-    Mennyire erős a mostani konjunktúra?

-    A válságnak egyértelműen vége: az elmúlt hat-hét évben nem tapasztaltunk olyan intenzív érdeklődést, mint most, de azért a helyzet nem hasonlítható a 2008 előtti időszakhoz. Akkor több ízben is előfordult, hogy a tervezőasztalról még az engedélyek beadását megelőzően vettek meg egy-egy projektet. Most egy kicsit mindenki óvatosabb, de az elmúlt egy évben sok komoly érdeklődő kopogtatott be hozzánk, és számos üzletet kötöttünk mind spekulatív mind egyedi, tehát „built to suit” típusú ingatlanra. Nehéz megjósolni, hogy ez a felfelé ívelő szakasz meddig tart. „Amíg a zene szól, táncolni kell” – tartja az ismert bonmot, de hogy meddig, az számos világpiaci tényezőtől is függ. Bízunk a fellendülésben, ezért is vágtunk bele spekulatív fejlesztésekbe. Az ipari ingatlan piacon mért régióktól függő 17 és 30 százalék közötti kihasználatlansági ráta 2016 végére 9 százalékra csökkent. Nem utolsó sorban azért, mert a válság éveiben nem kerültek új ingatlanok a piacra.

-    Hogyan változott meg a kereslet, mit keresnek most a bérlők?

-     A bérlők elég jól ismerik a fejlesztőket, és célzottan kérnek ajánlatot. Hozzánk is olyan típusú ingatlanokra vonatkozó megkeresések érkeznek, amelyekben a WING erős. Kiemelkedően jók vagyunk az egyedi igények alapján történő fejlesztések terén, ezek mértéke nagyjából a projektjeink felét teszi ki. Itt összetettebb a műszaki és a szerződéses feltételrendszer, más a bérleti konstrukció és jellemzően hosszabb távú futamidővel dolgozunk. Részben abból az okból kifolyólag, hogy az ilyen típusú ingatlanok későbbi hasznosítása nyilvánvalóan nehezebb. Amit a piac, illetve a partnereink is elismernek: saját tervező, illetve szakértői csapatunk van, akik kétségtelenül gyorsabban tudnak reagálni, mintha alvállalkozókat kérnénk fel a tervek elkészítésére. Másrészt jó a viszonyunk a kivitelezőkkel, akiknek mi a válság alatt is tudtunk munkát adni. Ha nem is hálásak a szó klasszikus értelmében, de tudják, hogy bennünket nem csak most találnak meg, hanem akkor is itt voltunk, amikor komoly kapacitásfelesleg volt az építőiparban. Mindez együtt azt eredményezi, hogy tartani tudjuk a vállalt határidőket.

-    Mennyire terveznek előre a cégek?

-    Szélsőséges esetben előfordul, hogy egy szakterületén piacvezetőnek számító cég akár 30 évre előre képes megtervezni a jövőjét (van is ilyen partnerünk), de azért ez nagyon ritka. Általában azért jellemző, hogy a cégek több évre el tudják kötelezni magukat. Ami probléma, hogy nem terveznek elég időt a költözésre, jellemző módon 6-12 hónapot szánnak rá, azonban az ipari épületek átadását számos előre nem látható fejlemény befolyásolhatja. Szektortól függetlenül igaz a bérlőinkre, hogy egyre többen kérik a zöld(ebb) energiák használatát, melyek nem csak környezetvédelmi szempontból, hanem gazdaságilag is hasznosak. Igaz a megvalósítás költsége ma még igen jelentős. A napkollektorok telepítése, a takarékos vízrendszerek, az épületfelügyeleti programok és a geotermikus energiára épülő fűtés mind-mind csökkenti az üzemeltetési költségeket és növeli a versenyképességet.

-    Van olyan bérlői csoport, amely megerősödve jött ki a válságból?

-    Az online vásárlásoknak köszönhetően nagyon megnőtt a csomagküldő cégek területigénye. Ez egyaránt vonatkozik az ismert nagy külföldi nevekre, és a kisebb, feltörekvő, magyar vállalkozásokra is. Nagyon sok ilyen típusú megkeresést kapunk, és terveink között szerepel, hogy kifejezetten az ő kiszolgálásuk fejlesszünk. Amit nekünk kell szem előtt tartani: a biztonságos működéshez megfelelő hátterű, megbízható bérlőkre van szükségünk, és meg is találjuk őket.  

-    Most mit építenek?

-    A Budapest északi régiójában, a M0, M2, illetve M3 autópályák mellett, egy 36 hektáros telken elhelyezkedő East Gate Business Parkban 150 ezer nm fejlesztési területünk van. Ebből 78 ezer van beépítve. Jelenleg folyik egy 14 ezres spekulatív fejlesztés, amelynek átadása idén októberben lesz, és az érdeklődés alapján már tervezzük az ehhez kapcsolódó második ütem, egy 10 ezer négyzetméteres csarnok elindítását is. A Duna másik oldalán, a harmadik kerületben épül a Bojtár Üzleti Park, amelyben ötvözzük az irodai, raktározási, kis és nagykereskedelmi funkciókat. A Park teljes kiépítettségekor mintegy 20.000 m2-en kínálja majd szolgáltatásait. Ezeken túl is vannak terveink. Az észak-budapesti térségben a WING piacvezető az ipari ingatlanok terén, és azok is szeretnénk maradni, dolgozunk a tulajdonunkban álló ingatlanok fejlesztési lehetőségein, illetve folyamatosan keressük a megvásárolható telkeket vagy ingatlanokat országszerte.

-    A Dél-pesti Üzleti Parkot néhány hónappal ezelőtt értékesítették. Miért?

-    A fenti mondat úgy teljes, hogy sikeresen értékesítettük. Kedvező ajánlatot kaptunk, és részben ebből finanszírozzuk az előttünk álló fejlesztéseket. Másrészt, minden projektnek megvan a maga életciklusa. Mivel alapvetően ingatlanfejlesztésből élünk, akkor értékesítünk egy adott ingatlant, amikor optimális a megfejlesztett területek és a fejlesztési potenciál aránya, illetve természetesen akkor is, ha olyan árat kínálnak érte, ami megéri. Ebben az esetben 34 ezer négyzetméter felépített területünk volt, és még 8 ezer négyzetméter fejlesztési terület maradt.

-    Milyen a jó telek, mi a legfontosabb szempont egy akvizíció során?

-    Ez nagyon sok összetevőből áll össze: az első és legfontosabb az adott projektcélnak megfelelő lokáció, ezen kívül lehetőség szerint legyen sík, jó formájú, legyen rendben a közművek terén, előny a könnyű megközelíthetőség és persze fontos a beépíthetőség. Mi egyébként sosem használjuk ki rendezési terv biztosította lehetőségeket teljesen, mert figyelemmel kell lennünk a manipulációs terekre is, azaz a rakodó kamionok könnyű megfordulására, mozgására és így a leendő bérlők komfortérzetének növelésére.  Az ipari parkjainkban is törekszünk a parkosított, zöld környezet biztosítására. Egyébként egyre nehezebb jó telket jó áron találni.

-    Sokan preferálják az M0 mellett, de közigazgatásilag már valamelyik agglomerációs településen fekvő raktárakat, hiszen ott sok esetben kedvezőbb az építményadó nagysága.

-    A klasszikus ipari parkoknál valóban számít az építményadó nagysága. Ha egy autópálya lehajtó mellett két épület van, és az egyik budapesti telken áll, míg a másik mondjuk Fóton, az utóbbi emiatt előnyben van. De a city-logisztikát ez a tényező sokkal kevésbé befolyásolja, hiszen itt a bérlők 1-2 ezer nm-t vesznek igénybe, és nem jellemző a nagy belmagasság. Fontos viszont a gyorsaság: a Táblás utcából a pesti belváros éppúgy elérhető 10-15 percen belül, mint a reptér vagy az autópályák.

-    Mi a helyzet az ország többi részével?

-    A fejlesztői aktivitás továbbra is Észak-, Dél- és Nyugat-Budapest térségében a legerősebb, a logisztikai célú raktározás logikájából fakadóan, hiszen itt futnak össze az autópályák. Emellett az utóbbi években figyelemre méltó módon felfutott például Győr környéke az Audinak és beszállítóinak köszönhetően. Vidéken emellett ott tapasztalunk még némi aktivitást, ahol a lehívható pályázati forrásoknak köszönhetően megéri gyártó-, termelő, a foglalkoztatottság növelésével járó tevékenységet folytatni, vagyis a magasabb munkanélküliséggel küzdő régiókban.

-    Ha üzemeltetni olcsóbb is egy zöld épületet, megépíteni már koránt sem az, és általában is érvényes: az építőipari árak szépen emelkednek, a telkek sem lettek olcsóbbak, és lassan elfogy a bérelhető terület. Miért nem emelkednek a bérleti díjak?

-    A munkaerőhiány a tervezéstől a kivitelezésig valamennyi bennünket érintő szektorban érezteti a hatását, illetve abban is, hogy a tenderkiírásokra egyes szektorok alvállalkozói egyáltalán nem reagálnak. A kivitelezői ajánlatok érezhetően drágábbak, mint akár csak fél évvel korábban voltak. Kimondhatjuk, hogy megtehetik, hiszen a cégek bőven el vannak látva munkával. Mindennek a bérleti díjak emelkedését kellene magával hoznia, de érdekes módon ez eddig érezhetően még nem történt meg. Előbb-utóbb azonban elkerülhetetlen lesz, hiszen a mateknak ki kell jönnie.

Raktarkereso.info