Négy-öt évvel korábban csak elvétve találkoztunk a tranzakciós biztosítás alkalmazásával ingatlan adásvételek során, míg manapság azt tapasztaljuk, hogy a 10 millió euró feletti ügyértékű adásvételek felében kerül sor ilyen biztosítást megkötésére. A biztosítások megkötésének költségei csökkentek, a folyamat jelentősen rugalmasabbá vált, a brókerek és a biztosítók mára megoldás orientált  megközelítést fejlesztettek ki és pénzügyi valamint jogi szakembereket alkalmaznak annak érdekében, hogy a termékeikkel, tárgyalási és szerződéskötési folyamataikkal mindinkább alkalmazkodjanak az alapul fekvő ingatlan tranzakció  követelményeihez és ütemezéséhez. A tranzakciós biztosítások elterjedését szintén segítette, hogy szinte egyeduralkodóvá vált a vevő oldali biztosítás (buyer side policy), amikor is a biztosított személy maga a vevő, aki így az eladó kihagyásával közvetlenül a biztosítóhoz nyújthatja be kárigényét.

A tranzakciós biztosítás alapján a biztosító az ingatlan adásvételi szerződésben az eladó által vállalt (i) szavatossági kötelezettségek megszegéséből illetve (ii) objektív kártérítési kötelezettségekből származó vevői követelésekre nyújt fedezetet. Az adásvételi szerződésben tett szavatossági nyilatkozatok kiemelt szerepet töltenek be a tranzakció során, mivel  megfelelő és pontos megfogalmazásuk esetén (i) ösztönzik az eladói információgyűjtést és feltárást a vevő felé; (ii) bizonyos kulcsfontosságú jellemzők és kérdések szavatolásával komfortot nyújtanak a vevő részére az ingatlannal kapcsolatos potenciális, korábban nem azonosított kockázatok tekintetében; (iii) ésszerű költség és kockázat megosztást tesznek lehetővé az eladó és a vevő között, csökkentve a tranzakcióval kapcsolatos összköltségeket. Könnyen belátható, hogy egy adott ponton túl a vevő által a mélyebb műszaki, pénzügyi vagy jogi átvilágításokra fordított minden egyes további forint határhaszna meredeken zuhanni kezd, ugyanakkor ezen mélyebb átvilágítás időszükséglete meghosszabbítja a szerződéskötésig hátralévő időszakot, ami mindkét félnek erőforrás oldalon további költségeket, kockázati oldalon további kitettségeket jelent.

Az adásvételi szerződésben az eladó által nyújtott szavatosságok kapcsán rendszerint hosszas tárgyalások zajlanak a felek között, és ezen kérdések váltják ki a legtöbb vitát a felek között. A szavatosság vállalások tartama, az eladó felelősségének maximális mértéke, a vevői szavatossági  igények bejelentési határideje mind-mind olyan kérdések, amelyek alapvetően befolyásolják azt, hogy az eladó a befolyó vételár mekkora részével (vételár visszatartás, bankgarancia nyújtás, vagy más biztosíték nyújtása miatt) nem fog tudni szabadon rendelkezni, és így adott esetben a vételár mekkora részét nem fogja tudni kifizetni a befektető részére hozam formájában. Ezekre az eladó számára kiemelten fontos kihívásokra is megoldást jelent egy megfelelően kidolgozott vevő oldali biztosítás, amely esetében az egyszeri biztosítási díj megfizetésével az eladó szabadulhat az adásvételi szerződésből származó szavatossági és objektív kártérítési kötelezettségekből.

Milyen esetekben merül fel vevő oldali tranzakciós biztosítás megkötése?

A vevő oldali tranzakciós biztosítás megkötésének igénye a gyakorlatban majdnem olyan gyakran merül fel a vevői oldalon, mint az eladói oldalon és általában az alábbi okok valamelyikére vagy azok kombinációjára vezethető vissza:

- a vevő kételkedik az eladó zárás után fennálló pénzügyi teljesítő képességében;
- az eladó alacsonyabb szinten kívánja korlátozni a szavatossági kötelezettségvállalásainak tartamát, mértékét, mint amit a vevő kész elfogadni;
- az eladó (pl. magántőke alapok esetében) ki akarja zárni annak lehetőségét, hogy a vevő bármilyen szavatossági igénnyel jelentkezzen a zárást követően;
- az eladó körülményei miatt (pl. az eladó zártvégű ingatlanalap vagy az eladó felszámolás alatt áll) előre látható, hogy az eladó a tranzakció zárását követően jogutód nélkül meg fog szűnni;
- a tranzakció banki finanszírozásához megfelelő szavatossági fedezet/biztosítás szükséges;
- maga a vevő szeretne még vonzóbbá válni azzal, hogy egy vevő oldali biztosításért cserébe mentesíti az eladót a szavatossági igényekért vagy objektív kártérítési kötelezettségekért való felelősség alól.

A biztosítás megkötésének folyamata

A vevő oldali biztosítás tárgyalására rendszerint az adásvételi szerződés tárgyalásának utolsó harmadában, azzal párhuzamosan kerül sor. Ennek indoka kettős. Egyrészt a biztosítók ajánlatainak bekéréséhez és a biztosító kiválasztásához szükséges egy majdnem végleges eladói szavatossági katalógus és szerződéses feltételrendszer, másrészt a vevőnek elemi érdeke, hogy a biztosítás az adásvételi szerződés aláírásától, de legkésőbb a tranzakció zárásától már fedezetet nyújtson. Az adásvételi szerződés, a biztosítási szerződés és a tranzakció finanszírozását biztosító hitel-, és biztosítéki szerződések párhuzamos tárgyalása, az ezekhez kapcsolódó szereplők illetve azok tanácsadóinak menedzselése és koordinálása a tapasztalt tranzakciós menedzsereket és jogi tanácsadókat is kihívások elé állítják.

A vevő oldali tranzakciós biztosításokat szinte kivétel nélkül Egyesült Királyságbeli biztosítók nyújtják vagy közvetlenül vagy valamely németországi vagy írországi fióktelepükön keresztül, de mindkét esetben határon átnyúló szolgáltatás formájában. Bár korábban ezek a biztosítások nagyrészt angol jog alatt kerültek megkötésre, az utóbbi néhány évben a biztosítók között élesedő verseny eredményeként egyre többször magyar jog alatt is hajlandóak a biztosítók szerződni. Ez a fejlemény szintén hozzájárult ezen biztosítások elterjedéséhez, hiszen a kötelezően magyar jog alatti ingatlan adásvételi szerződéshez már egy szintén magyar jog alatti biztosítás párosítható, ami csökkenti az igényérvényesítés vevői költségét és kockázatait.

A biztosító az adásvételi szerződés és a szavatossági katalógus véglegeshez közeli változatainak birtokában számos dolgot megvizsgál és megfontol annak eldöntéséhez, hogy milyen pénzügyi (és szerződéses) ajánlatot tegyen a tranzakciós biztosításra, mivel egy vevői követelés biztosítóval szembeni sikeres érvényesítése több millió euró összegű fizetési kötelezettséget jelenthet a biztosító részére. A biztosító számára a legfontosabb, hogy kellő részletességgel megismerje az ingatlannal kapcsolatos eladói információ feltárás és vevői átvilágítás alaposságát, a tranzakció struktúráját, az adásvétel tárgyát,  a szavatosságvállalásokkal kapcsolatos tárgyalások eredményét.

A biztosító rendszerint megbíz egy, a tranzakcióban egyik szereplő oldalán sem eljáró, külső jogi tanácsadót, hogy az független szakértőként

- vizsgálja meg és értékelje az eladói információ feltárási folyamatot;
- vizsgálja meg és értékelje a vevői átvilágítási folyamat alaposságát és az átvilágítási jelentést minőségét,
- értékelje az adásvételi szerződésben foglalt feltételeket, az eladói feltáró nyilatkozatot és az eladói szavatosságokat; és
- észrevételezzen minden szokatlan tranzakció-specifikus kérdést.

A külső jogi tanácsadó jelentést készít a biztosító részére, amelyben összefoglalja a feltárás és átvilágítás folyamatával, az adásvételi szerződéssel és a szavatossági nyilatkozatokkal kapcsolatos álláspontját, illetve az egyéb lényeges vagy problémás területekkel és kérdésekkel kapcsolatos észrevételeit.

A jogi tanácsadó jelentésének áttanulmányozását követően a biztosító – jellemzően konferencia hívás útján – egy vagy két alkalommal megbeszélést (underwriting call) tart a biztosítási brókerrel, a vevővel, a vevő tranzakciós tanácsadóival és egyéb releváns szereplőkkel (pl. többi biztosító viszontbiztosítás esetén). Az ilyen megbeszélések alkalmával a biztosító igyekszik megalkotni a tranzakció kockázati profilját, ennek keretében információt gyűjt a vevőtől és a vevő tanácsadóitól többek között arra vonatkozóan, hogy az adásvételi szerződésben milyen módon kezeltek bizonyos, az átvilágítások során feltárt kockázatokat; volt-e olyan kérdés, amely tekintetében az eladótól nem kaptak felvilágosítást, vannak-e további kockázatok a tranzakcióval kapcsolatban, amelyeket esetleg elmulasztottak azonosítani vagy tisztázni.

A biztosító számára kielégítő eredménnyel záruló underwriting call-t követően a biztosító véglegesíti az ajánlatát, és meghatározza, hogy az adásvételi szerződésben szereplő eladói szavatosság vállalások és objektív kártérítési kötelezettségek közül a biztosítás melyekre terjed ki teljesen egészében, melyekre csak részben és melyekre egyáltalán nem.  Amennyiben a biztosító ajánlata a vevőnek és az eladónak egyaránt elfogadható, akkor kerül sor a biztosítási szerződés tárgyalására és véglegesítésére a vevő és a biztosító között. A tárgyalások során többek között meg kell határozni a biztosító kockázatviselésének kezdetét (pl. aláírás vagy zárás napja), a vevői igényérvényesítés feltételeit és folyamatát, a vevő biztosítóval szembeni kötelezettségeit (pl. kármegelőzés, kárenyhítés, információ átadás) és a kizárásokat, azaz azokat az eseteket amikor a biztosító mentesül a teljesítés alól.

A biztosítás nem garancia

Fontos kiemelni, hogy a vevő oldali tranzakciós biztosítás nem egy, a biztosító által nyújtott feltétlen fizetési garancia, hanem a szó klasszikus értelmében vett biztosítás, és mint ilyen nem nyújt teljes és feltétlen fedezetet a vevő minden kárára.

A legtöbb biztosító a kis összegű (de minimis) követelések térítését kizárja, és azt is előírhatja, hogy a biztosítottnak meghatározott összegű vagy számú de minimis összeget meghaladó követelést kell összegyűjtenie egy kosárba ahhoz, hogy igényt érvényesítsen a biztosítóval szemben. Ezek a de minimis és követelés kosár összeghatárok jellemzően tükrözik az adásvételi szerződésben a vevő és az eladó között megállapodott összeghatárokat.

A biztosító nem téríti meg a vevői önrészt. Az önrész két különböző formában működhet: vagy a vevő meghatározott összegig maga viseli a kárt, és a biztosító csak az önrész feletti kárösszeget téríti, vagy a vevő az önrész összeghatárának eléréséig maga viseli a kárát, de amint az összeghatár elérésre került, akkor a biztosító a teljes kárösszeget téríti (tipping to nill).

A biztosítás nem nyújt teljes fedezetet minden olyan költség tekintetében, amely felmerülhet egy esetleges vevői követelés érvényesítése során. A vevőnek a biztosítóval szembeni igénye érvényesítéséhez igénybe vett tanácsadókra és a biztosítóval folytatott tárgyalásokra fordított vevői költségeket a biztosítás jellemzően nem téríti meg.

A csalás és megtévesztés tipikus kizárási eseményein túl a biztosítás fedezetéből teljes egészében vagy részben kizárásra kerülnek az ingatlan műszaki állapotára vonatkozó szavatosságok, a környezetvédelmi szavatosságok, szabályozási kérdések szavatolása, az előre mutató (jövőbeli állapotot szavatoló) szavatosságok, az ingatlanhoz kapcsolódó telek és építményadó fizetési kötelezettséggel kapcsolatos szavatosságok. Azt is rögzíteni szükséges azonban, hogy a fenti kizárások nem mindegyike jelenik meg egyformán az összes biztosítónál, ezért kiemelten fontos, hogy a biztosítást kötő vevő alaposan összehasonlítsa a különböző biztosítóktól kapott ajánlatokat és meggyőződjön arról, hogy a számára lényeges területeket és kockázatokat melyik biztosító ajánlata fedezi a leginkább. A vevőnek tehát meg kell győződnie arról, hogy a biztosító nem vett ki a biztosítási csomagból olyan kockázatokat, amelyek lényegesek lehetnek a tranzakció szempontjából. Amennyiben az adott biztosító nem hajlandó valamely eladói szavatossági nyilatkozatot biztosítani, és a vevő számára az adott szavatosság biztosítása kiemelten fontos, akkor a biztosító az esetek többségében megkísérli szakértő vagy kiegészítő átvilágítás igénybevételével az adott szavatossággal kapcsolatos kockázatokat olyan mélységig tisztázni, amely már megnyugtató a biztosító részére, így téve lehetővé az adott szavatosság biztosítási fedezetbe vonását.

Végezetül, mint minden biztosítás esetében a biztosítottnak fel kell tárnia minden, időközben tudomására jutott lényeges tényt és körülményt, ugyanis ha a biztosított nem tesz eleget ezen kötelezettségének, akkor az könnyen ahhoz vezethet, hogy a biztosító mentesül a kár megtérítésének kötelezettsége alól.

Gyakorlati kérdések

Miért fontos az ingatlan megfelelő átvilágítása?

Jelentős számú jogi kérdés merül fel a vevő oldali tranzakciós biztosítás megkötésének mérlegelése során. Ezt a terméket arra tervezték, hogy olyan váratlan/előre nem látható kockázatokra, követelésekre  nyújtson fedezetet, amelyek a tranzakció zárását követően merülnek fel. Ezt a terméket a biztosítók úgy alkották meg, hogy a vevőt ösztönözzék arra, hogy elvégezze az ingatlan és a bérleti szerződés állomány alapos átvilágítását (műszaki, pénzügyi és jogi szempontból) és ennek a feladatnak az elvégzését ne spórolják meg a biztosítás által nyújtandó fedezetre hagyatkozva. Minden arra utaló jel, amely szerint az átvilágítás elmaradt vagy azt hanyagul végezték el, a biztosítási díj emelkedését, vagy valamely szavatosság biztosítási fedezetből történő kizárását vonja maga után.

Az alapos átvilágításon alapuló tranzakció legfontosabb ismérvei közé tartoznak:

- az ingatlanhoz kapcsolódó releváns és lényeges dokumentumok teljes körűen és megfelelő minőségben feltárása kerültek az eladó által; ha erre nem került sor, akkor a vevő a hiányzó dokumentumokat bekérte;
- az átvilágítás során a vevő által feltett kérdések és az arra adott eladói válaszok megfelelően dokumentálásra kerültek; és a vevő akár többször is feltette ugyanazon kérdést, amíg nem kapott arra kielégítő választ;
- az eladó menedzsmentje megkapta a lehetőséget, hogy átolvassa és tanulmányozza az adásvételi szerződésben vállalt szavatosságokat és ezt követően jelezze, amennyiben valamely szavatosság megszegéséről lenne tudomása;
- rendelkezésre áll az eladó szavatosságokkal kapcsolatos részletes feltáró nyilatkozata (amelyben az eladó minden egyes szavatosságvállalást külön részletez és feltárást végez, ahol szükséges).

Mennyibe kerül egy vevő oldali tranzakciós biztosítás?

A vevő oldali tranzakciós biztosítás biztosítási díját annak megkötésekor, egy összegben kell megfizetni. A biztosítási díj általában a biztosítási összeg (a biztosítási kötvényben feltüntetett maximális összeg, melyet a biztosító a biztosítási esemény bekövetkeztekor kifizet) százalékában kerül meghatározásra, és ingatlan tranzakciók esetében jelenleg a biztosítási összeg 0.8%-a és 1.3%-a közötti tartományban mozog.

A biztosítási díj mértékét nagyban befolyásolja a vevői önrész mértéke, a kizárások, a felelősségi korlátozások, az átvilágítás során az eladói információ feltárás minősége, dokumentáltsága, transzparenciája, a vevői átvilágítás hatóköre és mélysége, az átvilágítást és szerződéses tárgyalásokat folytató vevői tanácsadók kompetenciája és hozzáértése, és nem utolsó sorban az ingatlan földrajzi elhelyezkedése.

Lehet-e magasabb a biztosítási összeg, mint az eladó adásvételi szerződés szerinti kártérítési felelősségének maximuma?

A vevő oldali tranzakciós biztosítás egyik nagy előnye, hogy a biztosítási összeg lehet magasabb, illetve a biztosítási időszak lehet hosszabb annál, mint amilyen maximális kártérítési összeget vagy időszakot az eladó vállalt az adásvételi szerződésben. Így a biztosítás további biztonságot nyújthat annak a vevőnek, aki nem tudott az adásvételi szerződésben hosszabb szavatossági időt vagy magasabb kártérítési összeghatárt elérni az eladóval szemben.

Ez azt is jelenti, hogy a vevő oldali tranzakciós biztosítást akár úgy is meg lehet kötni, hogy az eladó nem kerül felmentésre az adásvételi szerződés szerinti kártérítési kötelezettségei alól, hanem a vevő saját maga kifizetve a biztosítási díjat kiegészíti az eladó által vállalt kötelezettségeket a biztosítással.

Mennyi időt vesz igénybe a biztosítás megkötése?

A biztosítók szoros határidőkkel dolgoznak annak érdekében, hogy minimalizálják a biztosítás megkötésének tranzakció-késleltető hatását. Tapasztalatunk szerint a kezdeti indikatív ajánlattól számítva 2-3 hét alatt el lehet jutni egy aláírt biztosítási szerződéshez és a biztosító által kiadott biztosítási kötvényhez.

Annak ellenére, hogy a vevő oldali tranzakciós biztosítást tipikusan a tranzakció zárását megelőzően kötik meg annak érdekében, hogy a vevői kockázatok a zárástól kezdve biztosítva legyenek, a biztosítást a tranzakció zárását követően is meg lehet kötni. A zárást követő biztosításkötés még akár kedvező is lehet a biztosítónak (és áttételesen egy alacsonyabb biztosítási díjon keresztül az eladónak), hiszen azt jelzi, hogy a felek a biztosítás nyújtotta fedezet nélkül is zárták a tranzakciót, azaz a vevő elégedett volt az átvilágítás eredményével és az azonosított kockázatok kezelésével.

Hogyan érinti a vevő oldali tranzakciós biztosítások piacát a Brexit?

A Brexit következtében adminisztratív jellegű változások ugyan várhatóak, de egyelőre mélyreható változás jeleit nem látjuk.

Mivel ezeket a biztosításokat jelenleg szinte kizárólag londoni biztosítók nyújtják a magyar piacon, a Brexit több oldalról is érinti azokat. Mivel jelenleg nem teljesen világos, hogy milyen megállapodás fog születni az EU és az Egyesült Királyság között a Brexit tekintetében, ezért a londoni biztosítók megkezdték a felkészülést a “kemény Brexit”-re, és fióktelepeket vagy leányvállalatokat hoztak létre Írországban és Németországban, és sokan közülük már ezekkel az entitásokkal szerződnek a magyar piacra.

Vannak olyan biztosítók is, amelyek a már meglévő biztosítási szerződés állományukat is átruházták vagy azok átruházását tervezik németországi vagy írországi leányvállalatuk, fióktelepük részére, mivel nem szeretnék kitenni az ügyfeleiket annak az elméleti kockázatnak, hogy a Brexit után az Egyesült Királyság vagy annak valamelyik szabályozó hatósága ideiglenes jelleggel korlátozza a deviza kivitelt az EU irányába. A biztosítási szerződések átruházásával kapcsolatban – annak függvényében, hogy ezen a területen a biztosító milyen jogokat kapott a biztosítási szerződésben – előfordulhat, hogy a biztosítottól a biztosító hozzájáruló nyilatkozat kiadását kéri.

Advocatus