-    Mit gondol, valóban az év nagy ingatlanpiaci nyertese az ipari ingatlan/raktár szektor?

-    Kétségtelen, hogy a logisztikai ingatlanok piaca valamelyest ellenállóbbnak bizonyult a többi szektorhoz képest az elmúlt időszak eseményeivel szemben. Ennek legfőbb oka, hogy a kereslet továbbra is magas az eszközosztály iránt, ráadásul ez a kereslet több forrásból is táplálkozik. A szektor a pandémia során is megbízható befektetési platformnak bizonyult, amelyből továbbra is táplálkozik. A kereslet összetételében nagyon pozitív változások voltak megfigyelhetők. Az új szerződések száma szignifikánsan emelkedett – 2022 harmadik negyedévére a kereslet több mint 50%-át új bérleti tranzakciók tették ki –, ráadásul jelentősen nőtt az előbérletek száma. Ez a 2020 eleje óta megfigyelhető trend kimagasló mértékű új fejlesztést generált a piacon, hiszen az újonnan épült területek nagy része előbérletben, vagy rövid idővel az elkészülést követően bérbeadásra került. Az üresedés némileg emelkedett, ugyanakkor továbbra is 5% körüli szinten mozog, amely a piac komoly felszívó erejét mutatja. Mindemellett a közelmúlt és a jelen geopolitikai és makrogazdasági történései számos kihívás elé állítják a fejlesztőket. A háború és az energiaválság szinte kiszámíthatatlanná teszi a kivitelezési oldalt, a finanszírozást és az üzemeltetést. Ez nyilván átmeneti, de ma ehhez a környezethez kell alkalmazkodnunk. Szerencsére a Panattoni rugalmas fejlesztési és finanszírozási stratégiája ezt lehetővé teszi és elősegíti azt, hogy cégünk egy ilyen időszakban is aktív maradjon.

-    Mi mozgatja most a piacot? Még mindig az e-commerce, az autóipari beszállítók?

-    A piac növekedésének két fő mozgatója van. Egyik kategóriába tartoznak a „hagyományos” iparágak által támasztott kereslet (autóipar, FMCG, e-kereskedelem), a másik pedig az akkumulátoripar gyors megjelenése és a kereslet ezzel járó növekedése. Érdekesség, hogy 2019 és 2021 között a teljes magyar FDI 50%-át lehetett az akkumulátoriparhoz kötni. További mozgatórugót jelentenek a bérlők költségoptimalizálási törekvései – stratégiai fontosságúvá vált, hogy az elosztópontok minél közelebb legyenek a kiszállítási címekhez és hogy hatékony, modern, energiatakarékos infrastruktúrával rendelkező raktárakból tudják kiszolgálni a fogyasztói igényeket. Ezen felül számos gyártócég üzleti tervében továbbra is nagyon hangsúlyos az ellátási láncok olyan formában történő átalakítása, ahol a gyártást közelebb viszik a fogyasztóhoz, csökkentve ezáltal a kiszolgálás biztonságának kockázatát.

-    Néhány év alatt az építőanyagárak, illetve a kivitelezési költségek látványosan nőttek, de a bérleti díjak csak mérsékelten emelkedtek. Hogyan birkózik meg a szektor az energiaköltségek növekedésével?

-    Az építőanyagárak hektikus változása komoly kihívást jelent mind a fejlesztők, mind pedig a kivitelező cégek számára. Az e téren tapasztalható bizonytalanság a nap végén a kivitelezési költségekben és a bérleti díjakban is megjelenik. Ha a közeljövőben ez stabilizálódik is, valószínűtlen, hogy az építési költségek és bérleti díjak visszatérnek a 2-3 évvel ezelőtti szintekre. A bérleti díjak növekedésére, a megemelkedett építési költségek mellett hatnak továbbá a finanszírozási kondíciók és az energiaárak is. A magas energiaköltségek további negatív hatást gyakorolnak az építőanyagárakra, de természetesen az üzemeltetési költségeket is jelentősen befolyásolják. Ennek kapcsán előtérbe kerültek a hatékonyabb energiafelhasználást célzó stratégiák, valamint az alternatív energiaforrások. A Panattoni is folyamatosan vizsgálja, és sok esetben alkalmazza is ezeket. Példaként említeném a Danfoss számára átadott épületünket Lengyelországban, amely egy ún. „carbon neutral” gyártócsarnok (https://www.linkedin.com/posts/panattoni-europe_bts-buildtosuit-carbonneutral-activity-6995313154977107968-OUwH?utm_source=share&utm_medium=member_desktop). Ez azt jelenti, hogy az épület energiafelhasználását száz százalékban a helyszínen termelt megújuló energia biztosítja. Úgy vélem, hogy amíg magas a kereslet az ipari ingatlanok iránt, addig a növekvő bérleti díjak mellett is folytatódik a szektor térnyerése.

-    Szempont a szektorban az ESG?

-    Teljes mértékben. Mivel a lakossági és környezetvédelmi aggályok könnyen jelenthetik a befektetések kudarcát, illetve a jó példákon felbuzdulva már a kisebb iparági szereplők is szívesebben költenek a fenntarthatóságra. A Panattoni-nak átfogó fenntarthatósági stratégiája van: vállaltuk például, hogy 2025-re minden fejlesztésünk nulla karbonkibocsátású lesz.  Biztosítjuk továbbá, hogy minden új fejlesztésünk BREEAM minősítéssel fog rendelkezni, amely egy széles körben használt fenntarthatósági értékelési módszertan. Jó hír, hogy egyre több iparági szereplő köteleződik el a környezet, a munkavállalók, az ügyfelek, a bérlők, a helyi közösségek és más érdekelt felek (stakeholder-ek) jólétének és biztonságának előmozdítása mellett.

-    A szektorban mindenki retteg a Panattonitól. Indokolt ez? Mik a terveik mire készülnek?

-    Nem tudom, ki hogyan érez a Panattoni piacra lépése kapcsán, de nem gondolom, hogy rettegni kellene tőlünk. A magyarországi terveink összhangban vannak a nemzetközi üzleti stratégiákkal, a célunk, hogy hosszútávú és fenntartható növekedéssel megtartsuk piacvezető pozíciónkat Európában és képesek legyünk kiszolgálni a növekvő befektetői keresletet. A külföldi projektek közül a legutóbb bejelentett rotherhami fejlesztést emelném ki, egy 65 000 m2-es épület felhúzását vezénylik le a kollégák. A legutóbb befejezett, példaértékű projekt pedig egy Csehországban található Amazon-raktár, amelynek a teljes területe meghaladja a 187 000 négyzetmétert, viszont az alaprajz ennek csak kevesebb mint egyharmadát foglalja el, mivel az épület magassága meghaladja a 27 métert. Magyarországon több projekt is fut, ezek közül az egyik a „City Dock Törökbálint” nevet viseli, amely keretein belül egy törökbálinti 18 000 m2 összterületű, úgynevezett „last mile” logisztikai parkot fejlesztünk – aminek a kivitelezési munkái már zajlanak –, valamint Herceghalomban egy 75 000 négyzetmétert meghaladó fejlesztést készítünk elő. Ezen kívül, folyamatban van további fejlesztési projektek előkészítése mind a Budapest környéki, mind pedig vidéki piacokon.

-    Nemrég újra elnyerték az Eurobuild CEE gálán az év közép-kelet-európai raktárfejlesztőjének járó díjat.

-    Igen, így van. Büszkék vagyunk rá, hogy a zsűri nem csak a tevékenységi kört, a hírnevet vagy a pénzügyi eredményeket vette figyelembe, hanem a megvalósított projektek egyediségét és sokszínűségét is. Továbbá októberben, Budapesten vehettük át az EuropaProperty CRE Award díját a „Best BTS/Manufacturing Developer of the Year” kategóriában. Ezek mind nagyszerű elismerések és egyben visszaigazolások a piac részéről. Ha valaki élőben szeretné követni a projektjeink előremenetelét és a befektetéseinket, kövesse a Panattoni HU LinkedIn-oldalát!

 

Raktarkereso.info