A CTP N.V. („CTP” vagy „vállalat”), a bruttó kiadható alapterület („GLA”) alapján az Európai Unió legnagyobb tőzsdére bevezetett logisztikai és ipari ingatlantulajdonosa, -fejlesztője és -üzemeltetője, a mai napon végrehajtotta a Deutsche Industrie REIT-AG (új nevén Deutsche Industrie Grundbesitz AG, „DIR”) felvásárlását, és kivezetési ajánlatot („ajánlat”) nyújtott be a cég részvényeire, ezzel jelentősen növelve súlyát Európa legnagyobb gazdaságában. Jelenleg a CTP portfóliójának 15%-át teszi ki a CTP Germany, és ezzel a portfólió harmadik legnagyobb piacává vált - Csehország (42%) és Románia (21%) után - a bruttó ingatlanérték alapján.
A jelenlegi portfólió kiválóan alkalmas a kisebb városi logisztikai ingatlanok iránti élénk kereslet kielégítésére. Az ilyen ingatlanok fontos szerepet játszanak abban, hogy bérlőik gyorsan tudjanak reagálni a fogyasztók növekvő e-kereskedelmi igényeire, amely a CTP Germany jövőbeni stratégiájának alapját képezik. A portfólió jelentős növekedési potenciált kínál a foglaltsági szintek és bérleti díjak növelésén, illetve a fejlesztési lehetőségeken keresztül.
A CTP Germany a következő öt évben további 1 milliárd eurót tervez fejlesztési projektekbe fektetni. Az ipari parkok fejlesztésében szerzett tapasztalatai révén, átfogó módon újítja fel a DIR korábban elhanyagolt ingatlanjait, illetve javítja fenntarthatósági minősítésüket, és fegyelmezett fejlesztési stratégia megvalósításával 2026-ig a jelenlegi kétszeresére, 3,2 millió négyzetméterre növeli az általa kínált bruttó kiadható alapterületet.
A németországi Avison Young tanácsadócég korábbi igazgatóját és ügyvezető partnerét, Udo Stöcklt nevezték ki a CTP Germany új operatív vezérigazgató-helyettesévé. Ebben a minőségében a CTP és a CTP Germany vezérigazgatójának, Remon Vosnak tartozik a jövőben jelentési kötelezettséggel. Az ingatlankezelésben megszerzett tapasztalatait legutóbb az Avison Young németországi piacra lépésének irányításában kamatoztatta.
„A német piac vonzó befektetési lehetőséget kínál, mivel lehetővé teszi, hogy a CTP hálózatát bővítve reagáljunk a városi logisztikai ingatlanok iránti növekvő bérlői keresletre Európa egyik legerősebb gazdaságában. Meglévő és új ügyfeleink mostantól a CTP platformján keresztül a teljes transzeurópai ellátásilánc-hálózathoz hozzáférhetnek – a Fekete-tengertől az Északi-tengerig. Az elmúlt 23 évben a közép-kelet-európai piacokon bevált fegyelmezett fejlesztési és üzemeltetési elveket követve, több lehetőséget is látunk a CTP Germany portfóliójának jelentős továbbfejlesztésére. A portfóliót idővel felhozzuk a komoly követelményeket támasztó ESG szabványok szintjére, megőrizve azt a vezető pozíciót, amelyre Európa egyetlen 100%-ban »Very Good« és afeletti BREEAM-minősítésű ipari és logisztikai portfólióval rendelkező ingatlanvállalataként tettünk szert” – mondta Remon Vos, a CTP és a CTP Germany vezérigazgatója.
A CTP Germany öt éves (2022-2026) üzleti terve kettős stratégiával kíván optimális értéket teremteni a részvényeseknek. Ennek a koncentrált stratégiának a megvalósításához a vállalat összesen mintegy 50 főből álló, feladathoz rendelt regionális csapatokat toboroz majd négy helyszínen, beleértve a DIR jelenlegi munkavállalóit is.
1. A CTP parkfejlesztési szakértelmének bevetése a korábbi DIR-portfólió felújítására és értékteremtő hasznosítására. A 90 ingatlanból álló portfólió bruttó kiadható alapterülete (GLA) 1,7 millió négyzetméter. A belőle nyert éves bruttó bérleti bevétel mintegy 60 millió euró. A portfólió ingatlanjait négy csoportba sorolták: „megtartandó és karbantartandó”; „megtartandó és fejlesztendő”; „megtartandó és átalakítandó” és „értékesítendő”. Az ingatlanok túlnyomó részét a CTP hosszú távon megtartja. Az első két évben nyolc ingatlan értékesítését tervezi a vállalat:
• A portfólió legnagyobb részét a „megtartandó és karbantartandó” ingatlanok alkotják. Ezek azok a jó minőségű helyszínek, amelyek stabil bevételt generálnak pénzügyi szempontból egészséges, hosszabb távú bérlőktől. Ezeknél az ingatlanoknál megfelelő ingatlankezelési tevékenységgel potenciálisan növelhetők a bérleti díjak és javítható az üzemi nyereséghányad, 10%-os megcélzott tőkeáttételes teljes hozammal.
• A „megtartandó és fejlesztendő” besorolású ingatlanok korszerűsítéssel magasabb ESG-minősítési szintet, bérleti díjakat és nyereséghányadot érhetnek el. Ezek jellemzően régebbi helyszínek, rövidebb bérleti szerződésekkel, némi üresedéssel és magasabb kiadási potenciállal. A CTP máris 100 ezer négyzetméternyi fejleszthető földterületet azonosított. A vállalat mintegy 10% tőkeáttételes teljes hozamot szeretne elérni e kategória már folyamatban lévő befektetéseinél, és kb. 8% vételárra vetített hozamot a fejlesztés után.
• A „megtartandó és átalakítandó” besorolású ingatlanok – a teljes portfólió kis hányada – olyan helyszínek, amelyek jelentős nyereséggel átsorolhatók más ingatlankategóriába, elsősorban lakóingatlanként és középtávon. Ezek az ingatlanok kb. 8-10%-os tőkeáttételes teljes hozamot generálnak majd az átsorolás előtt.
A vállalat fenti terveinek központi eleme az átlagos bérbeadási ráta 88%-ról 95% körüli értékre növelése, valamint a bérleti díjak megemelése 38 euró/m2-ről az aktuálisan jellemző szint közelébe (kb. 76 euró/ m2).
2. A keresletre reagáló fegyelmezett fejlesztéssel a CTP szeretné megduplázni ingatlanjai bruttó kiadható alapterületét Németországban a következő öt évben. A vállalat tíz stratégiai zónát jelölt ki a növekedés központjaiként: Bréma/Hamburg, Berlin, Hannover, Düsseldorf/Köln/Dortmund, Lipcse/Drezda, Frankfurt, Nürnberg, Karlsruhe/Mannheim, Stuttgart és München. A vonzó logisztikai helyszínt kínáló klaszterek és a szomszédos országok között nyolc fontos közlekedési folyosó biztosítja az összeköttetést. A CTP becslése szerint a helyszínek megvásárlása és fejlesztése 1 milliárd eurós befektetést igényel, különös tekintettel a nagyvárosi központokban, illetve a tudományos és technológiai parkokban és környékükön megnyíló foghíjbeépítési és átalakítási lehetőségekre.
A CTP már jelenleg is mintegy 30 ezer négyzetméteres logisztikai ingatlanfejlesztésen dolgozik Brémától délkeletre, az A1 és az A27 autópályák csomópontjánál, amelynek befejezése az év későbbi szakaszában várható.
Udo Stöckl, a CTP Germany operatív vezérigazgató-helyettese elmondta: „Stratégiai szemlélettel léptünk be Európa egyik legvonzóbb logisztikai piacára, ahol jelentősen a pótlási költség alatt vásároltunk, és fontos pozíciót szereztünk. A portfólió sok lehetőséget kínál, és komoly hozzáadott érték teremtését teszi lehetővé a felújításokon és az aktív ingatlankezelésen keresztül. Növekedésre számítunk a nagyvárosokhoz közeli »last mile« és beépítési fejlesztésekből, valamint a tudományos és technológiai parkokból. Ily módon bővíteni tudjuk meglévő németországi ügyfélkörünket, és kielégíthetjük azon vállalati ügyfeleiknek az igényeit, akikkel már kapcsolatban állunk a kelet-közép-európai piacokon.”
A DIR nyilvános átvételének és tőzsdei kivezetésének megvalósítása
A CTP 2022. február 3-án nyújtotta be ajánlatát. Az elszámolás részeként a vállalat 32 421 325 új CTP-részvényt („új CTP-részvények”) bocsátott ki az ajánlat keretében részvénybeszámítást választó korábbi DIR-részvényesek számára. Az új CTP-részvények a február 3-i piacnyitáskor, közép-európai idő szerint 09:00 órakor kerültek forgalomba az amszterdami Euronext tőzsdén. Az új CTP-részvények kibocsátásának eredményeként a vállalat összesen kibocsátott részvényeinek száma 432 814 135 darabra, a közkézhányad pedig kb. 23%-ra nőtt. Amint arról az ajánlattal kapcsolatban kiadott dokumentáció 8.7 szakasza részletesen rendelkezik, a DIR integrációjának végrehajtásához a CTP határokon átívelő leányvállalat-anyavállalat fúziót kíván végrehajtani a DIR-rel, amelynek nyomán a CTP lesz a fennmaradó entitás, a DIR pedig megszűnik („fúzió”). A CTP és a DIR jelenleg készítik elő a vállalatok fúzió jóváhagyásáról szavazó részvényesi közgyűléseit.
CTP
