- Hogyan alakult a Colliers Ipari Ingatlan Divízió tavalyi éve?

- A tavalyi év egy kiemelkedően sikeres év volt. Különböző budapesti és vidéki helyszíneken összességében 21 ha fejlesztési és 22 ha beépített ipari területet, valamint 60.000 m2 ipari és logisztikai épületet értékesítettünk és mintegy 80.000 m2 ilyen területet adtunk bérbe. Az év folyamán kb. 50 sikeres tranzakciót és fontosabb tanácsadási, ingatlan-marketing munkát végeztünk el. Tekintettel arra, hogy egy-egy projekt, megbízás akár több évig is eltarthat, így a tavalyi eredményeink (is) csak egy pillanatfelvételnek tekinthetők. A sikeresen zárult munkák közül kiemelendő a Lucart nyergesújfalui beruházásában való többrétű közreműködésünk, a XV. kerületi volt Douwe Egberts telephely értékesítése, a herceghalmi Mile logisztikai központ bérbeadása, valamint a biatorbágyi Scanfil telephely értékesítése.

- Lassan itt a félév, vállalkozna egy gyors mérlegre?

 - Az idei év is nagyon erősen indult számunkra, bár – az ügyletek dinamikájából kiindulva – nekünk gyakran féléves, éves, vagy gyakran / többnyire több éves periódusokban szükséges gondolkodnunk. Az első félév végéhez közeledve már több korábban indult projektünket sikeresen zártuk le, melyek közül kiemelendő egy nagyméretű vidéki telephely értékesítése, valamint egy megyeszékhelyen egy hatalmas ipari fejlesztési terület tranzakciójának lezárása, szintén egy többéves keresési, kiválasztási elemzési és előkészítési folyamat eredményeképp. Továbbá megemlítendő, hogy igen sok keresési megbízás érkezik hozzánk külföldi partnereink és kollégáink részéről, melyek jellemzően vidéki helyszínekre vonatkozó új gyártó- és kapcsolódó logisztikai beruházásokra vonatkoznak.

- Hogyan profitálnak a bérbeadók az ingatlanpiaci konjunktúrából? Tudtak-e például bérleti díjat emelni, nőtt-e a kihasználtsági rátájuk?

 - Igen, a bérleti díjak egyértelmű emelkedése figyelhető meg az elmúlt 1-2 év során, mind a másodlagosan hasznosított régebben épült, mind az újépítésű csarnokok vonatkozásában. E tekintetben a két-három legfontosabb ok az alacsony üresedési ráta (4-5%), az igen magas kivitelezési költségek és az aránylag nagy kereslet. Megfigyelhető, hogy a limitált kínálat miatt (mely főleg a 5.000 m2 feletti csarnokokra vonatkozik) gyakran „sorban állás” alakul ki a bérlők között, a bérbeadók válogathatnak, s a tranzakciók is igen lerövidülnek, gyors döntések szükségesek. Másfelől a kihasználtsági ráta már nehezen tud tovább növekedni, mert lassan már nincs mit bérbe adni, s a meglévő területek gyakran túl kicsik egy-egy bérlőnek. Így megnőtt azon piaci információnak a jelentősége, hogy hol és mikor várhatók felszabaduló területek a jövőben, bár, a limitált lehetőségek miatt a bérlők gyakran a hosszabbítás mellett döntenek (kénytelenek dönteni), illetve gyakran a bérbeadó sem tudja még korai stádiumban, hogy a bérlő hosszabbítani fog-e, csak 3-6 hónappal a szerződés lejárta előtt.

- És hogyan reagálnak erre a helyzetre bérlők?

 - Éves ipari piaci jelentésünkben már 2012 óta minden alkalommal szerepeltetjük azt a mondatot, hogy a 10.000, majd nemrégiben már az 5.000 m2 feletti igénnyel rendelkező bérlőknek jelentősen előre szükséges tervezniük távlati helyigényüket és időben megkezdeniük a keresést. Azaz a legfontosabb az előtervezés, bár ez ilyen időtávon (1-2 év) nem minden esetben lehetséges. Jelenleg – s ez rövid távon sem fog jelentősen változni – az 5.000-10.000 m2-nél nagyobb igények esetén (hacsak nincs valamilyen optimális időzítésű, biztos és előre leköthető felszabaduló terület és különösen amennyiben elhelyezkedési preferencia is van a háttérben) valamilyen új építésre vonatkozó előbérleti konstrukció a megoldás. Ráadásul ez a lehetőség sokkal több lokáció mentén áll rendelkezésre, mint a teljesen sporadikusan és esetlegesen elérhető üres vagy megüresedő terület meglévő épületben. A másik aspektus az időfaktor: gyors döntés szükséges, azonban ez bár (megértett) cél, mégsem mindig sikerül.

- Vagyis el kell fogadni a megváltozott piaci környezetet, azaz a magasabb bérleti díjakat?

- Mi úgy látjuk, hogy a komolyan, aktívan kereső cégek ezt már elfogadták, illetve néhány kudarcos kör, kísérlet után belátják. Gyakran szoktunk úgy érvelni számunkra, hogy jelen pillanatban nem a bérleti díj a kérdés, hanem a terület „megszerzése”, biztosítása az elsődleges.

- Meddig tart ez az „izgalmas” időszak?

- Ez most egy átállási, újrapozícionálási időszak a piacon, míg a 2008-2015 szakasz egy bérlői ciklus volt, ez 2015-2016 folyamán fordult és 2017-től egyértelműen és egyre erősebben bérbeadói ciklusról beszélhetünk. Némi problémát a piacon az okoz(ott), hogy sok bérlő szerződése mostanában jár(t) le és azok még a válság alatt köttettek, igen kedvező, jellemzően 2,5-3,0 €/m2/hó (vagy akár ez alatti) árakon. Jelenleg a (nem létező) mértani közép (a meglévő épületek és az új építések esetében) valahol 4,0 €/m2/hó környékén mozog. Így sok bérlő nagyságrendi bérleti díj emelkedéssel szembesül akár a szerződése újratárgyalása, akár költözés során.

- Milyen a jó telek, mi a legfontosabb szempont egy befektetői akvizíció során?

- A pontosabb terminológia okán nem is befektetőt, hanem inkább fejlesztőt említenék, aki egy terület megvásárlása, fejlesztése, bérletre szánt beépítése révén „válik” befektetővé. A legfontosabb a lokáció, valamint a lokáció és végezetül a lokáció. Erre a fejlesztők egyébként igencsak odafigyelnek, hiszen a hosszútávú bérbeadhatóságot döntően ez határozza meg. Tehát igazából a fejlesztőnek az a fontos, hogy a jelenlegi és jövőbeni bérlőknek legyen attraktív a lokáció és a terület adottságai. Végfelhasználók esetében látjuk néha azt a (rossz) példát, hogy inkább egy rosszabb elhelyezkedésű, de valamivel olcsóbb telek mellett döntenek, bár néha hiába jelezzük, hogy a komplett beruházás értékében csak csekély jelentőséggel bír a telekérték, vagy azon vélt spórolás. Viszont majd 5-10-15 év múlva, mikor a csarnokot értékesíteni kell, akkor szembesülnek vele, hogy a teljes projektérték devalválódott és a felépítmény csak komoly diszkonttal (vagy még így sem) értékesíthető. Természetesen léteznek olyan lokációk, melyek időközben integrálódnak, felértékelődnek, s ma még kedvezőbb árfekvésűek, de látható, hogy a projekt élettartalma alatt előnyösebb pozícióba kerülnek, utolérik magukat. A lokáción túl nagyon fontos még a tiszta tulajdoni és ingatlannyilvántartási helyzet, a megfelelő alak- és geológiai viszonyok (talajmechanika, domborzat), az infrastrukturális ellátottság lehetősége (közművek, közúti kapcsolat), a megfelelő szabályozás és beépítési paraméterek (ugyanis ezek módosítása akár 6-12 havi csúszást is eredményezhet), a korlátozások és limitációk (régészet, környezetvédelem, vezetékek stb).

- Tudom, hogy ez relatív kategória, de drágák az ipari telkek?

- Az ipari telkek alapvetően nem nevezhetőek drágának Magyarországon – különösen európai összehasonlításban, bár minden ország, piac önálló, saját életét éli e tekintetben – illetve területekből inkább kínálati piac van, bár bizonyos lokációk esetében már limitált a jó / jobb lehetőségek száma. S bár a telkek alapvetően nem tekinthetők drágának, mégis nagy nyomás van a telkek árazásán, elsősorban a magas építési költségek és a projektek feszített árazása miatt. Viszont a ténylegesen előkészített, fejlesztésre (szinte) azonnal alkalmas telek változatlanul ritka, szinte minden esetben idő- és pénzráfordítást igényel, s ezt előre a tulajdonosok „spekulatív” alapon nem tudják, nem akarják vállani.

- Hogyan változott a piac általában?

 - A bérlők most szembesülnek jelenleg az alacsony kínálattal és a bérbeadói piac jellemzőivel, azaz néha „lemaradnak” területekről, nem értik, hogy a bérbeadó miért nem rugalmas a feltételrendszer vagy éppen az árazás tekintetében, vagy történetesen miért felfele indul el az ár vagy bérleti díj… Az üresedés témakörét már említettük, tavaly az év eleji 6 %-ról év végére 4 %-ra csökkent, s most az első negyedév végén is 4,21 % -on állt, úgyhogy stabilnak tekinthető. Viszont érdemes megemlíteni, hogy egy egészséges, likvid, dinamikus piaci környezethez kínálat is szükséges; jelen pillanatban az alacsony kínálat visszafogja a keresletet, az ügyleteket. Azt szokták mondani, hogy egy 10 % körüli üresedési ráta az „egészséges”. Ha megnézzük a 2013-2017-es statisztikákat – hogyan alakult az újratárgyalások aránya –, akkor látszik, hogy ez a szám folyamatosan emelkedik, 34 százalékról 56 százalékig. A piac dinamikáját, erejét véleményem szerint legjobban az úgynevezett nettó felszívás (net absorption) mutatja, hiszen ez a szám mutatja a kereslet és kínálat összegének egyenlegét, mely 2017 folyamán minden negyedéves méréskor pozitív volt (és a 2018 első negyedévben is), így a tavalyi éves egyenleg is rekord pluszban zárt (165.000 m2). Ezen felül érdemes megemlíteni azt is, hogy a bérleti időtartamok is egyre hosszabbá válnak, a rövidtávú (1-2 éves) igényeket gyakran csak albérletben lehet megoldani, a bérbeadók elvárása minimuma 3, de gyakran 5 év, s az új, testreszabott(abb) fejlesztések és azok költsége gyakran 7 vagy akár 10 éves bérletet indokol, igényel. Ipari igények esetén 10, 15 éves bérletek kezdenek a piaci sztenderddé válni.  

- Az építőipari árak szépen emelkednek, a telkek sem lettek olcsóbbak, és lassan elfogy a bérelhető terület. Hogyan és meddig emelkedhetnek a bérleti díjak?

- A kérdés megfogalmazása nagyjából pontos, hiszen az építőipari árak nemcsak szépen, hanem drasztikusan emelkedtek és a kivitelezés terén ezen felül több más – nem éppen fejlesztésbarát - kihívás, probléma is tapasztalható; míg a telekárak tekintetében igen, nem lettek olcsóbbak, viszont ezen a téren nem tapasztaltunk drasztikus áremelkedést, hanem kevesebb flexibilitást, kötöttebb, vagy enyhén emelkedő árazást a tulajdonosok részéről, s a bérelhető terület gyakorlatilag tényleg elfogyott. Ha az árazás (bérleti díjak) legfontosabb szemszögéből vizsgáljuk a kérdés második felét, akkor megállapítható, hogy egyfelől a kivitelezési költségek igen magasak, a telekárak moderáltan emelkedtek, a megtérülési elvárások további jelentősebb csökkenésének csekély a valószínűsége, alacsony a kihasználatlansági mutató, kevés az új fejlesztés és a megüresedő terület, relatíve koncentrált az aktív fejlesztők köre, valamint relatíve magas a kereslet a piacon. Mindezek azt vetítik elvileg előre, hogy a bérleti díjak egy magasabb tartományban stabilizálódnak, folyamatos lassú emelkedés várható, amíg ezen összetevők iránya, „szorzata” nem változik.  

- Mennyire terveznek előre a cégek?

- Úgy látjuk, hogy a nagyobb gyártócégek jobban tudnak előre tervezni, bár ilyen igények esetében is gyakran nagyon-, vagy éppen túlfeszített az ütemezés. A gyorsuló világ és a gyorsuló verseny az ilyen projektek időzítését is komoly időprés alá helyezi, néha irreális elvárásokkal. A logisztikai szegmensben pedig nagyon gyakori, hogy egy-egy tender, vagy igény kapcsán a döntéshozatal hónapokig, vagy akár egy évig is eltarthat, viszont azt követően pár hónapon belül szükség lenne (a) területre, ami viszont meg (már) nem áll rendelkezésre. Jelenleg sokkal komolyabb és hosszabb előtervezés, valamint sokkal flexibilisebb hozzáállás és gyorsabb döntések szükségesek a bérlők részéről mint korábban, hogy ingatlanigényük megoldható legyen.  

- Úgy tűnik, hogy az M0 környéke - szó szerint is - kikerülhetetlen. Van esély arra, hogy más lokációban is kialakuljon egy erős alpiac?

Az elmúlt 10-15 év folyamán megfigyelhető volt, hogy a kezdeti favorit, az M1-es után hogyan vált egyre népszerűbbé az M0 déli szakasza, majd, hogy hogyan települt be a reptér környéke. Ahogy kezdenek elfogyni a jó „első soros” telkek, úgy vonulnak az igények a keleti szektorba, illetve a „második sorba”. Most ezt a folyamatot láthatjuk. De nem szabad elfelejteni, hogy a munkaerő rendelkezésre állása és költsége is egyre fontosabb, ha lassan már nem a legfontosabb tényező egy költözés vagy lokáció kiválasztása során. Mindez erős gátat szab, vagy legalábbis lassítja a horizontális terjeszkedést, a meglévő lokációk, telkek felértékelődését vonja maga után. Az e-kereskedelem dinamikus térnyerése, s a kapcsolódó futárszolgáltatások bővülése pedig a városi lokációk felértékelődését, az ún. city logisztikai projektek ismételt felfutását fogja eredményezni.

Raktarkereso.info