- Más szektorokhoz képest a logisztikai szegmens felől sokkal több pozitív jelzés érkezik. A Cushman is optimista 2022-re vonatkozóan?
- Abszolút mértékig. Ezt bérlői oldalról a folyamatban lévő kereséseink volumene, míg fejlesztői oldalról az elérhető lokációk sokasága és a fejlesztés alatt álló területek mértéke támasztja alá. Örömmel tapasztaljuk, hogy immár Budapesten kívül, vidéki városokban, ipari- és logisztikai központokban, autóipari csoportosulások helyszínein is jelentős mértékben és méretben köttetnek ingatlan tranzakciók.
- Bérleti díjak csak enyhén emelkedtek, ám az építési költségek riasztóan magasak. Miként sikerül egyensúlyt teremteni? Mennyire sújtja az építőanyag/munkaerő hiánya az ágazatot?
- Valóban, a bérleti díjszintek a tavalyi év során enyhén megtorpantak, volt egy rövid időszak, amikor nem tapasztaltunk emelkedést, ugyanakkor az utóbbi hónapokban ismét lassú emelkedést tapasztaltunk. Építések tekintetében valós probléma az alapanyag növekvő ára, és hiánya, ami beszerzési problémákat eredményezett, valamint a beruházásokhoz szükséges források költsége is megnőtt. Az alapos és megfontolt tervezés, a beszállítókkal előre lekötött és szerződött alapanyagok, a kedvező finanszírozási kondíciók lekötése lehetnek a főbb eszközök, melyek révén egyensúlyra lehet törekedni a költség és hozam tekintetében. Munkaerő elérhető az építőiparban, a költségek viszont itt is magasak, a bérek folyamatosan inflálódnak, és az ágazatot tekintve a szakemberek sok esetben jövedelmezőbb szektorok felé köteleződnek el, mint például a lakó- és iroda ingatlanok fejlesztése.
- Emellett úgy tűnik, hogy Magyarország „kedvenc logisztikai térsége”, az M0 környéke lassan megtelik. Van még fejlesztési terület elfogadható áron? Van az M0-nak alternatívája?
- Nehéz ma ügynökségként jó telket ajánlani ügyfeleinknek, hiszen egy kicsit is körültekintő telektulajdonosnak elegendő mennie egy kört az M0-on és azonnal tudja, mely szereplőket érdemes közvetlenül megkeresni egy telekvásárlási lehetőséggel. Magyarán: „nincs ránk szükség”. Persze a piaci ismeret és a szakszerű tanácsadói munkát sokan így is értékelik, és igénybe is veszik, de tény, hogy korábban több telek forgott a piacon ügynökségi kínálatban. Míg korábban az M0 nyugati és déli szektorai voltak a legkeresettebb lokációk mind bérlők, mind a fejlesztők által, ma már úgy látjuk, hogy a teljes körgyűrű mentén jelentős fejlesztéseket láthatunk, azaz a korábban kevésbé frekventált északi, észak-keleti szekció is figyelemre méltó fejlődésen ment keresztül az utóbbi egy-két évben. Talán csak a földrajzilag kicsit elszigeteltebb észak-budai, budakalászi körzet az, ahol még nem látunk jelentős fejlesztői aktivitást.
- Miként változtak a bérlői igények az utóbbi években? Milyen szolgáltatásokat várnak el, pl. az internetes áruházakat üzemeltető cégek?
- Ahogy más ingatlan kategóriában is, természetesen az ipari és logisztikai ingatlanok szegmensében is egyre jobban előtérbe kerülnek a környezetvédelmi és fenntarthatósági szempontok. Ezeket a fejlesztők különböző módokon próbálják biztosítani bérlőik részére: hőszivattyús fűtési rendszerek, BREAM minősítésnek való megfeleltetés, szürkevíz használat, elektromos jármű töltőrendszerek, stb. szerepelnek a repertoárban többek között. A bérlői elvárások, különös tekintettel az e-commerce és az ehhez csatlakozó szolgáltatói igények kapcsán azt tapasztaljuk, hogy a flexibilitás, a gyorsan lereagálható növekedési kilátás, az automatizáció megteremgetésének lehetősége a legfőbb szempontok. Ezek mind olyan elvárások, melyek a gyorsan növekvő, és technológiai szempontból gyorsan fejlődő e-kereskedelmi szegmens versenyképességének feltétele.
- Nemzetközi cég lévén, Önöknek van rálátása a szomszédos országokra is. Hogy áll Budapest a régiós versenytársakhoz képest (Pozsony, Prága, Brno stb.)
- Budapest továbbra is versenyképes: ugyan régiós tekintetben Prága utána a második legdrágább piac (prime rent: 4.85 EUR /m2 vs. 6-7 EUR/m2) a magyar főváros, a geopolitikai elhelyezkedés, a képzett és viszonylag olcsó munkaerő és az elérhető támogatási források továbbra is vonzó célponttá teszik Budapestet a nemzetközi (és persze hazai) bérlők számára. A fent említett nehézségek az építőanyag, finanszírozás és munkaerő tekintetében az említett piacokat egyaránt érinti, így úgy gondolom: lényeges átrendeződés a régiós fő- és nagyvárosok tekintetében nem várható.
- Melyek az idei terveik sarokkövei?
- A Cushman & Wakefield ipari és logisztikai ingatlanokkal foglalkozó csapata 2022-ben is az előző évek mintáját követi, és igyekszünk ismét rekord mennyiségű és mértékű tranzakciót lebonyolítani Budapesten és vidéken is egyaránt. Utóbbi tekintetében szeretnénk erősíteni piaci pozícióinkat a vidéki nagyvárosokban, autóipari- és egyéb gyártó és összeszerelő központokban értékesítési és bérbeadási megbízásokon, valamint bérlőképviseleti megbízásokon keresztül. Örömmel jelenthetem ki: jó úton járunk, hiszen számos új megbízásunk van különböző lokációkra országszerte, illetve szintén potenciális megbízás elnyerésén dolgozunk - bizakodva, de magabiztosan.
- Az idei év kezdete – legalábbis ami a makrogazdaságot és a politikát illeti – több váratlan fordulatot is hozott. Ezekre mi a válaszuk?
- A világpolitika eseményeit természetesen minden szempontból nyomon követjük, és igyekszünk emberileg a legmegfelelőbb-, szakmailag pedig a legprofesszionálisabb módon reagálni.
Raktarkereso.info
