezen belül sem mindegy, hogy az éppen már kivitelezés alatt álló fejlesztések melyik szakaszban vannak - befejezés előtt vagy éppen csak megkezdődött az építkezés. Továbbá az sem mellékes, hogy a szükséges kapacitások, anyagok, amelyek lekötésre kerültek, vajon határidőre és a szerződött áron tényleg beérkeznek, teljesülnek-e? Mostanában még többet hallani arról, hogy azzal foglalkozzunk, amire hatással tudunk lenni és mi így is teszünk. Ennyi változóval érdemben nem lehet számolni, az aktuális kockázatokat kell felmérni és lehetőség szerint ésszerűen csökkenteni. Összességében továbbra is növekvő volumenek jellemzi az ipari szektort, de a jövőbeni fejlesztési volument sok tényező befolyásolja.
- Mi számít szűk keresztmetszetnek?
- Alapvetően az elérhető telkek és azok ára számít. Budapest környékén az előkészített, közmű-kapacitással bíró, ipari célú fejlesztésre azonnal alkalmas, hogy úgy mondjam hendikeppel nem rendelkező, jó megközelítésű telkek gyakorlatilag elfogytak, az árazásukról nem is beszélve. Az építőipari árakat illetően egy évvel ezelőtt arról beszélgettünk, hogy a bérleti díjak enyhén emelkedtek, ám az építési költségek riasztóan magasak, illetve, hogy a helyzet mennyire stabilizálódott. Ehhez képest az építési költségek még riasztóbbak, és jelenleg az egy évvel ezelőtti árakhoz képest további közel 30 százalékos emelkedést tapasztalunk. Ehhez társul a magasabb infláció, szigorúbb finanszírozási források, EU-s támogatások megléte/nemléte, elszabaduló energiaárak, alapanyaghiány, munkaerő kérdése, nem beszélve a háborús konfliktus esetleges eszkalálódásáról, az Oroszországot sújtó nemzetközi szankciók és a pandémia időszakos fellángolásának hatásairól.
- Mi mozgatja most a piacot? Még mindig az e-commerce, az autóipari beszállítók?
- Folyamatosan figyeljük az igényeket, és mint minden körülménynek, ennek is vannak és lesznek is haszonélvezői. Ismételten lesznek olyan bérlői csoportok, amelyek megerősödve jönnek ki az új kihívásokkal terhelt környezetből. Az online kereskedelem továbbra is bővül. A Covid-időszakban tapasztalt kiugráshoz mérten mérsékeltebb volumenben, de folyamatos igényeket generál a keresleti oldalon. Mindemellett ma nagyon jelentős a távol-keleti tőke beáramlása az országba. Kiugróan magas arányban dominálják egyes régiókban a keresleti oldalt. A pandémiás helyzet az ellátási láncok megszakadásának kiküszöbölését, valamint a készletszintek feltöltését indokolta, ami nem kizárólag klasszikus raktározási igényeket generált, hanem a kapcsolódó gyártási folyamatok áthelyezését is. Alapvető igény egy potenciális bérlő részéről ezen funkciók egy tető alatt történő kielégítése, ami kihívás elé állítja a fejlesztőket az épület építészeti, szerkezeti, leginkább tűzvédelmi kialakítását illetően. Volt rá példa, hogy tűzvédelmi szempontból alacsony kockázatú csarnokunkat magasabb, úgynevezett közepes kockázatú standardoknak megfelelően építettük át. Az autóipar jelenleg általánosan a gyártási volumen további visszavágására kényszerül a kezdetben, a Covid okozta, még idén is érezhető chiphiány mellett megjelent alapanyag ellátási kihívásokból fakadóan (mint például a kábelkorbács, neon, palládium stb. hiánya). És a szállítmányozási költségek megugrásáról még nem ejtettünk szót.
- Örök kérdés, de a jelenlegi folyamatok függvényében különösen aktuális: hova tartanak a bérleti díjak?
- A jelen gazdasági környezetben a bérleti díjak emelkedése elkerülhetetlen. Saját tapasztalatink alapján ma már nem idegen a négyzetméterenként 5 euró feletti headline bérleti díj a hazai raktárterületek vonatkozásában.
- Mindezek függvényében mit terveznek megvalósítani a közeljövőben?
- A WING jelenleg mintegy 300 000 m2-es ipari portfólióval és további mintegy 200 000 m2-es fejlesztési potenciállal rendelkezik Budapest környékén. A legutóbbi, idén januárban zárult Airport City tranzakcióval tovább növeltük jelenlétünket Budapest déli vonzáskörzetében. Legnagyobb ipari parkjaink Budapest északi régiójában találhatóak: a sokrétű igény kielégítésére alkalmas Login Business Park és a régió legnagyobb modern ipari fejlesztése az East Gate Business Park. Tavaly elindítottuk az East Gate Business Park második ütemének, az East Gate PRO Business Parknak a fejlesztését is. A több mint 20 000 négyzetméteres első két csarnok átadása az idei év második felében várható, és előkészítés alatt áll további mintegy 40 000 m2 fejlesztésünk az északi és a déli régiókban. A keresletre ható trendek között alapvetően fontosnak tartjuk az építészetileg és épületgépészetileg összetettebb, alacsonyabb üzemeltetési és rezsiköltségeket biztosító, magasabb színvonalú csarnokok kivitelezését, amelyet a mai kiugróan magas energiaárakkal szembesülő piac is visszaigazolt. További pozitívum hosszútávon a fenntarthatósági elvek (szolgáltatások) beemelése a fejlesztésekbe, ami egyértelműen jelentkezik az ingatlanok értékállóságában. Mindazonáltal ne felejtsük el, hogy ebben az új kihívásokkal terhelt gazdasági környezetben ez jelentős, azonnali többletberuházást ró a fejlesztőkre. Ezen túlmenően a közeljövőben új elemekkel kívánjuk bővíteni a portfóliónkat hazai és nemzetközi szinten.
- Úgy tűnik, hogy Magyarországon az M0 déli vonzáskörzete lassan megtelik. Van még fejlesztési terület elfogadható áron? Van a déli régiónak alternatívája?
- Általában mindenre van és lesz alternatíva, főleg, ha elfogy. A fejlesztők körében továbbra is összességében Budapest közvetlen vonzáskörzete a legvonzóbb telekakvizíció szempontjából. Mindazonáltal a domináns déli régió mellett érezhetően felpörögtek a nyugati és északi régiós tranzakciók és fejlesztések. A lokáció fontos, de a lokáció ellátottsága ugyancsak. Egy-egy adott régió telítettsége azonnal felveti például a munkaerő elérhetőségét, a megfelelő képesítés meglétét. Továbbá az is kérdés, hogy milyen áron érhető el mindez, és vajon meg tudják-e tartani az alkalmazottakat vagy folyamatos fluktuációra kell felkészüljenek a már amúgy is telített régióban működő cégek által felkínált bérek emelése következtében. Ma ez is alapvető mérlegelési szempont a megfelelő helyszín kiválasztásában. Jó, ha a lehetőségek és az elvárások találkoznak. Azt mondanám, hogy a határozott elvárásaink mellett a lehetőségeket is aktívan keressük.
Raktarkereso.info
