A világjárvány felgyorsította a kiskereskedelmi környezet változásait, amely jelentős következményekkel járt a logisztikai ingatlanok számára. E legújabb, amerikai piacra vonatkozó kutatás megvizsgálja az e-kereskedelem és a hagyományos kereskedelem használati intenzitási arányait, felméri a járvány következményei által jelentősen érintett kereskedők ellátási láncában megfigyelhető mintákat, és friss képet ad az Egyesült Államok logisztikai ügyfeleinek aktivitásáról valamint a kihasználtságra vonatkozó legfrissebb adatokról.

Dirk Sosef, a Prologis Europe Research & Strategy alelnöke elmondta: „Habár a legújabb kutatás az amerikai piacokra koncentrál, most, amikor a társadalmak Európa-szerte újból megnyílnak, hasonló keresleti trendek figyelhetők meg, mint az Egyesült Államokban. Az e-fulfilment ellátási láncoknak lépést kell tartaniuk az európai online értékesítés kétszámjegyű, gyors ütemű növekedésével. Ez a növekedés a koronavírus előtti tendencia volt, a világjárvány ezt csak felgyorsította a térségben, több évvel előremozdítva az elterjedését. Csakúgy, mint az Egyesült Államokban, mi is láttuk a nemteljesítő kiskereskedők számának növekedését, de a régióban tapasztalható eltérő kereslet továbbra is támogatja az ellenálló képességet.”

E három területen a logisztikai ingatlanpiacot illetően a világjárványt követő konszolidációs szakaszban pozitív trendek figyelhetők meg.

• A világjárvány nyomán a kiskereskedelemben tapasztalható változások felgyorsultak. Az e-kereskedelem lefedettségi aránya 2020 első négy hónapjában gyorsabb ütemben nőtt, mint a megelőző évtizedben. A „maradj otthon” gazdaság hatására az Egyesült Államokban az e-kereskedelem piaci lefedettsége a 2019. év végi 15%-hoz1 képest 2020 áprilisában már a 25%-ot is meghaladta, azaz a korábbiakhoz képest több évet ugrott előre. A Prologis Research becslése szerint a járványt megelőző mindössze 16,9%-os előrejelzéssel szemben a lefedettség a teljes 2020-as évet tekintve 20% közelében alakul.

• A világjárványt követő időszakot illetően a rugalmas ellátási láncok iránti fokozódó igény valószínűsíthetően növelni fogja a használat intenzitását az e-kereskedelemben és a hagyományos kereskedelemben érdekelt ügyfelek esetében egyaránt, míg az e-kereskedelem tartósan magasabb helyigénye visszaigazolja a kereslet bővülésével kapcsolatos várakozásokat.

• 2019. évi adatok szerint az e-kereskedelem a hagyományos kereskedelemben szükséges logisztikai alapterület több mint háromszorosát igényli. Ez a tartósan magas arány is bizonyítja, hogy az e-kereskedelem további alapterületet igényel, amennyiben annak előretörése továbbra is hasonló marad a „maradj otthon” gazdasági szakaszban tapasztalt ütemhez.

• Az utóbbi időszak során csődöt jelentett kereskedők2 a logisztikai kereslet igen kis hányadát képviselik; disztribúciós központjaik a sűrűn lakott központoktól távolabb találhatók. Ezek a kereskedők együttesen mindössze 20 bázispontnak megfelelő részt képviselnek az USA logisztikai ingatlanpiacának teljes alapterületéből.

• A kiskereskedelmi ügyfelek a logisztikai ingatlanpiacon jelentkező teljes kereslet kb. 40%-át teszik ki. E kategórián belül a hagyományos, illetve az online kiskereskedelem a kereslet mintegy 60–70, illetve 30–40 százalékának felel meg. A kiskereskedelmi szegmensen belüli növekvő kereslet mellett az e-kereskedelemre való átállás a logisztikai kereslet B2B szegmenseiben – többek között a csomagszállító és a papíripari/csomagolási szolgáltatók körében – is növeli a keresletet.

• Az általános aktivitás továbbra is erőteljes, hiszen a Prologis IBI™ aktivitási indexe +16 pontot ugrott az áprilisi mélyponthoz képest. Több más fontos keresleti mutatóhoz hasonlóan az USA IBI™ aktivitási mutató az áprilisi 29-es negatív rekordot követően a május 21-26-i felmérés szerint 45 pontos értéket ért el.

• Annak ellenére, hogy ez még mindig a raktári aktivitás enyhe recessziónak megfelelő nettó visszaesését jelzi (növekedés 50 feletti értékek esetén tapasztalható), a határozott javulás valószínűbbé teszi, hogy a logisztikai ingatlanok iránti kereslet tartós visszaesése nem várható. A Prologis-portfolión belül a bérleti ajánlatok az április-májusi időszakban nagyjából a raktárhelyiségek iránti folyamatos keresletnek megfelelően éves összehasonlításban – méret szerint kiigazítva – kb. 5,4%-kal nőttek.

• Az ügyfelekre jellemző legfontosabb ágazatok közül májusban a szállítási ágazat szereplői jelezték a legmagasabb aktivitást, míg a szolgáltatás-orientált válaszadók továbbra is rekord alacsony szintű aktivitásról számoltak be. Mivel a legtöbb cég változó kapacitás mellett, de működik, a kihasználtsági arány magas, és az aktivitási szint emelkedik, a logisztikai ingatlanok után fizetett bérleti díjak szintje – a szokásos összeg több mint 95%-a – májusban is meghaladta az összes többi ingatlantípusra jellemző díjak mértékét.

Következtetés:

Könnyen előfordulhat, hogy az ügyfeleknek rövid idejük marad rá, hogy kihasználják a kedvezőbb logisztikai ingatlanpiaci feltételek nyújtotta lehetőséget. A javuló IBI pontszámok is jelzik, hogy a logisztikai ingatlanok felhasználói gyorsan visszaállhatnak a növekedési pályára, az e-kereskedelem pedig valószínűsíthetően az újranyitást követően is alapvető szerepet játszik majd a bevételtermelésben. A kiskereskedelemben tovább folytatódhat a kreatív rombolás, és egyes piaci szereplők esetében a logisztikai ingatlanokhoz való hozzáférés nehézsége miatt – különösen a legélénkebb kereslettel jellemzett helyeken – a csökkenő piaci részesedést az árbevétel emelkedése sem kompenzálja. A kiskereskedelmi ágazat jelentős része valószínűsíthetően a nagyobb helyigényű e-fulfilment műveletek irányába mozdul majd el.

Prologis