- 2018 utolsó negyedévében közel 10 ezer m² új kötésük volt, ami a jól teljesítő raktárpiacon is feltűnő eredmény. Milyen tranzakciók állnak a szám mögött?
- Az egész tavalyi évünk felfokozott tempóban zajlott, és az utolsó negyedév volt az, amikor sok szerződést véglegesítettünk. A most átadás előtt álló 13.000 m²-es ’E’-’F’ épület felére véglegesítettünk előszerződéseket, illetve a már meglévő négy épületünkbe is hoztunk új bérlőket és lezártunk egy bővülést is. Van olyan partnerünk is, aki kinőtte a ’D’ épületben bérelt helyét, ő az ’F-ben talált számára ideális területet. Azaz az Airport City már meglévő és új épületeinkre is folyamatosan érkeznek a régi, illetve új bérlők, a velük aláírt szerződések összértéke megközelíti a 10 ezer m²-t. Az utolsó negyedév tranzakcióinak örömteli tanulsága, hogy az - új piaci hatásmechanizmusoknak megfelelően - emelkedett bérleti díjak ellenére, a friss fázisainkra a meglévő bérlői portfóliónkból két nemzetközi logisztikai cég is előszerződést kötött. Fontos visszajelzés ez, mely azt mutatja, hogy töretlen a bizalom irányunkba.
- Mit tud a most elkészült dupla-épület?
- Az ’E’-’F’ épület összességében közel 13.000 m² bérbeadható területet tartalmaz, a 11,5 méteres belmagasságú csarnokok mellett közel 2000 m² irodával kiegészítve. Az épület dimenzióit igyekeztünk előnyösebbre szabni, megfelelő szélességű irodákkal és minimum 1350 m²-es egységekig osztható klasszik magasraktárakkal, ipari kapukkal, megfelelő számú rámpakiegyenlítővel. Az épületet tavasszal adjuk át, melyhez új parkolók és két udvar tartozik majd. Vámiroda, ételbár és újonnan kialakított zöldterületek, illetve kiszolgáló egységek teszik teljessé a szolgáltatási kört az Airport City-ben.
- A CPI-nak 4 millió m²-nyi ingatlana van Európában, és ennek a mennyiségnek a nagy része office, illetve retail. Hogyan illeszkedik a portfólióba az Airport City?
- Az állítása igaz, de ez nem zárja ki, hogy jelentős energiát fektessünk a logisztikai szegmensbe, mely a felmérések szerint a legaktívabb ingatlan szektor a hazai piacon. Az év végére 2,5% közeli üresedési rátáról számoltak be a nagyobb elemzések, ez hihetetlenül alacsony szám. A fejlesztési nehézségek ellenére minden komoly piaci szereplő szeme előtt villog a lámpa, építeni kell. A Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér és környezete is nagyon dinamikusan fejlődik, 2018-ban a légi teheráru szállítás volumene 14,9 %-kal nőtt, megelőzve ezzel az utasszállítás rekordokat döntő növekedési ütemét is. Budapesten az elmúlt három évben folyamatosan kétszámjegyű volt a cargo növekedése, ez tavaly 146 ezer tonna légiárut jelentett. Jó helyen vagyunk tehát; azokat a bérlőket találjuk meg, akiknek nem feltétlenül maga a kifutópálya, hanem inkább a reptér közelsége és az M0 déli szektora fontos, és az is lényeges, hogy a belváros is könnyen elérhető. Az Airport City-t a gyors forgású city-logisztika és a magasraktározási rendszerű létesítmények sajátos ötvözésének tartjuk és ekként is pozícionáljuk, annak minden előnyével és rugalmasságával.
- Korábban azt nyilatkozta, hogy „organikusan fejlődünk, és a saját utunkat járjuk.” Mit jelent ez pontosan?
- Az Airport City a reptéri régió egyik legnépszerűbb ipari ingatlan fejlesztése. Mindig jól reagálunk a piaci változásokra. Bő tíz éve spekulatív fejlesztéssel indultunk neki az első és a második épületnek, aztán a válság hatására built-to-suit épületek fejlesztésére fordítottuk az erőforrásainkat, összesen közel 15.000 m2 testreszabott ipari csarnokot adtunk át, a válságot követő lassú időszakban. A most elkészült ’E’-’F’ dupla épület megint spekulatív, és ahogy látom, nem lehet gond a bérbeadással. A piaci helyzetünket, illetve a konjunktúrát jelzi, hogy mára megszokottá vált az 4,5€/hó/m² körüli bérleti díjjal aláírt szerződés. Az elmúlt másfél évben 30%-kal megemelkedett bérleti díjat is elfogadják a bérlőink, és be tudják építeni az üzleti tervükbe. A régebbi épületeinknél ez az összeg mérsékeltebb. Az említett organikus fejlődés a CPI filozófiája szerint azt is jelenti, hogy mindig rendelkezünk egy kisebb pufferzónával. Ha 90% fölé emelkedik a foglaltsági rátánk, már nehezebben tudjuk kezelni a partnereink bővülési igényét, ezért arra törekszünk, hogy a folyamatos fejlesztésekkel biztosítani tudjuk, hogy mindig legyen annyi tartalékterületünk, amennyi a partnereink bővüléséhez szükséges. A fent említett m² adatok természetesen a fejlesztési területünkhöz mérve jelentenek nagy léptéket, a beépíthetőség remek kihasználása komoly siker számunkra, mely mögött nagyon sok munka és az évek során „felszedett” szakmai tapasztalat áll az Airport City projektcsapata részéről. Az organikus fejlődés és saját utunk nagyon fontos faktora az anyavállalatunk töretlen bizalma, és munkatársaink rátermettsége, mely egységesen teszi lehetővé, hogy egy terhelt építőipari időszakban is tudunk sikeresen fejleszteni.
- Az elmúlt tíz év alatt 6 épületet hoztak tető alá, ami közel 60.000 m² raktárcsarnokot, illetve irodai bérleményt jelent. Hogyan változtak az igények ebben az időszakban?
- Az irodapiacon már ismert zöld megoldások itt is egyre hangsúlyosabbak, hiszen a logisztikai cégek – raktárpiaci partnereink nagy része ilyen – ökológiai lábnyoma elég jelentős. A 2012-ben és 2016-ban átadott BTS fejlesztéseinknél már figyelembe vettük ezeket az igényeket, ugyanakkor a logisztikai épületek természetéből fakadóan a folyamatos kapunyitás – különösen az internetes kereskedelmi cégek tevékenységére jellemző állandó ki- illetve berakodás – korlátot szab például a fűtési hatékonyság növelésének.
- Pedig a hatékonyság fogalma szinte szent a logisztikusoknál.
- És mi partnerek vagyunk ebben. A cross-dock megoldások abszolút hatékonyság növelők, mint ahogyan az is, hogy maximálisan rugalmasak vagyunk az iroda/raktár arány kialakításánál. Ez az iparágban jellemzően 80/20, de a CPI-nál azt látjuk, hogy sokan itt, az Airport City-ben rendezik be a cég adminisztratív központját is, és ezért nagyobb irodaterületet kérnek, amihez természetesen mi jó szolgáltatóként alkalmazkodunk.
Raktarkereso.info
