• Közép-Európa ipari ingatlan piaca négyszeresére nőtt az utóbbi tíz évben
• A raktárak száma és a bérlői kereslet volumene szintén négyszeresére növekedett
• A Közép-Európai régió ipari ingatlan területének több mint 90 százaléka bérlőre talált – jelentős a kereslet a bérlők részéről, és további fejlesztések várhatóak
• Az ipari ingatlan beruházások az összes közép-európai beruházások negyedét adták 2014-ben
„Az ipari ingatlanok terén jelentős évtizednek számit a mostani időszak. Az átlagosnál magasabb GDP növekedés támogatja a közép-európai ipari szektort - 10 éve átlagosan a közép-európai országokban az EU átlagának 52 százaléka volt a növekedés, ma már 68 százalék. Közép-Európa dinamikusan fejlődött az elmúlt években, és további növekedés varható.” jellemezte a helyzetet Ferdinand Hlobil, a Cushman & Wakefield közép-európai ipari ingatlanokkal foglalkozó csapatának vezetője.
Kihasználatlanság
A régió ipari ingatlanjainak kihasználatlansági mutatója ma kevesebb, mint 8 százalék. Az új bérlők megjelenése a további fejlesztések iránti keresletet növekedését eredményezi. Öt éve a kihasználatlansági mutató körülbelül 15 százalék körül mozgott, míg 2005-ben ez a szám kicsivel 9 százalék felett volt.
„A kihasználatlanság nagyban tükrözi a gazdasági helyzetet: minél alacsonyabb ez a mutató, annál jobban teljesít a gazdaság. A csökkenő kihasználatlansági ráta az ipari bérlemények iránti kereslet növekedését jelzi. Ebből a szempontból Magyarország jelentősen fejlődött, mivel az elmúlt 12 hónapban ez a mutató 6 százalékra csökkent. Szlovákiában a legalacsonyabb az üresedés, jelenleg valamivel 3 százalék felett áll,” mondta Ferdinand Hlobil.
Új fejlesztések
2014-ben több mint 1.4 millió négyzetméter bérelhető, új ipari terület épült, mely magasabb az elmúlt évtized átlagánál (1.3 millió négyzetméter). Ebből a szempontból Lengyelország vezetett 2014-ben, ahol több mint 1 millió négyzetméter ipari ingatlanterület épült. Az elmúlt tíz év során Lengyelország 2007-ben, 2008-ban és 2014-ben lépte át az éves egy milliós határt a megépült négyzetméterek tekintetében.
Bérbeadás
Közép-Európában 2014-ben a bérlői kereslet 4.4 millió négyzetméterre emelkedett, mely fél millió négyzetméterrel több, mint az előző évi rekord. Hosszú távon az összes bérbeadás háromnegyede – a bérelt négyzetméterek alapján számolva - Lengyelországban és Csehországban történt, míg a maradék 15 százalékot Magyarország, Szlovákia és Románia adta. Várakozásaink szerint ez az arány nem fog jelentősen változni a jövőben.
Kilátások
„A közép-európai ipari ingatlan piaca meglehetősen fejlett, ezért várhatóan nem lesz további jelentős bővülés. Hosszú távon az új fejlesztések összeütközésbe kerülhetnek a helyi önkormányzatok terveivel, melyek a már meglévő ipari területek revitalizációját fogják támogatni, így visszafogva a fejlesztéseket.” magyarázta Ferdinand Hlobil.
A következő években az új építkezések száma Közép-Európában évente 750,000 és 1,250,000 négyzetméter között varható. Magyarországon, Szlovákiában és Romániában nagy lehetőség rejlik az új fejlesztésekben, mivel az utóbbi években, ezen országokban kevesebb fejlesztés történt, és a bérelhető ipari ingatlan parkok állománya is alacsonyabb, mint Lengyelországban és Csehországban.
„Magyarország és Csehország összehasonlítása során látjuk, hogy a két ország lakossága nagyságrendileg megegyezik, ugyanakkor Magyarországon kevesebb, mint 2 millió négyzetméter bérelhető ipari ingatlan terület tálalható, míg Csehországban majdnem 5 millió négyzetméter. A magyar piac az élénkülés jeleit mutatja, mivel új fejlesztők jelennek meg az országban,” mondta Ferdinand Hlobil.
Tavaly az ipari ingatlanok rendkívül kedvelt befektetési célpontok voltak. A közép-európai régióban 1.85 milliárd Euró befektetés történt 2014-ben. A befektetések terén további változások várhatóak, mivel Közép-Európa ipari ingatlanjai szinte kizárólag külföldi fejlesztők és befektetési alapok tulajdonában vannak. A régióban alacsony a helyi ingatlanokkal foglalkozó nyugdíjalapok jelenléte, mely területen növekedést prognosztizálunk.
Magyarország
Magyarországon a kereslet, és a tranzakciók terén jelentős fejlődést tapasztaltunk az elmúlt 12 hónapban. Budapesten az ipari ingatlan piac üresedési rátája 21.7 százalékról 15.7 százalékra csökkent az év folyamán. Két rendkívül jelentős bérbeadás történt az elmúlt évben: a Syncreon (22,000 négyzetméter), továbbá a GE (20,000 négyzetméter) költöztek a ProLogis gyáli parkjába. Folyamatos az érdeklődés a harmadik feles logisztikai cégek részéről a nagyméretű, egy-terű, magas minőségű raktár területek iránt, így ezen ingatlanok kínálata folyamatosan csökken. A fejlődő piaci körülmények, és a kisebb kínálat miatt - elsősorban a nagy bérlők részéről - növekszik az érdeklődés a Build-To-Suit (BTS) iránt, így a fejlesztők is nagyobb hajlandóságot mutatnak az új, akár spekulatív fejlesztésekre.
A gyártással és előállítással foglalkozó cégek aktivitása stabilnak mondható. A magyar kormány továbbra is kedvezményekkel támogatja az új piaci szereplők, többek között a fém termékek előállításával foglalkozó lengyel gyártóóriás, az Alumetal, vagy az autógumikat gyártó indiai Apollo Tyres megjelenését. Ezen a téren a piaci szereplők jellemzően a vidéki városokat választják. A legkedveltebbek a nagy autógyártó régiók (Audi - Győr, Daimler - Kecskemét), és ezek vonzáskörzete.
A kisebb és közepes méretű cégek továbbra is érdeklődnek az opportunista vásárlások iránt, kihasználva a magyar Nemzeti Bank által kínált kedvező kamatozású hiteleket. Az ilyen jellegű fejlesztések elsősorban Budapesten, és Pest megye területén jelentkeznek.
Cushman
