Másfelől még hangsúlyosabbá váltak a kereskedelmi ingatlanokat érintő kihívások is. Mindezek a változások arra késztetik a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosait, hogy vizsgálják meg az ilyen típusú helyszínek disztribúciós célú átalakításával kapcsolatos lehetőségeket. A Prologis Research felmérte ezt a trendet, hogy értékelje annak az ágazatot érintő lehetséges következményeit.

Fő tanulságok:
A kereskedelmi ingatlanok átalakítása összetett kérdés. A Prologis számos lehetséges átalakítandó helyszínt vizsgált meg a legkülönbözőbb formátumokban, méretekben és piacokon. Bár a kihívások sokfélék és sokrétűek, kirajzolódik négy fő szempont:

- Gazdasági, beleértve, hogy egy új bérlő továbbra is kereskedelmi céllal használja az ingatlant; más, magasabb szintű hasznosítás, beleértve a lakáscélú hasznosítást; magas költség-bázisú logisztikai célú hasznosítás, a helyi szinten versenyképes alternatív logisztikai részpiacok gyakori jelenléte mellett.

- Politikai, beleértve a korlátozásokat és jogosultságokat tartalmazó övezeti beosztást; a helyi közösségek ellenkezését; az átminősítéssel kapcsolatos aggályokat, többek között a forgalmi adó kiesésének lehetőségét.

- Fizikai, beleértve a meglévő struktúrák átalakításának nehézségét; a helyszín az új célra rosszul hasznosítható kialakítását/alaprajzát; valamint a logisztikai célokra túl kicsi méretét.

- Jogi, beleértve a kölcsönös szolgalmi megállapodásokat; a közös bérletből eredő korlátozásokat; és a több felet érintő egyeztetéseket, amelyek akadályozzák vagy késleltetik a logisztikai célú átalakítást.

Az ingatlanok átalakítása a kereskedelmi formától függően jelentős különbségeket mutathat.

- A plázák átalakítása valószínűleg az elkövetkező évek legösszetettebb és leghosszabb távú átalakítási projektjei közé tartozik. A plázák túlkínálata és az ottani bérlők közötti feszültségek miatt ugyanakkor ezek az átalakítások más kategóriákkal összehasonlítva gyakrabban fordulnak majd elő (bár a pláza üzletág kisebb mérete miatt ez a folyamat valószínűleg kevesebb új logisztikai ingatlant eredményez majd).

- A bevásárlóudvarok esetében a logisztikára történő átállás valószínűleg kisebb mértékű lesz, mivel az ebben a kategóriában működő kereskedők jobb gazdasági helyzetben vannak, továbbá a helyszínnel kapcsolatos más korlátozó tényezők is felmerülnek, például a kisebb alapterület, a nem megfelelő alaprajz és az övezeti besorolás.

- Az önálló üzletek képezik a legnagyobb kategóriát az Egyesült Államokban, és bár az átalakítás az üzletek mérete és elhelyezkedése miatt nem túl gyakori, mégis ez a kategória lesz az átalakítás legjelentősebb forrása. A plázák külső részén található helyiségeket könnyebb átalakítani.

Kis léptékű átalakítás. A kereskedelmi ingatlanok logisztikai célú hasznosítására való átállás évi 0,46-0,93 millió m2 (azaz a következő évtizedben 4,6-9,3 millió m2) alapterületre terjedhet ki. Számokban kifejezve:
- az USA 25 legjelentősebb piacán található Last Touch® ingatlanok 140-190 millió m2 alapterületének legfeljebb 5%-a
- az USA 25 legjelentősebb piacán található meglévő logisztikai ingatlanok 930 millió m2 alapterületének legfeljebb 1%-a
- az USA 25 legjelentősebb piacán évente épülő új logisztikai ingatlanok 23,2-25,5 millió m2 alapterületének legfeljebb 3%-a
- a koronavírus-járványhoz kapcsolódó szerkezeti trendek felgyorsulása miatt várható többletigény kielégítéséhez szükséges logisztikai terület legfeljebb 10%-a.

Bevezetés
Az online vásárlás jelentős keresletet generál a logisztikai ingatlanok iránt. A koronavírus-járvány az online értékesítés eredetileg öt évre tervezett növekedését alig öt hónap alatt elérte. A már eleve is gyors ütemben növekvő online értékesítés fejlődési üteme látványosan megugrott, és 2020-ban globális szinten akár a 340 milliárd dollár értéket is elérheti.1 Ez a növekedés jelentős keresletet generál a logisztikai ingatlanok iránt, hiszen az e-kereskedelem a hagyományos forgalmazási módokhoz képest +/-3x nagyobb helyet igényel.2 A legfrissebb becslések szerint az Egyesült Államokban az online értékesített fogyasztási cikkek aránya 2024-re eléri a 25%-ot.3 E magasabb bevételi arány miatt a több csatornát használó kereskedők rákényszerülnek, hogy az ellátási láncaikat jelentős új befektetésekkel fejlesszék, a visszáru kezelésére szolgáló új, fordított logisztikai megoldások bevezetését is beleértve. A meglévő kereskedelmi ingatlanok új célra történő felhasználása a várható jelentős keresletnövekedés kezelésének egyik lehetséges módja lehet.

A kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos nehézségek miatt a tulajdonosok rákényszerülnek, hogy elgondolkodjanak az ingatlanok átalakításában rejlő lehetőségeken. Korábban egy adott helyszín logisztikai és kereskedelmi hasznosítása élesen elkülönült. A Last Touch® követelmények előtérbe kerülése ugyanakkor a logisztikai bérleti díjak jelentős növekedéséhez vezetett.

A kereskedelmi ingatlanok logisztikai célú átalakításával kapcsolatos szempontok
A kereskedelmi helyszínek és lehetőségek vizsgálata során a kiskereskedelmi-logisztikai átalakítást illetően számos kihívást találtunk:

- Gazdasági. Az átalakítás legalapvetőbb korlátját az elemi közgazdasági megfontolások képezik. Bár a koronavírus-járvány súlyosan érintette a kereskedelmi helyszíneket, a megüresedő kereskedelmi ingatlanok következő felhasználója valószínűleg szintén egy új kereskedő lesz. Ez különösen a közepes és kisebb méretű kiskereskedelmi egységekre igaz, mivel itt a vásárlók nagyobb arányban igénylik mindennapi szükségleteik kielégítését. A plázákban működő kereskedők számára jelentősebb a kihívás, ugyanakkor jelentősek a különbségek a magasan pozicionált és az alacsonyabb színvonalú plázák között. Ahogy nő a kereskedelmi ingatlan átalakításának valószínűsége, a más jellegű ingatlanfejlesztés versenyképesebb alternatívának tűnhet a logisztikai hasznosításnál. Ezek a más jellegű hasznosítással járó esetek meghaladhatják a logisztika lehetőségeit. Ide tartozhat a más kiskereskedelmi formátumba történő átalakítás, pl. családi házzá vagy társasházzá; irodaházként történő hasznosítás, pl. élettudományok; szállodák; egyetemek; illetve közösségi és önkormányzati célú hasznosítás.

Még ha a tulajdonos el is kötelezi magát a logisztikai jellegű átalakítás mellett, az ingatlanfejlesztőknek mindenképpen szembe kell nézniük az új magas összehasonlítási alappal. Számos helyszín már meglévő logisztikai részpiacok közelében (3-8 km-re) található. Ezeket a részpiacokat sok esetben a logisztikai helyszínek kínálatának kritikus tömege jellemzi; az ilyen helyszínek a költségek (bérleti díj) szempontjából nagyon versenyképesek; továbbá kialakításuknak köszönhetően biztosítani tudják a nagyobb és hatékonyabb ellátási láncok, szállítási módok és munkaerő-igények kezelését. Ez az árazás a teljes költségen alapul és a telek árát is tartalmazza, amivel nehéz felvenni a versenyt a kereskedelmi ingatlanok átalakítása során.

- Politikai. Az elsőrendű és foghíjbeépített piacokon működő önkormányzatok gyakran vonakodnak logisztikai ingatlanná leminősíteni az egyes helyszíneket. A leminősítés veszélyeztetheti az önkormányzat adóbevételét, amely korlátozó tényező lehet. A helyi közösségek is gyakran az átalakítás ellen vannak. Még a motivált, átalakítást támogató önkormányzatok esetében is több évig eltarthat az átminősítéssel és a bérleti korlátozásokkal járó folyamat. A kihívások különösen a kis- és közepes méretű ingatlanok (pl. a 46 ezer m2-nél kisebb community és power centerek) esetében jelentősek, ahol a kereskedelmi helyszínek gyakran közvetlenül a lakóépületek közelében találhatók.
 

- Fizikai. Nem minden kereskedelmi helyszín alkalmas logisztikai célokra. A minimum méret jellemzően 3-4 hektár (lehetséges ennél kisebb alapterület is, de ez ritka, és gyakran nem éri meg az átalakítás). Ebből következően a strip mallok és a neighborhood centerek nagy része kiesik a lehetőségek közül. A community centerek gyakran hosszú és keskeny alaprajzzal rendelkeznek (a minél hosszabb utcai homlokzat érdekében), ami szintén gátolja a logisztikai átalakítást, mivel nagyobb méretű teherautó-parkolót és rugalmas rakodási megoldásokat igényel. A power centerek és community centerek újrahasznosítása gyakran csak teljes átépítéssel oldható meg. A részleges big-box / fő bérlő (anchor) típusú átalakítás esetén többnyire egy olyan forgatókönyv valósul meg, amelyben az üzemeltetéssel kapcsolatos kompromisszumok háttérbe szorítják a pénzügyi előnyöket. Az anchor típusú átalakítások kizárólag a plázák esetében nyújthatnak megoldást; ezek alapterülete jellemzően minimum kb. 46-93 ezer m2, és a belső terek viszonylag rugalmasan alakíthatók.
 

- Jogi. Még ha a körülmények alkalmasak is a kereskedelmi ingatlan logisztikai célú átalakítására, ennek ésszerű áron történő tényleges kivitelezése időigényes és sokrétű kihívást jelenthet. Sok az érintett fél, akik érdekeltek az eredményben. Az ilyen helyszínek esetén szükség lehet a tőketulajdonosokkal és a hitelezőkkel folytatott tárgyalásokra is. A plázák esetében az építési telek gyakran több tulajdonos kezelésében van. A bérleti megállapodások, köztük a szolgalomra és az együttes bérletre vonatkozó rendelkezések olyan jogokat biztosítanak a már meglévő felhasználóknak, amelyek megakadályozhatják a logisztikai felhasználók számára kedvező átalakítást. Mivel az érintettek a logisztikai célú újrahasznosítással kapcsolatban igen eltérően gondolkoznak, a folyamat hosszú évekig is elhúzódhat.

Összefoglalásképpen elmondható, hogy a kereskedelmi ingatlanok logisztikai célú újrahasznosításának aránya alacsony lesz, és hosszú ideig elhúzódik. A konverzió aránya valószínűsíthetően a plázák körében lesz a legmagasabb, mivel itt a legnagyobb a kínálat, és ezt a szegmenst érintette a leglátványosabban az online kereskedelem térnyerése. A kisebb formátumokat illetően az újrahasznosítás lehetséges, de viszonylag ritka lesz a versenyképes alternatív hasznosítási módok (kereskedelmi vagy egyéb), a helyszínnel kapcsolatos akadályozó tényezők, illetve a helyi közösségek ellenkezése miatt.

A kereskedelmi ingatlanok logisztikai célú újrahasznosítási trendjének várható nagysága

A kereskedelmi ingatlanok logisztikai célú átalakítását érintő új kínálat a következő évtized során becsléseink szerint évi 0,46-0,93 millió m2 nagyságrendű lesz.
A kereskedelmi ingatlanok logisztikai célú újrahasznosítási trendjének pontos felmérése érdekében minden kiskereskedelmi kategória esetében részletes áttekintésre van szükség. Elemzésünk a plázákra, a power centerekre, a community centerekre, a neighborhood centerekre és a strip típusú kereskedelmi egységekre terjed ki. Ezek a kiskereskedelmi formátumok az USA-ban összesen kb. 700 millió m2 alapterületet tesznek ki.4 A teljes átépítésre szoruló helyszínek esetében a lefedettségi arány növelhető (25-30%-ról 30-35%-ra, ami 1,1-1,2-szeres növekedésnek felel meg). Ez a tendencia egyelőre még nagyon korai szakaszában jár, és valószínűleg csak lassan fog felgyorsulni, mivel az átsorolás/jogosultságok és a nagyobb léptékű projektek megindulása sok éves folyamat. Elemzésünk kizárólag a Prologis piacaival (az USA 25 legnagyobb piacával) foglalkozik. Legfrissebb becslésünk szerint a kereskedelmi ingatlanok logisztikai célú újrahasznosítása a következő évtizedben 4,6-9,3 millió m2 alapterületre terjedhet ki. Becslésünk az alábbi, kereskedelmi kategóriák szerinti elemzésen alapul:

Plázák teljes átépítése. Ez az a kategória, amelyet a legsúlyosabban érint az online kereskedelem előretörése, ezért várhatóan a plázákban lesz a legjelentősebb az átalakítás lehetősége. Az A és B kategóriájú plázák többsége továbbra is kereskedelmi ingatlanként fog működni, és nem valószínű, hogy átfogó átalakításukra kerülne sor. A C, illetve D kategóriájú plázák nagyobb kihívásokkal néznek szembe (például ahol a forgalom <500 USD/négyzetláb, és nagyok a bérlői fluktuációval járó tulajdonosi költségek, valamint az új bérlők gyakran alacsonyabb értékűek), és megvan a lehetőség a teljes átalakításra. Az USA-ban található mintegy 1 200 pláza 33%-a (nettó bérelhető alapterület alapján 40%) található a Prologis piacain, és kevesebb mint 25%-uk (nettó bérelhető alapterület alapján 20%) van Last Touch® piacokon. A 25 legnagyobb piacon található pláza közül potenciálisan 60 tartozik C és D kategóriába, ezek teljes alapterülete 5,6-6 millió m2. A plázák áttekintése alapján megállapítható, hogy a logisztikai célú átalakítás nem lesz az elsődleges fejlesztési lehetőségek között. Becsléseink szerint a C és D kategóriába tartozó plázák 10-20%-a, azaz összesen mintegy 1,02 millió m2 (0,65-1,4 millió m2) teljes logisztikai célú átalakítása jöhető szóba.

Plázák anchor típusú átalakítása. Az A és B kategóriába tartozó plázák esetében az anchor típusú újrahasznosítás (általában 7400-9300 m2 alapterület) jöhet számításba. Becsléseink szerint a Prologis piacain található mintegy 400 pláza közül 60-110 között lesz azoknak a száma, ahol anchor típusú átalakítást hajtanak végre. A kb. 200 A kategóriájú pláza közül becsléseink szerint minden huszadikat érinthet valamilyen anchor/logisztikai célú átalakítás. A közel 150 B kategóriájú pláza közül becsléseink szerint minden ötödiket érinthet valamilyen anchor/logisztikai célú átalakítás. A Prologis piacain található kb. 50 C kategóriájú pláza közül sokat (50%-ot vagy többet) érinthet valamilyen anchor/logisztikai célú átalakítás. Mindez együttesen 85 kereskedelmi ingatlan logisztikai célú újrahasznosítását és kb. 740 ezer m2 új kínálatot jelent (0,56-1,02 millió m2, ha plázánként egy fő bérlővel és fő bérlőkként 9300 m2 alapterülettel számolunk). Ez a becslés a leginkább az A kategóriájú plázákat illető előfeltevésekre érzékeny; ha az anchor típusú konverziós mutatót minden ötödik plázára módosítjuk, és az alternatív hasznosítási módok nagyon magas arányát feltételezzük, az átalakítással érintett alapterület mindössze 280 ezer négyzetméterrel nő.

A plázák anchor típusú újrahasznosítását a logisztikai célú felhasználásra vonatkozó elégtelen építési előírások is korlátozzák. A B és C kategóriákba tartozó plázáknak gyakran alacsonyabb a hasznos belmagassága, nem megfelelő az oszloptávolsága és korlátozott a kapacitása a rakodóállások számára, valamint a födémeknek kisebb a teherbírása a modern logisztikai épületekhez képest. Ezek a specifikációk kihívást és a költségekkel kapcsolatos szempontokat jelentenek az adaptív újrafelhasználás esetén. Előfordulhat, hogy egyes ügyfelek kiegyeznek ezekkel a korlátokkal, mivel az idővel vagy a helyszínnel kapcsolatos szempontok miatt megfelelnek a számukra a C kategóriájú műszaki jellemzők, ugyanakkor a közelben található modern épületek hosszú távon megfelelő alternatívával szolgálhatnak.

Az önálló üzlethelyiségek további lehetőségeket jelentenek. Az önálló üzlethelyiségek képezik a legnagyobb kiskereskedelmi kategóriát. Bár a tapasztalataink szerint az önálló üzlethelyiségek átalakítása ritka lesz, azért ezen a területen is vannak lehetőségek. A kategória puszta nagysága is jelzi, hogy ez a szegmens válhat az átalakítandó épületek legnagyobb forrásává annak ellenére, hogy kizárólag a nagyobb alapterületű (azaz 2,4-3,2 hektárnál nagyobb) helyszínek jöhetnek számításba. Bár az átalakítás során sokrétű kihívásokkal kell szembenézni, beleértve az övezeti besorolást és a meglévő logisztikai termékek közelségét, ezeknél a projekteknél nem merül fel annyi probléma, mint más kereskedelmi formátumok esetén (pl. szolgalmi megállapodások és együttes bérleti záradékok). A Prologis New Yorktól Los Angelesig többféle piacon több ilyen épület átalakítását elvégezte már ügyfelei megbízásából. Becsléseink szerint ez a trend az elkövetkező évtizedben összesen hozzávetőleg 4,1 millió m2 (2,0-6,1 millió m2) alapterületet érinthet.

Más típusú bevásárlóközpontok újrahasznosítására ritkán fog sor kerülni. A power centerek, community centerek és neighborhood centerek ügyfelei között nincsen akkora feszültség, mint a plázákban. A Prologis piacain nagyon kevés példa van 50% alatti kihasználtsággal működő, igazán nagy gondban lévő kiskereskedelmi központokra. Az övezeti besorolás és a helyi közösségek ellenkezése is korlátozza a logisztikai célú átalakítást, mivel ezek a központok többnyire a városközpontokban találhatók. A power centerek esetén a szolgalmi megállapodások is korlátot jelentenek. A kisebb formátumokat illetően kihívást jelent a szabálytalan alaprajz és a lakóépületek közvetlen közelsége. Minden esetben szóba jöhetnek alternatív ingatlanhasznosítási módok (például lakáscélú hasznosítás) is. A kereskedelmi ingatlanok logisztikai célú újrahasznosításából származó potenciális kínálatból becslésünk szerint mindössze 0,46 millió m2 (0-0,93) származik majd power centerekből, mintegy 0,6 millió m2 (0-1,21) a community centerekből és kevesebb mint 0,46 millió m2 a neighborhood centerekből. A strip centerek túl kicsik ahhoz, hogy azokra jelentős logisztikai projektek épülhessenek. Becsléseink szerint az említett kategóriák összesen 1,2 millió m2 alapterületet generálhatnak a kereskedelmi ingatlanok ipari ingatlanná történő átalakításából.

Következtetések

A kereskedelmi ingatlanok átalakításának lehetőségei formátumonként igen eltérőek. A legtöbb átalakításra valószínűleg a plázákban kerül majd sor, de mivel ez a kategória összességében szerény méretű, ez nem eredményez majd jelentős új logisztikai kínálatot (a Prologis piacain kb. 1,86 millió m2 az elkövetkező évtizedben). A kiskereskedelmi üzletág részaránya lényegesen nagyobb a kisebb formátumokban. A power, community és neighborhood központok összesített alapterülete több mint 460 millió m2 (szemben a plázák 100 millió m2 alapterületével). A kisebb formátumok esetén a tényleges átalakítások aránya ugyanakkor valószínűleg lényegesen alacsonyabb lesz. Becsléseink szerint az elkövetkező évtizedben a kereskedelmi ingatlanok logisztikai célú újrahasznosítása összesen 7,15 millió m2 (évi 0,715 millió m2) alapterületet érint majd. A 4,6-9,3 millió m2 (0,46-0,93 millió m2) megbízhatósági sáv ésszerű becslésnek tűnik.

A kereskedelmi ingatlanok logisztikai célú újrahasznosításának trendje várhatóan hosszú ideig elhúzódik. Még ott sem zajlanak le gyorsan az átalakítások, ahol a stratégiai és gazdasági megfontolások egybeesnek. Az átalakítások idővel trenddé válnak majd. Rövid távon akadályt jelentenek a meglévő megállapodások, amelyek szolgalmi megállapodásokat és együttes bérleti záradékokat tartalmazhatnak. A bonyolult tőketulajdonosi és hitelezői csoportok, valamint a különféle engedélyezési és jóváhagyási szempontok további komplikációkat és késedelmet jelentenek.

A hagyományos logisztikai mérőszámokhoz képest a kereskedelmi ingatlanok logisztikai célú átalakításának trendje valószínűleg nem lesz jelentős:

- A Prologis piacain található 140-190 millió m2 Last Touch® alapterülettel számolva a kereskedelmi ingatlanok átalakításának becsült aránya ebben a kategóriában a teljes alapterület kevesebb mint 5%-a (azaz a következő évtizedben az éves növekedés üteme mindössze 0,5%-nak felel meg).

- A Prologis piacain található 930 millió m2 teljes logisztikai terület alapján a kereskedelmi ingatlanok átalakítása a következő évtizedben a teljes alapterület 0,75%-át érinti.

- A Prologis piacain az évente átadott új ingatlanok mintegy 23,2-24,1 millió m2 alapterületével számolva a következő évtizedben a kereskedelmi ingatlanok átalakítása az évente átadott ingatlanok kevesebb mint 3%-át (2,9%) érinti.

- A koronavírus-járvány következtében több mint 70 millió m2 új logisztikai kereslet jelentkezett. Becsléseink szerint a kereskedelmi ingatlanok átalakítása az e-kereskedelem térnyeréséből és (az ellátási láncok rugalmassága érdekében) a készletek növekedéséből eredő keresletbővülés kielégítéséhez szükséges logisztikai alapterületnek csupán 5%-át teszi majd ki.

Prologis