Mi volt az iO Partners – JLL megállapodás lényege? Miként érinti ez a tevékenységüket?

WP:    Az iO Partners és a JLL partnerségi megállapodást kötött Csehországra, Magyarországra, Romániára és Szlovákiára kiterjedően. Ennek keretében az iO Partners vette át ezekben az országokban a JLL addigi bérbeadási, tőkepiaci, értékbecslési, munkakörnyezet tanácsadási, illetve projektmenedzsment üzletágait. Az átmenetet zökkenőmentesen történt; ami a partnerek szempontjából nagyon fontos üzenet volt: ezeken a piacokon továbbra is az eddigi vezetői csapatok irányítják az üzletágakat.

KR:    Az is fontos része a partnerségi megállapodásnak, hogy általa ígéretes növekedési potenciállal rendelkező piacokra léphetünk be. Nemrég például új iroda megnyitását jelentettük be Belgrádban. Ez a szerb piac mellett azért is stratégiai jelentőségű, mert innen a szomszédos délkelet-európai országokat, Horvátországot, Szlovéniát és Montenegrót is ki tudjuk szolgálni.

Melyek a legfontosabb trendek az ipari ingatlan piacon?

KR:    Jelenleg több tényező együttes hatásai formálják a piacot. Elsőként a fogyasztásra negatív hatást gyakorló magas inflációt és a gazdasági környezet bizonytalanságát említeném, ezek nyilván a logisztikai piacon is éreztetik hatásukat. Másodsorban pedig a magas hitelkamatokat, amelyek némiképp visszafogják a beruházási hajlandóságot, illetve magasabb önrészigényt generálhatnak.

WP:    Ezeket egészítik ki a pandémia és a nemzetközi politikai helyzet okozta bizonytalanságok. Utóbbiak közé az orosz-ukrán konfliktus, továbbá a Kína és az Egyesült Államok között elmérgesedő kereskedelmi háború mellé felzárkózott a Közel-Keleten kibontakozó háborús feszültség. Ezek hatása az úgynevezett „near shoring”: a gyártással foglalkozó cégek egyre inkább törekszenek rövidíteni ellátási láncaikat, ezzel is mérsékelve a bizonytalanságot. A piac átalakulóban van, a logisztika helyett a gyártás irányába látszik eltolódni a hangsúly.

Valóban látványosan erősödik a city logisztika, vagy ez csak egy kis szegmens, továbbra is? Egy kicsit általánosabban fogalmazva: miként változtak, változnak a bérlői igények?

KR:    A city logisztikának a pandémia alatt volt egy erős felfutási időszaka, elsősorban az online kereskedelem előtérbe kerülése miatt, ám ennek vége szakadt a pandémia alatti szigorítások feloldásával, és fokozatos csökkenést figyelhettünk meg. A kisméretű és -tömegű áruk nagy mennyiségben, sok címre történő szállításakor valóban komoly jelentőséggel bír a várostól való távolság, ezért az ebben az üzleti szegmensben dolgozó vállalatok igyekeztek az ügyfelekhez a lehető közelebb kialakítani raktárbázisaikat. Ezekben az esetekben a logisztikai bérlők jellemzően azt vizsgálták, mennyivel emeli a költségeiket egy-egy kisáruszállítós kiszállítási kör elő- és utófutása a város és az M0-ás körgyűrű környékén található big box-ok között ahhoz képest, amennyit a vásárlókhoz közelebb fekvő, de négyzetméterenként havi akár 2-3 euróval drágább városi logisztikai egységek jelentenek.

WP:    A kalkulációban a két raktártípus eltérő műszaki adottságainak is fontos szerepe volt. Konkrétan annak, hogy a körgyűrű mentén található csarnokok jellemzően 11-14 méteres belmagasságúak, míg a városi logisztikai egységek 6-8 méteresek. A kisebb belmagasság a téli hónapokban kisebb üzemeltetési költséggel jár, 11-14 méteres belmagasságnál viszont sokkal több paletta helyezhető el egy négyzetméteren. A pandémia elmúltával azt látjuk, hogy – részben a már említett, a logisztika felől a gyártás irányába mutató piaci átrendeződés miatt is – a városi egységek iránti kereslet mérséklődött, hiszen a gyártótevékenységeknek sokkal inkább a városon kívüli nagy csarnokok biztosítanak ideális helyszínt.

A hírek szerint a fenntarthatóság a finanszírozói oldalon is egyre hangsúlyosabb elvárás. Hogyan hat ez a szektorra?

WP:    A fenntarthatóság kérdése az utóbbi években megkerülhetetlenné vált a kereskedelmi ingatlanok piacán, elsősorban azért, mert a globális károsanyag kibocsátás 40 százalékáért az épített környezet a felelős. Ez mára a bérlői oldalon jórészt versenyképességi kérdéssé vált az olcsóbb üzemeltetés (pl. megújuló energia használata) és ezáltal az alacsonyabb működési költségeken keresztül. Ugyanakkor a márkaépítés szempontjából is megkerülhetetlen ez a tényező: mostanra szinte az összes nemzetközi nagyvállalat rendelkezik valamilyen „green book”-kal, komoly vállalásokkal a jellemzően 2030-ra és az azt követő időszakra vonatkozó széndioxid kibocsátásuk csökkentésére. Erre a trendre a bérbeadói oldal azonnal reagált: ma már gyakorlatilag nem épül olyan gyártó- vagy raktárcsarnok Magyarországon, amelyik ne rendelkezne valamilyen zöld minősítéssel.

KR:    Annyival egészíteném ki az elhangzottakat, hogy ezek a minősítések és a fenntartható működés egyébként a láncolat folytatásában is fontos szerephez jut. A nagy hazai és nemzetközi ingatlanalapok, amelyek ezeknek az ipari ingatlanoknak a végső vásárlói, ugyancsak odafigyelnek arra, hogy megfelelő minősítéssel rendelkező, fenntartható, ezáltal hosszútávon jól bérbeadható ingatlanokkal töltsék fel a portfolióikat.

Mennyire fontosak a minősítések?

WP:    Ahogy Roland szavaiból is kiderül, nagyon fontosak. Az adott ipari ingatlan vételárában komoly tényező, hogy rendelkezik-e zöld minősítéssel, ahogyan az is, milyen üzemeltetési költségek mellett tud működni benne a bérlő.

A bérleti díjak csak enyhén emelkedtek, ám az építési költségek riasztóan magasak. Miként sikerül egyensúlyt teremteni? Mennyire sújtja az építőanyag/munkaerő hiánya az ágazatot?

KR:    Az építési költségek terén szerencsére történt egy fordulat. Az elmúlt évek elszabadult növekedése az utóbbi negyedévekben megtorpanni látszik az állami beruházások mértékének csökkenésével. A dráguló építkezések miatt a bérleti díjak is növekedésnek indultak az elmúlt években, de a magas építési költségek ellenére az autópályák melletti, nagylogisztikai ingatlanok bérbeadói igyekeztek a bérleti díjakat 6 euró alatt vagy a körül tartani. A jelenleg már látható építési költségcsökkenés viszont még nem jelentkezik a bérleti díjakban, ez valószínűleg majd a most induló fejlesztések átadása után várható.

WP:    A teljes képhez az is hozzátartozik, hogy ma Magyarországon még mindig nagyjából 30 százalékkal kerül többe egy négyzetméter ipari ingatlan megépítése, mint például Szlovákiában vagy Romániában. Ez nyilvánvalóan versenyhátrány velük szemben, aminek sok oka van. Elsősorban talán az, hogy az építőanyagok túlnyomó többsége tekintetében Magyarország még mindig importra szorul. Ez jelentősen emeli a bekerülési költséget, és a különbség aztán természetesen megjelenik a bérleti díjakban is, még ha nem is ilyen nagy mértékben.

Még korai mérleget vonni 2023-ra vonatkozóan, de a trendek már látszanak. Milyen évük van?

KR:    Az ingatlanpiac bizonyos szektorait (lakás és irodapiac) érintő visszaesés az ipari ingatlanok piacát nem, vagy csak részben érinti. A finanszírozás drágulása és a gyártószektor erősödése két olyan hatás, amelyek eddig kedvezően kiegyenlítették egymást. Ennek eredményeképpen számos vidéki és Budapest környéki tranzakciót zártunk sikerrel az idén. Ezen a téren további potenciált látunk, amit két új kolléga felvételével szeretnénk minél jobban kiaknázni.

Raktarkereso.info