-    Más szektorokhoz képest a logisztikai szegmens felől sokkal több pozitív jelzés érkezik. Optimistán tekintenek a jövőbe?

-    Inkább óvatosan és konzervatívan, mint mindig; valóban az idei év különleges, több szempontból is, ebbe tartozik a logisztikai szektor erős aktivitása is, de kérdés, hogy ez meddig tart és ténylegesen milyen új tranzakciókhoz vezet. bőven várható új bérraktár kínálat 2021 és 2022 folyamán, többszöröse az elmúlt években megvalósított fejlesztések éves átlagának. A kérdés az, hogy mennyi időbe telik ezeket megtölteni és milyen arányban lesz logisztikai felhasználó ezek között; az 1. félévben egyelőre jelentős.

-    Eddig miként alakult az évük?

-    Szerencsére nagyon sikeres év számunkra 2021, mind bérbeadás mind eladás tekintetében és még hátra van belőle 4 aktív hónap; a terv az, hogy  az erősnek mondható ’pipeline’-ból minél több tényleges tranzakció valósuljon meg.

-    Úgy tudom, hogy jelenleg igen erős az előbérleti kiadottság.

-    A fő kérdés az lesz, hogy az év vége környékén piacra kerülő épületekből mennyit sikerül bérbe adni, ez az előbérleti arány nemrégiben 30% volt. 2021 folyamán az üresedési ráta enyhe emelkedésnek indult, de még mindig 5% alatti értékről beszélünk. A kereslet, bérbeadás tekintetében az első féléves adatok időarányosan jók, magasak, hasonló bérbeadási ütem esetén elérhetjük, sőt meghaladhatjuk a tavalyi rekord számokat, melyeket csak 2008-ban tapasztalhattunk eddig. Ami kiemelendő és örvendetes, hogy egyre több a nagyobb, 10.000 m2-t meghaladó méretű tranzakció, tavaly óta komoly bővülés, előrelépés volt megfigyelhető e tekintetben.

-    Beszéljünk a pénzről! Mi a helyzet a bérleti díjakkal, illetve a kivitelezési költségekkel?

-    Bérleti díj emelkedést mi nem igazán tapasztaltunk az elmúlt fél, egy évben; a M0 menti, nagy dobozos logisztikai parkok elég egységes irányárakat határoztak meg. Valóban az építési költségek elrugaszkodtak és az építőanyag hiány is gondot okoz a fejlesztőknek, de a bérleti díjak további alakulását főként az fogja befolyásolni, hogy egy esetleges túl kínálat esetén, ki akar versenyben maradni egy bérlőért. A nagy számú új és tervezett fejlesztés, mely sosem látott nagyságrendeket ölt, erős árképző tényező lesz és ismét bérlői piac van kialakulóban, az első körben a kedvezmények köre és mértéke fog várhatóan bővülni a bérbeadók részéről. A még változatlanul alacsony hozamkörnyezet, erős kereslet a logisztikai befektetési termékek iránt, a relatíve olcsó finanszírozás, csak enyhén emelkedő telekárak, a nagyobb volumenek egyelőre összességében valamennyire ellensúlyozni tudták a magas, emelkedő kivitelezési költségeket. Mindezeken felül valamelyest megnövekedett kivitelezési idővel is érdemes számolni.  

-    Miként változtak a bérlői igények az utóbbi években?

-    Az elmúlt időszakot talán úgy osztanám ketté, hogy Covid előtti és Covid alatti időszak, mert itt történtek jelentős változások a bérlői igények terén. A Covid előtt és a 2007/2008 válság után (2015-2019), az ipari jellegű igények (gyártás, összeszerelés) - főként az autóiparhoz kapcsolódóan - megnőttek, főleg vidéki lokációval, míg a logisztikai igények stagnáltak; ez 2020 tavaszától, a Covid megjelenésével megváltozott. A gyártó cégek visszavettek az aktivitásukból, többen időszakos bezárásra is kényszerültek, és a logisztikai / FMCG szegmens előtérbe került, erősödött, mely a mai napig érezhető. Azonban mostanra a gyártó cégek is visszatértek, ismét tapasztalható aktivitás, új igény ebből a szektorból is. Mint fentebb már említettük, tavaly tavasz óta megfigyelhető a nagyobb méretű bérlői (logisztikai) igények és tranzakciók számának és területigényének hangsúlyos, tendencia-szerű emelkedése.

-    A mennyiségi keresletbővülés együtt járt a minőségbeli igények változásával is?

-    Minőségbeli változás nem igazán jellemző, a műszaki alap kialakítások elég egységesek; ami talán változást jelenthet a műszaki igények tekintetében, a ’big box’ logisztikai kínálat esetében, az a kisebb irodahányad (alap kiépítésben 5% körüli), néhány esetben a nagyobb belmagasság 11m+, nagyobb padlóteherbírás 7t és jellemzően nagyobb min. raktár egységek, 5.000 m2+, van ahol 10.000 m2+.

 


Raktarkereso.info