- Úgy tűnik, hogy nagyon pörög az ipari ingatlanok piaca. Feltételezem, hogy Önök sem unatkoztak, nem volt januári hullámvölgy.
- Így van, 2022 kifejezetten dinamikusan és dolgosan indult. Ahogy arról a közelmúltban beszámoltunk, megkezdtük egy újabb, 14 000 négyzetméteres épület spekulatív alapon történő fejlesztését a Sziget II bővítéseként, miután az első szakasz során épült 13 700 négyzetméteres épületre előzetesen – szinte a tervezőasztalról - bérleti szerződést kötöttünk egy magyar tulajdonban lévő, szállítmányozással és raktározással foglalkozó vállalattal. Továbbá örömmel jelenthetem be, hogy egy újabb komoly mérföldkőhöz érkeztünk a Prologis életében: megvásároltuk a Sziget II-es telkünk szerves folytatását, mely egy 19 hektáros terület; ezzel együtt már 32 hektár áll rendelkezésünkre Szigetszentmiklóson. További telektranzakciókon is intenzíven dolgozunk, közel az M0-hoz, illetve a jól teljesítő autópálya csomópontokhoz közel, ezzel elárulhatom nem csak Szigetszentmiklóson van a fókusz. Idén szeretnénk megvalósítani két további built to suit épületet is.
- Ambiciózus tervek, mások egy év alatt tesznek meg ekkora utat. Ugyanakkor Fóton eladtak egy 76 hektáros telket, amit nyilván fejlesztési célból vásároltak korábban. Mi volt a döntésük oka?
- Megkérdeztük a meglévő partnereinket a lokációról, és hogy bérelnének e ott területet, akik azt mondták, hogy az M0 északi szektorának befejezéséig az a helyszín számukra nem igazán izgalmas. Így erről a lokációról lemondtunk. Általánosságban is azt gondoljuk, hogy olyan helyszíneken akarunk jelen lenni, amelyek „eladják magukat” akár évtizedeken keresztül is. Ezért sem preferáljuk például a vidéki autógyárak melletti megjelenést, mert nem szeretnénk egyetlen partnertől ilyen mértékben függeni. Hosszú távon gondolkodunk, és ahogy mondtam, folyamatosan keressük a bővülés lehetőségét. Ennek a Prologis-nál az akvizíció és a fejlesztés a preferált eszköze.
- Úgy hírlik, hogy a jó minőségű ’A’ kategóriás termékek piaca nagyon limitált, egyes területeken túlfűtött, vagy nevezhetjük egyszerűen drágának is. Miként hat ez a bérleti díjakra?
- Lefelé biztosan nem mennek. A csehországi tapasztalatunk is hasonló: egyszerűen nincs, vagy csak aránytalanul nehéz és drága megfelelő lokációjú fejlesztési telket találni, ezért a bérleti díjak már a 6 €/nm/ hó érték felett járnak, és közeledünk a 7 € felé. A piacokat összetett hatások mozgatják; a fentieken túl az egész régióban érzékeljük az alapanyagok árváltozását, illetve relatív hiányát. Ennek „eredménye”, amellett, hogy az épületek összköltsége is nő, az, hogy a korábbi – mondjuk két évvel ezelőtti – 6-9 hónapról mára 10-12 hónapra nőtt a kivitelezési idő. Mi is tisztában vagyunk azzal, hogy ez nem a kivitelezőn múlik, hiszen, ha nincs a piacon betonpillér, ő sem tud mit tenni. A folyamatosan bővülő keresletnek köszönhetően megnőtt a fejlesztési aktivitás is, és összességében nőttek a bérleti díjak.
- Hogyan reagálnak a bérlők az áremelkedésre?
- A nagyon nehéz beszélgetéseken már túl vagyunk, mivel a bérleti díjak emelkedése már 2017-ben elindult. 2019-ben, a közel 2%-os üresedés mellett volt megfelelő játékterünk a bérleti díjak emelésére. Nyilván, ha egy új fejlesztés bérbeadásán dolgozunk, akkor mindig nagyobb a mozgásterünk, egy meglévő szerződés meghosszabbításánál kisebb. Sok partnerünk nemzetközi hátterű vállalat, amelyek szigorú pénzügyi keretek mellett dolgoznak, de egy ártárgyalás egyébként is mindig kemény menet. 20-50 euró cent emelés még elfogadható, de a cseheknél kialakult bérleti díj színvonal egyelőre elképzelhetetlen nálunk. Azt is fontos megérteni, hogy számunkra a jelenlegi ügyfelek megtartása, a vevői elégedettség elérése az egyik legfontosabb cél, organikus növekedés mellett. Olyannyira, hogy erre a feladatra létrehoztunk egy costumer experience teamet, mely tagjainak egy feladata van: a meglévő ügyfelek megtartása az elégedettségük növelése révén.
- Ez mit jelent konkrétan?
- Az ügyfeleink szeretik az együttgondolkodást, a dedikált figyelmet és a gyors megoldásokat. Az új csapat struktúrával, folyamataink átalakításával, és a megnövelt párbeszéddel ezt az igényt elégítjük ki. Azt is régóta tudjuk, hogy bérlőink mindennapjaiban nagy kihívás a munkaerő megtartása Mi azzal tudunk ebben a kérdésben segítő jobbot biztosítani, hogy élhető, sportra buzdító környezetet építünk szó szerint; két parkunkban van kispályás műfüves focipálya, és a közelmúltban egy másik lokációnkon szabadtéri edzőparkot adtunk át, mindemellett grillezési és pihenő lehetőséget is teremtünk az egyébként kifejezetten népszerű családi napok még jobbá tételére. Ennek az iniciatívának a ParkLife nevet adtuk, és a visszajelzések alapján közkedveltek ezek a kezdeményezések.
- Változtak/változnak a bérlői igények?
- Elképesztő hangsúlyt kapott a megújuló energia felhasználása, ami egy közös összefogás része a jövőnk érdekében. Valamennyi fejlesztésünknél célunk a karbonsemlegesség elérése. Hadd hozzak erre néhány kézzelfogható példát: nem a Távol-Keletről szerezzük be az építőanyagot, hanem a régióból, csökkentve ezzel a szállítás környezeti terhelését. A teljes magyar portfóliónkon lecseréltük a világítást, és a legmodernebb fény és mozgásérzékelős LED technológiát vezettük be. Így kisebb rezsiköltséget tudunk biztosítani a bérlőinknek. A másik nagy jövőbeli lépésük a napelemek beszerzése lesz. Ez egy nagyon jelentős projekt, és jól jön majd az európai szintű beszerzési kapacitásunk kihasználása. A kontinensen 19,9 millió nm ipari ingatlanunk van, így értelemszerűen más árat érünk el, és így a bérlőink is részesülnek a piaci erőnkből. Mindez összhangban van az ESG kompatibilis működés megteremtésére irányuló erőfeszítéseinkkel. (Az ESG mozaikszó az angol Environment (környezet), Social (társadalom), Governance (vállalatvezetés/irányítás) szavakból ered, ami meghatározza ezen befektetések szempontrendszerét. Társadalmilag felelős pénzügyek vagy zöld pénzügyek néven is említjük. Célja, hogy a pénz- és tőkepiaci szereplők a fenntarthatóság szempontjából objektíven ítélhessék meg a gazdálkodó szervezetek (cégek, vállalatok, országok) tevékenységét, és így a rövidtávú profitmaximalizáló gondolkodásmódot leváltsa az újfajta, hosszabb távú és etikus profitmaximalizálás. - A szerk.)
- Kik az új bérlőjelöltek, milyen megkereséseket kapnak?
- Valamennyi szektor képviselteti magát, és egyre több gyártó is megkeres bennünket, ami nem szokatlan, hiszen jelenlegi portfoliónk majdnem felén gyártó és összeszerelő tevékenységet végző cégek működnek. A gyártócégek speciális igényeit is ki kell tudnunk szolgálni: akár több megawatt áramfelvételi lehetőséget, akár jelentős átépítést jelentsen ez. A logisztikai szolgáltatásban és internetes kereskedelemben érintett ügyfeleink más igényeket támasztanak: nekik a magasabb épületek, a gyors áruáramlás biztosítása, és a bővülési igényük kiszolgálása az elsődleges.
- Szavaiból azt veszem ki, hogy élvezi a munkáját a „big boxok” között.
- Korábban talán méltatlanul háttérbe szorult az ipari ingatlan szektor, holott ezeknek az épületeknek köszönhetjük, hogy az áruk eljutnak hozzánk fogyasztókhoz, a háztartásainkba. Ez az ingatlan szegmens a gazdaság egyik mozgatórugóját az ipart támogatja. Úgy gondolom, hogy megérdemeljük a figyelmet; mára beérett a munkánk, bizonyítottunk.
Raktarkereso.info
