- Tavaly év végén átadták az Auchannak fejlesztett raktárat Üllőn. Mindenki elégedett?

- Bár volt csúszás a kivitelezésben, de tudtuk kezelni a helyzetet. A bérlő beköltözött, a 91 ezer m²-es épületből 87 ezer m²-nyi területre, és a fennmaradó 4 ezer m²-re is van érdeklődő.

- Az építőiparban általánosan tapasztalható szűk kapacitás a logisztikai piacon is érezteti a hatását? Itt azért kevesebb a szakipari munka.

- Ez igaz, de például az Auchannak több ezer m² irodát is építettünk az épületen belül, amelyek kivitelezése ugyanolyan követelményeket támaszt a szakipari vállalkozókkal szemben, mint egy klasszikus irodaház. Egy raktárépület elkészültéhez nagyon sok előregyártott betonelemet használunk, és itt bizony „sorban állunk” a gyártóknál, akkora a kereslet.

- Mivel a piaci konjunktúrát megfejelve az állam is nagyon sok beruházást indított/indít. Mit gondol, nekik nem kellene megvárni, amíg a piac lendülete alábbhagy, csökkentve ezzel a keresletet, illetve kiegyenlítve a keresleti görbék hullámzását?

- Lehet, hogy nekünk egyszerűbb lenne, de meg tudom érteni az állami szektor döntéshozóit is: az EU-s források lehívásának lehetősége időben kötött, most kell elkölteni a rendelkezésre álló forrásokat.

- Értékesítik az üllői épületet?

- Egyelőre nincs napirenden, bár volt már rá érdeklődő. A park a Goodman European Partnership tulajdona, és befektetőink elégedettek az itt elérhető hozammal. Megyünk tovább, előre: keressük a telkeket, a beruházási lehetőségeket. Ha minden a terveinknek megfelelően alakul, akkor idén nyáron el tudunk indítani egy kb. 20 ezer négyzetméteres spekulatív fejlesztést az M0-ás déli szakasza mentén.

- Szóval, még mindig ez a sláger környék. Néha úgy tűnik, hogy az autópálya mentén lassan összeérnek az épületek. Nem fogy el a fejlesztési lehetőség?

- Lehet, hogy picit távolabb olcsóbb a telek, de az építési költségek hasonlóak, és ha messzebbről kell a logisztikát megoldani, akkor a pillanatnyi előny hamar elfogy. Tagadhatatlan, hogy a terület véges, ráadásul az M0 a most folyó felújítási munkáktól függetlenül is eléri a kapacitása felső határát. Ettől függetlenül is el tudok képzelni egy markáns trendfordulót; a kereskedelemben a ’last mile delivery’ jelentősége kiemelkedő: az e-kereskedelemben aktív cégek minél közelebb akarnak kerülni a vásárlókhoz. Ez az igény, nem hogy a Budapesttől távolabbi, de inkább a közelebbi lokációkat értékeli fel. Számos olyan rozsdaövezeti terület van jelenleg kihasználatlanul, amelyek alkalmasak lehetnek logisztikai fejlesztésre. Potenciált látunk a több szintes raktárakban is, a Távol-Keleten ez jól működő megoldás, és már gondolkodunk hasonlón Nyugat-Európában is, illetve van olyan, ami már meg is valósult Spanyolországban.

- Az ipari ingatlanok terén is konjunktúra van, lassan 5€-s bérleti díjakról beszélünk, de a spekulatív fejlesztők mégsem tolonganak.

- Az új építésű ingatlanoknál az már 4,75€/m2-nél tartunk, ami valóban jól hangzik, de a megnövekedett építési költségből fakadóan törvényszerű, hogy feljebb mentek a bérleti díjak is. A jövedelmezőség viszont nem feltétlenül nőtt, és nagyon kevés üzletkötés alapján jött ki ez az érték. Tavaly valóban csendes év volt, mindössze pár ezer nm új raktárépülettel bővült a nem BTS piac, de idén várhatóan 80-100 ezer m² új épület fejlesztését kezdik meg, illetve fejezik be. A kereslet-kínálat majd eldönti, hogy mi a valós piaci ár.

- Ezt a mennyiséget még fel tudja szívni a piac?

- Szerintem gond nélkül, és bízom benne, hogy a konjunktúra kitart még.  

- Nemzetközi összehasonlításban hogy állunk a hozamrátákkal, bérleti díjakkal?

- Lengyelországban olyan nagy a rendelkezésre álló építőipari kapacitás, illetve a piac mérete is más, hogy az összehasonlítás csalóka eredményt hozna, de a cseh, illetve a szlovák piachoz nagyon közel járunk. A német bérleti díjaktól sem vagyunk már messze. Ahol még igen jelentős a különbség, az a hozamráta. Folyamatosan csökken ugyan, de Magyarországon még 2-2,5%-kal a német piac felett vagyunk.  

- Az eladók kivárnak?

- Azok, akik néhány éve 3,5€-ért adtak bérbe, tisztában vannak azzal, hogy a majdan lejáró szerződéseket akár jóval magasabb áron tudják majd újrakötni, így mind a növekvő bérleti díjak, mind a tovább csökkenő hozamoka kiváró eladóknak kedvezhetnek.

- Említette a lokáció esetleges változásának szerepét a jövő befektetéseinek kialakításakor. Milyen egyéb trendek körvonalazódnak még?

- Egyre nagyobb betűkkel írják a fenntarthatóság követelményét a logisztikai ingatlanok piacán is, a széndioxid semleges épület koncepciója mára eljutott a megvalósíthatóság küszöbére. Mi is megcélozzuk az épületeink kapcsán a BREEAM minősítést. Nem utolsó sorban a munkaerőpiaci szűk keresztmetszet miatt az ipari ingatlanok esetében is teret nyer az irodapiacon már régóta hódító well-being; ha a dolgozó jól érzi magát a munkahelyén, csökken a fluktuáció, kiszámíthatóbbá és tervezhetőbbé válik a munkaerő-gazdálkodás, aminek mérhető költségcsökkentő hatása van. El tudom azt is képzelni, hogy a könnyű megközelíthetőség kritériumát nem csupán az autópályák közelségére korlátozzák, hanem azt is figyelembe veszik, hogy a dolgozók tömegközlekedéssel is könnyen megközelíthessék a munkahelyüket. A piac nagyon gyorsan változik. A mi dolgunk az, hogy olyan épületeket építsünk, amelyek akkor is versenyképesek és keresettek lesznek, ha véget ér a mostani konjunktúra.

 - És mi szolgálja az Ön well-being-jét?

- Elsősorban a családom, de igyekszem magamra is odafigyelni. 2 évvel ezelőtt kezdtem el rendszeresen futni, és eljutottam oda, hogy már nem csak szenvedek, de jól is érzem közben magam. Futás közben kitisztul a fejem, remekül lehet gondolkodni, és nem utolsó sorban jót tesz az állóképességemnek is. Emellett a Balaton és a vitorlázás okozza a legtöbb örömet, mert ott tudok a legjobban kikapcsolni. Már alig várom a szezont.

Raktarkereso.info