Előre kell tervezni – akkor is, ha minden változik

-    Ha az ember végigautózik az M0 mentén, úgy tűnik, hogy a logisztika prosperál, hónapról hónapra nőnek ki az új épületek a földből. Önök is optimistán tekintenek a jövőbe?

-    Röviden és egyszerűen tudok válaszolni: abszolút! Idén tovább folytatódott a szektor erőteljes aktivitása, markáns keresletet érzékeltünk a minőségi raktárt területekre, és a piaci bizalom jeleként mi is spekulatív alapon indítottuk el a legújabb fejlesztésünket Szigetszentmiklóson. És nem is szeretnénk ennél a pontnál megállni, az organikus növekedési céljainkkal összhangban jónéhány projekt van még előkészítés alatt, amivel kapcsolatban a következő 12 hónapban további bejelentések várhatóak. Visszatérve a kérdésre: abszolút optimistán tekintünk a jövőre.

-    Még akkor is, ha hétről hétre egyre riasztóbb hírek érkeznek az építőanyagok árával és a rendelkezésre álló készletekkel kapcsolatban?

-    Ehhez még hozzátehetném, hogy a növekvő fejlesztői aktivitás és az ezzel párhuzamosan érzékelhető agresszív árazás lassította a bérleti díjak elmúlt években regisztrált növekedését. A flexibilitás iránt növekvő igény sem feltétlenül könnyíti meg a bérbeadók számára, hogy árat tudjanak emelni. Értelemszerűen nem kerülhetjük ki a telekárak és a kivitelezési költségek növekedését sem. Ezeket a hatásokat együttesen kell figyelembe vennünk, és ezek eredőjét az adott projekt szintjén kell megvizsgálnunk. A kivitelezési költségek növekedése egyébként nem helyi, azaz magyar sajátosság, hanem globális probléma.

-    Mi a megoldás?

-    Hatékony és precíz előre tervezéssel, a kapacitások biztosításával, illetve volumenképzéssel lehet bizonyos mértékig védekezni. A Prologis Park Budapest-Sziget II. projektet ezen irányvonalak mentén terveztük, és általánosságban is igaz: a lehető legtöbb szempontra kiterjedő körültekintéssel gondolkodunk annak érdekében, hogy a vállalásaink a partnereink felé maximálisan betarthatóak legyenek.

-    Tudna erre egy példát mondani?

-    Jelen állás szerint a Sziget II. komplexum átadására még mindig ugyanaz a nap szerepel a naptárban, mint amikor a projektet elindítottuk. Ez a hatékony előretervezés mellett a műszaki kollégánknak és a velünk dolgozó generálkivitelező cégnek is köszönhető, akiknek ezúton is szeretnék köszönetet mondani. Közös meggyőződésünk, hogy szilárd partnerségre van szükségünk a fenti kihívások hatékony kezeléséhez.

-    A munkaerő hiánya általában is jellemzi a szektort, vagyis a bérlőket is érinti. Erre van valamilyen megoldási javaslatuk?

-    Bérbeadóként, fejlesztő-tulajdonosként, eszközfejlesztőként úgy tudjuk az ő üzletmenetüket támogatni, hogy a magunk eszközeivel igyekszünk hatékonyabbá tenni a munkájukat. Erről szól a Prologis PARKlife™e kezdeményezés, amelynek fő célkitűzése, hogy bevonzza, majd megtartsa a munkaerőt, segítse a toborzást. Mondok egy példát: a Prologis Park Harborban nagy sikerű focitornákat rendezünk partnereink munkavállalói számára, ami a sport mellett kiváló csapat- és kapcsolatépítő lehetőség is. A partnerekkel együttműködve újabb és újabb olyan lehetőségeken dolgozunk, melyek a dolgozói well-being-re és a közösségépítésre fókuszálnak. Mivel elsődleges szempontunk, hogy a partnereink igényeinek megfelelő szolgáltatásokat nyújtsunk, így ezek parkonként eltérnek, van, ahol a rekreációs, van, ahol a szabadidős területek a hangsúlyosabbak.

-    2022 egyik kulcsszava a flexibilitás lesz. Mit jelent ez a Prologis perspektívájából?

-    Változtak az igények, de visszautalnék arra, hogy fontos szegmentálni, hiszen az elvárt szolgáltatási szintek szegmensenként eltérőek. A harmadik feles logisztikai szolgáltatók esetén a flexibilitást valóban nagy betűkkel írják, hiszen az ő üzletmenetüket jelentősen érintette a Covid időszak, az elköteleződés mértéke – pl. a futamidő tekintetében – számukra kulcskérdés. A gyártással foglalkozó cégek esetében az energia az egyik fókuszpont. Egészen pontosan az energia elérhetősége, a fizetendő díjak, a közmű kapacitásbővítés lehetősége, illetve az általuk használt technológia implementálásának relatív egyszerűsége. Egy daru vagy egy futószalag beállítása esetén az ipari padlót extra terhelés éri, amire nekünk már a fejlesztés korai fázisában gondolnunk kell, de ez nem jelent problémát, hiszen a szélsőséges gyártási igényeknek is meg tudunk felelni. A harmadik jelentős bérlői csoport az e-kereskedők, akiknek a tevékenységükkel összefüggésben számos egyedi kérésük lehet, példaként akár a nagyobb parkoló területet vagy a drive-in kapuk rendelkezésreállóságát említhetnem. A belmagasság is kiemelt szerepet játszik, és persze az, hogy olyan gyorsan változó iparágban tevékenykednek, ahol az igények hat hónap alatt is változhatnak. Az ő elvárásuk felénk a még hatékonyabb fogyasztói kiszolgálás, és az, hogy rugalmasan reagálhassanak az üzleti modelljük alapját jelentő gyorsan változó piac kiszolgálására.

-    Ez nagyon szimpatikusan hangzik, de miként lehet erre bérbeadóként felkészülni, hiszen, ha jól értem, akkor például az e-kereskedelemmel foglalkozó cégek maguk sem tudják, merre és milyen mértékben mozdul a piac.

-    A Prologis globális know-how-ja és tudásbázisa négy kontinens 19 országára terjed ki, több mint 5500 partnerrel dolgozunk együtt. Tőlük folyamatosan érkezik a visszajelzés, hogy a tevékenységükkel összhangban milyen változások szükségesek. Ezeket igyekszünk már a tervezési folyamat során beépíteni. Látjuk és reagálunk a globális logisztikai piac tendenciáira, és az ezekre adott válaszokat implementáljuk: elkezdtük a 12 méteres belmagasságú csarnokok kivitelezését, a 7 tonnás ipari padló és a kiemelt tűzvédelmi rendszerek kiépítését. Emellett a fenntarthatóság szinte DNS-szinten van jelen a fejlesztéseinkben, hiszen ezen a téren is igyekszünk az élen járni.

-    Úgy tűnik, hogy az M0-ás környékén lassan összeérnek a logisztikai épületek. Van még szabad telek?

-    A Budapest központúság földrajzi adottsága az országnak, fejnehéz piacról beszélünk, és nyilvánvaló, hogy a kereslet nagy része is ide koncentrálódik. A nem szakmabeliek számára úgy tűnhet, hogy lassan minden beépül, de továbbra is vannak jó lokációk és elérhető telkek. Véleményem szerint az változott, hogy ezek a telkek már jóval több előkészítést igényelnek, nem startra készek, hiszen felmerülnek szabályozással, infrastrukturális fejlesztésekkel kapcsolatos teendők is, aminek viszont egyenes következménye a megnövekedett előkészítési-fejlesztési periódus. Ezért fontos az előre gondolkodás; a Sziget II. projekt esetében a teljes területre vonatkozóan rendelkezünk építési engedéllyel, ami megfelelő kockázatkezelést jelent. Általánosságban pedig azt tudom mondani, hogy számunkra az elsődleges prioritást továbbra is ez a régió jelenti, de aktívan keressük az új lokációkra történő belépés lehetőségét is.

-    A Prologis Európában is számos helyen jelen van. Hogy állunk a régiós vetélytársakhoz képest, mennyire vagyunk hangsúlyos szereplők a régióban?

-    A bérlők sok esetben olyan disztribúciós bázist keresnek, amely a Baltikum kiszolgálására éppúgy képes, mint a délkelet-európai piacok ellátására. A közép-kelet-európai régióban Budapest jól teljesít, vannak sikereink, de azt is látni kell, hogy a hazai szereplők közös érdeke, hogy egy fundamentumait tekintve erős, illetve átláthatóan működő piacot működtessünk, mert csak így vehetjük fel a versenyt, például Szlovákiával vagy Romániával.

-    Miért pont ezt a két országot említette?

-    Lengyelországot akár le is választhatjuk a régióról, hiszen a 40+ milliós belső piac kiszolgálásának igénye miatt a lengyelek más súlycsoportban indulnak, és a cseh piac is nagyobb volumenű, nem utolsó sorban azért, mert ott a másodlagos, sőt harmadlagos piac is prosperál. Az említett két ország esetében az is elmondható, hogy a német piac közelsége is elősegíti a régiós kiemelt szerepüket.

-    És Önök? Jövőre is prosperálnak a tervek szerint? Illetve novemberben talán már nem korai mérleget vonni: milyen volt 2021?

-    Az idei évre vonatkozóan érdemes kiemelni a portfólió stabilitását, a 99 százalékos bérbeadottsági rátánkat, és jelentős mértékű sikeresen megvalósított tranzakciót. Példaként kiemelném a harmadik negyedévben Budaörsön zárt 27 ezer négyzetméteres szerződéshosszabbításunkat. Spekulatív fejlesztést indítottunk, és további olyan projekteket is előkészítettünk, amelyek bejelentése 2022-ben várható. Folytatódik a fenntarthatósági céljaink gyakorlatba átültetése, ez konkrétan például azt jelenti, hogy dolgozunk a teljes portfólió LED világításra történő átállításán, és a napelem rendszer megvalósításában is jelentős előrelépést értünk el, hiszen az új fejlesztésünk esetében ez már egy gyakorlatban is megvalósuló beruházás lesz. Az innováció is a fókuszpontban marad, az ESG céljaink mellett. Ennek szellemében szeretnénk a korábbinál is hangsúlyosabb kontúrt adni a Prologis szociális aspektusának, a közösségépítésnek, ami alatt nem csak a parkjainkban dolgozók közösségét, hanem a nekünk otthont adó települések lakosait is értjük. Őket is el akarjuk érni és támogatni. (Az ESG mozaikszó az angol Environment (környezet), Social (társadalom), Governance (vállalatvezetés/irányítás) szavakból ered, ami meghatározza ezen befektetések szempontrendszerét. Társadalmilag felelős pénzügyek vagy zöld pénzügyek néven is említjük. A szerk.)

-    Akvizíció vagy saját fejlesztés lesz a hangsúlyosabb?

-    Továbbra is az organikus növekedés a cél. A jövedelemtermelő ingatlanok akvizíciója és fejlesztési aktivitás is meghatározó lesz 2022-ben. Az a célunk, hogy a Prologis magyarországi portfóliója stabil maradjon, és értéket hozzon létre.

-    Szakmai körökből azt hallottam, hogy a szektor lobbizott annak érdekében, hogy a raktár épületekre ne vonatkozzanak az Európában példátlanul szigorú szigetelési normák. Ez valóban így van?

-    Egyrészt üdvözítőnek tartom, hogy szektor szereplői közösen fellépve, érdemi lépéseket tesznek a szabályozói környezet optimalizációjára, elősegítendő az ingatlan fejlesztési volumen növelését és a regionális versenyben való helytállást. Személy szerint leginkább az Ingatlanfejlesztői Kerekasztalt és az általuk elvégzett szakmai munkát tudom kiemelni, úgy látom, hogy nagyon jól képviselik az ilyen típusú javaslatokat a jogszabályalkotók, döntéshozók felé. A konkrét üggyel kapcsolatban pedig azt gondolom, hogy a jelenleg Magyarországon hatályos előírásrendszer módosítása nem feltétlenül jelentene előnyt számunkra, mivel mi mindig is kiemelt műszaki tartalommal fejlesztettünk. Gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a Nyugat-Európában bevett nemzetközi sztenderdeket követjük.

Raktarkereso.info