– Úgy tűnik, hogy a piac értékeli a spekulatív fejlesztők bátorságát. A hírek szerint a most épült szigetszentmiklósi raktárukat szinte „elkapkodták”.
– Többről van szó, mint bátorságról. Alapos megfontoltsággal állunk a spekulatív fejlesztésekhez. Ezúttal is optimista, ugyanakkor megalapozott döntést hoztunk. Saját piackutatásainkra támaszkodva olyan lokációkban tervezzük a spekulatív ingatlanfejlesztéseinket, ahol csökken az üresedési ráta, nő a kereslet és minden egyéb tényező is kedvező. A 20.000 négyzetméteres csarnok műszaki átadása már megtörtént, sőt, az első bérlőnek már át is adtuk az igényelt 5000 négyzetméternyi területét, és várhatóan a negyedik negyedévben az épület száz százalékára lesz aláírt bérlőnk.
– Áprilisban volt az alapkőletétel, és szeptember végén már beköltözhető az épület. Nem megy a tempó a minőség rovására?
– A válság évei alatt az összes fejlesztendő területünket elvittük addig a pontig, hogy már építési engedéllyel rendelkezünk. Ezután a megszokott Prologis sztenderdünk szerint haladunk tovább, amikor jelentkezik egy potenciális bérlő: ha nem akar módosítani a terveken, akkor azonnal elkezdünk építkezni, ilyenkor az öt hónapos kivitelezési időtartam feszes ugyan, de tartható.
– Ezek szerint Önöket nem sújtja a kékgalléros szakemberek hiánya?
– Közvetlenül nem, de a bérlőinknél már mutatkoznak a jelei, hogy egy-egy megüresedett pozíciót nehezebben tudnak betölteni. Látjuk azt is, hogy az építőiparban nehéz olyan alvállalkozókat találni, akik hosszútávon megfelelő kapacitással rendelkeznek a magyarországi projektek kivitelezéséhez. Több partnerünk van, akik kénytelenek akár 50 kilométeres körzetből naponta utaztatni a munkavállalókat.
– Mennyire befolyásolja a lokáció kiválasztását az önkormányzatok által kiszabott ingatlanadó mértéke?
– Az ingatlanfejlesztés első számú szempontja mindig a lokáció, de az összköltséget és a nyereségességet befolyásolja a helyi adó mértéke is. A bérlőinkkel triple net lease szerződéseket kötünk, ami azt jelenti, hogy ők fizetik a bérleti díjat, az üzemeltetési és az egyéb költségeket is. Az ingatlanadót az üzemeltetési költség keretében fizetik, ez is egy tétel a bérlők költségvetésében, akik össze tudják hasonlítani a helyszíneket arra vonatkozóan, hogy hol mekkora az ingatlanadó mértéke. A Budapest környéki települések egy része felismerte, hogy nem célszerű a helyi adót emelni – még a válság alatt sem –, mert ezzel csak elriasztják a potenciális beruházókat.
– Mi alapján választanak a bérlők logisztikai ingatlant?
– A helyszín kiválasztásánál a bérlők általában a saját tevékenységüket tartják szem előtt, és azt vizsgálják, hogy honnan hová szállítanak, milyen a kiszállítási idő az egyes célállomásokra, és rendelkezésre áll-e a környéken a szükséges munkaerő. Az M0-ás körgyűrű vonala továbbra is a legkeresettebb helyszín, de azért itt is vannak különbségek: a továbbra is nagy sláger Szigetszentmiklós mellett, másfél éve Gyál környékén érzékelünk folyamatosan növekvő keresletet, és nagyon jó a bérbe adottság az M1 bevezető szakaszán is, vagyis Biatorbágy, Herceghalom és Páty térségében. Érdekes módon az M0 keleti szektora és a reptér környéke jelenleg alulteljesít, itt még látok fejlesztési lehetőségeket, még akkor is, ha Magyarországon a közúti fuvarozás túlsúlya várhatóan továbbra is fennmarad, azaz a légi áruszállítás volumene nem fog jelentősen nőni a közeljövőben.
– Hol épül a következő Prologis raktár?
– A stratégiánk az, hogy olyan jól megalapozott piacokon legyünk jelen, amelyek nem okoznak csalódást, vagyis még a közelmúlt világgazdasági válságának éveiben sem. A jelenlegi trend szerint ilyen területek az M0 déli és nyugati szektorában vannak, de jelenleg a kapacitásaink nagy részét az köti le, hogy a meglévő helyszíneinken meg tudjunk felelni a már ott lévő bérlőink növekedéséből fakadó keresletbővülésnek.
– Mivel tevékenykednek a legnagyobb ütemben növekedő bérlőik?
– Az autóiparhoz kapcsolódó beszállítók és az ehhez kötődő logisztika nagyon erős, és hasonlóan jól teljesít az elektronikai ipar is. Az e-kereskedelemmel foglalkozó cégek összvolumene jelenleg még nem túl számottevő, de rövid időn belül megduplázták a bérbe vett területet, és itt további növekedési potenciált látok. A másfél-két évvel Magyarország előtt járó Csehországban létrejött raktárkapacitás tekintélyes szelete arra szolgál, hogy a nyugat-európai piacokra szállító netes kereskedő cégeket kiszolgálja. Azt gondolom, hogy például Ausztriát Magyarországról is ki el lehetne látni, alacsonyabb üzemeltetési költségekkel, mint amivel tőlünk nyugatabbra dolgoznak. Ez is, és a növekvő befektetési érdeklődés is prosperitást jelez a bérraktár piacon.
– Mindez a szeptemberi felminősítés következménye?
– Ez nyilván jót tett, de a bérleti díjak emelkedése, a csökkenő üresedési ráta és hozamok is azt mutatják, hogy a magyar piac ott tart, ahol a cseh piac kb. másfél éve, vagyis egy emelkedő fázisban.
– A bérlők mit szólnak az emelkedő bérleti díjakhoz?
– A mi tapasztalatunk az, hogy a szerződésüket megújító és az új szerződést kötő bérlők is elfogadják a megváltozott körülményeket. A számunkra szűk esztendők után most nekünk kedvez a kereslet-kínálat alakulása.
– 2008. óta Önök az elsők, akik a magyar piacon spekulatív fejlesztésbe kezdtek. Jól alszik, nem nyomasztja a döntések súlya?
– Country managerként a cég teljesítménye az én felelősségem, de nem hagyom, hogy agyonnyomjon a stressz. A feszültséget sporttal vezetem le: teniszezek, és gyerekkori barátokkal rúgom a bőrt. Két kisgyerekem van, akik teljesen másfajta törődést igényelnek, mint a munkatársaim vagy az éppen futó projektek, és amennyi időt lehet, velük töltök. Számomra ez a tökéletes kikapcsolódás.
Raktarkereso.info
