- Más szektorokhoz képest a logisztikai szegmens felől sokkal több pozitív jelzés érkezik. Optimistán tekintenek a jövőbe?
- Egyfelől látni kell, hogy kiugróan bővülnek az online is elérhető termékkategóriák – nem utolsó sorban a pandémiára tekintettel -, valamint egyértelműen változik az e-kereskedelem és kiskereskedelem aránya is, ami jelentős növekedési potenciált hordoz magában és keresletbővülést eredményez. Erre a piaci igényre reagálva kezdtük meg az East Gate Business Park bővítését egy több mint kilencezer négyzetméteres csarnokfejlesztéssel, amelyet a piac már vissza is igazolt, hiszen az épület 30 százalékát sikerült bérbe adni. Továbbá több mint ötezer négyzetméteres csarnoképülettel bővítjük a Login Business Parkot is, amelyet már 100 százalékban sikerült bérbe adnunk – ez is kiválóan mutatja, hogy mekkora jelenleg az igény a piacon az ipari területekre. Jelenleg az ecommerce a jolly joker, mindenki erre a szalagcímre húzná fel a jövőt, ideértve a hazai ipari csarnokfejlesztési piacra belépni vágyókat, illetve az elmúlt egy évben belépett szereplőket is, de azért más szektorokban is van érdemi potenciál. Alapjába véve kimondhatjuk, hogy az elmúlt másfél évben az ipari ingatlanok piaca igen jó szerepelt, válságállónak bizonyult.
- Vagyis abszolút optimistán tekintenek a jövőbe?!
- Igen, több okból is:
1) A Brexit hatása – korábban a növekedés elsődleges helyszíne az Egyesült Királyság volt, de ez a növekedés már a kontinensen csapódik le. Hollandiában konkrétan ki lehet tenni a megtelt táblát. És ez környező országokban is folytatódik.
2) A hazai ipari ingatlan hozamok jelentősen elmaradnak a szomszédos nyugat európai országokétól - ebben is jelentős potenciált látok.
3) Vonzó piac: „A” kategóriás, környezettudatos, a nyugati normáknak megfelelő ingatlanok épülnek, van szakképzett munkaerő versenyképes munkaerőköltség, mindez működési biztonság mellett.
4) A pandémia néhány hónap alatt évekkel hozta előrébb, illetve hirtelen jelentősen meg is növelte az online vásárlások piaci részesedését. Egyúttal több, az ezt kiszolgáló technológiai újítás tört be a piacra igen rövid idő alatt, elérhetővé téve olyan szolgálatatások és termékek körét melyek korábban jellemzően online platformon nem voltak elérhetőek.
Ugyanakkor vannak nehézségek, amelyek megoldása szintén további lökést adhat a szektornak. Így például, hogy az EU-s cégeknek és fogyasztóknak nehezebben elérhető a brit piac és fordítva, valamint jelenleg az európai porondon a logisztikai beszállítói láncban még mindig zűrzavar és költségnövekedés tapasztalható a pandémiás helyzetnek is köszönhetően.
- A fentiekkel összefüggésben Magyarországon miként változtak a bérlői igények az utóbbi években?
- Összességében elmondható, hogy az elmúlt években nehézkes volt a nagyobb területigényű bérlők kiszolgálása tekintettel arra, hogy kevés az azonnal elérhető, egybefüggő, több mint 5000 négyzetméter alapterülettel rendelkező csarnok - de ez most megváltozik. A piaci aktivitásnak köszönhetően, az előbérletek mellett, több nagyobb csarnok is elérhető lesz a piacon. Jelenleg a fejlesztési kedv töretlen, reméljük a keresleti is így marad. A tavalyi év első félévében az úgymond válságálló szektorok (élelmiszer, ecommerce, gyógyszer stb…) háttérinfrastruktúra igénye hirtelen olyan volumenben jelentkezett, amelyre a 2%-os kihasználatlansági rátával rendelkező ipari ingatlanpiac összessége nem volt felkészülve. A kialakult körülmények az ellátási láncok rugalmasságának növelését, valamint a készletszintek gyarapítását indokolták, kiváltképp azokon a területeken, ahol korábban nem volt szükség nagy raktárkészletre. Mi még 2019-ben a piaci trendektől eltérőn úgy döntöttük, hogy előbérlet nélkül spekulatív alapon fejlesztünk az East Gate Business Parkban egy 17000 m2-es csarnokot. Az időközben megnövekedett igények miatt a bérbeadási terveink várakozáson felül gyorsan teljesültek, és a csarnok egésze kiadásra került.
- A mennyiségi keresletbővülés együtt járt a minőségbeli igények változásával is?
- Tapasztalataink szerint megnövekedett az igény a kiváló minőségű, költséghatékonyan üzemeltethető, korszerű technológiákkal rendelkező, többféle rendeltetésű tereket – iroda, raktár, akár bemutatóterem – is biztosító csarnoképületek iránt. Alapvető a bérlők számára továbbá a város közelsége, illetve a könnyű megközelíthetőség, akár teher- vagy gépjármú forgalom szempontjából, akár tömegközlekedés igénybevételével. Mindezek mellett fontos az ipari park nyújtotta egyéb szolgáltatások megléte is, mint például a biztonsági szolgálat, étterem, létesítménygazdálkodási rendszer vagy teljesen kiépített infrastruktúra. A WING tulajdonában lévő, jelenleg is fejlesztés alatt álló ipari parkok ezeket mind biztosítani tudják az érdeklődők számára.
- Bérleti díjak enyhén emelkedtek, ám az építési költségek riasztóan magasak. Mennyire stabilizálódott a helyzet? Sikerült egyensúlyt teremteni?
- Egyensúlyról még nem beszélhetünk, de vannak kezdeményezések, valamint érdemi egyeztetések folynak több szinten, több fórumon az építési költségek optimális szinten történő tartására, átgondolt tervezés, és jobb, költséghatékonyabb építészeti megoldások alkalmazása mellett. Összességében nem kizárólag az építési költségről van szó, hanem az adott projekt fejlesztési költségéről, beleértve az aktuális telek vételárát. Ahogyan általában nagy a fejlesztési telkek iránti érdeklődés, úgy az ipari telkek iránt is töretlen a kereslet, de racionálisan a telkek vételárát ’behatárolja’ az építési költség. Az adott projektnek piaci alapon rentábilisnak kell lennie.
- Sokan úgy gondolják, hogy az ipari-logisztikai szektor lehet a jelenlegi helyzet egyik legdinamikusabban fejlődő területe. Egyetért ezzel?
- Az biztos, hogy idén dinamikus kínálat lesz, az elmúlt évekhez viszonyítva egyértelműen kiugró időszaknak nézünk elébe. Ennek a legjelentősebb oka, hogy bár az online kereskedelem évek óta folytonos fejlődésen megy keresztül, 2020 során pedig még ehhez képest is ugrásszerűen megnövekedett a webshopok és interneten leadott rendelések, vásárlások forgalma. A növekedés folyamatos, de a piaci szereplők a járványhelyzet javulásával és az országok nyitásával egyidejűleg számolnak némi korrekcióra. A 2020-as és idei első negyedéves felfutás többszöröse volt a korábbi prognózisnak. A trend meghatározó, és az irány egyértelmű, az online vásárlás mindinkább beépül a köztudatba, jelen van a mindennapokban a legtöbb korosztály számára. A növekvő e-kereskedelem - ezen belül is a felhasználóbarát, jól működő és megbízható online platformokkal működő cégek- pedig új raktár- és logisztikai igényeket generál, egyúttal előre mozdítja az ipari-logisztikai szektor fejlődését.
- Miként reagálnak erre Önök, mi szerepel az idei terveikben?
- A WING több mint húsz éve van jelen az ipari ingatlanok piacán és mára szinte egyedülálló szakértelemmel rendelkezik a különleges igényekre szabott raktárlogisztikai és gyártó-összeszerelő csarnokmegoldások terén. Ez az egyik legfőbb erősségünk. Az ipari ingatlanfejlesztői tevekénységünket Budapest északi régiójába koncentráljuk, itt találhatóak ipari parkjaink, a sokrétű igénykielégítésére alkalmas Login Business Park és a régió legnagyobb modern ipari fejlesztése az East Gate Business Park. Mindkét park könnyen megközelíthető, ezáltal ipari és logisztikai csarnokigényekre is megoldást kínál. A kitűnő lokáción túl a parkok legfontosabb előnyei közé tartozik, hogy személyre szabott, komplex megoldásokat kínálnak a bérlők számára; magas minőségű, modern épületeik a raktározási és gyártó funkciók mellett színvonalas irodák, egyedi cégközpontok és székházak kialakítására is alkalmasak. Ezen túlmenően a közeljövőben új fejlesztésekkel is jelen leszünk a piacon.
A képre kattintva galéria nyitva
Raktarkereso.info
