Az általunk alkalmazott különleges módszertan a logisztikai központok bérleti díjait vizsgálja az árkedvezmények kiszűrése után. Az index kialakítása során a piaci árképzésre vonatkozó helyi ismereteinket ötvözzük a Prologis Research globális portfoliójából származó adatokkal. A regionális és globális bérleti adatok a piaci bevételekre vonatkozó becslésen alapuló súlyozott átlagokat jelentenek.

Új jelenségek

A világjárvány miatti évközi visszaesés ellenére a globális bérletidíj-növekedési mutató 2020 végére javuló tendenciát mutatott, és az év egészére nézve 2,9%-os növekedést ért el.

- Észak-Amerikában a várakozásokat meghaladó kereslet bérletidíj-növekedést eredményezett.

- A tartós tendenciák és a korlátozott kínálat Európában is kedvező hatást gyakoroltak a piacra.

A legfontosabb megállapítások

- A várakozásokat felülmúló kereslet ténye rávilágított a strukturális kereslet hajtóerőinek jelentőségére. Ilyen tényezők többek között az e-kereskedelem erősödése, a készletszintek felülvizsgálata és a piacra jutás gyorsaságának fontossága. Ezen tényezőknek köszönhetően számos piacon továbbra is fennmaradt a bérelhető alapterület rekordszintű kihasználtsága.

- Fokozódott a logisztikai hálózatok bővítését célzó beruházási hajlandóság, mivel az ügyfelek a bevételteremtéssel kapcsolatos versenyelőnyként tekintenek az e-kereskedelmi csatornára és a piacra jutás sebességének növelésére. A logisztikai ingatlanok járulékos költsége továbbra is az ellátási lánc összköltségének kis részét teszi csak ki, hiszen a bérleti díjak az összes költségnek kevesebb mint 5%-át képviselik.

- A pótlási költségek gazdaságtana a jövőbeni növekedést támasztja alá, hiszen számos piacon tovább folytatódott a telekárak emelkedése.

Várható fejlemények

- A Prologis Research előrejelzése szerint a Prologis piacain világszerte folytatódó növekedés várható.

- A strukturális keresleti tendenciák és a növekvő kínálati korlátok – például a tulajdonszerzési és engedélyezési eljárások hosszabb átfutási ideje és az emelkedő pótlási költségek – a folytatódó gazdasági bizonytalanság ellenére is az ágazat ellenálló képességét bizonyítják.

- A legjelentősebb növekedés a foghíjbeépítések esetében valószínűsíthető, hiszen az e-kereskedelem bővülése nyomán itt várható a legkiélezettebb verseny a logisztikai ügyfelek között a legjobb

- A regionális disztribúciós piacok a várakozásokat meghaladó teljesítménye – amelynek 2020-ban a nagy raktárközpontok iránti kereslet élénkülése is kedvezett – 2021-ben és az azt követő időszakban várhatóan visszatér a normális kerékvágásba, amint az új kínálat megjelenik a kevesebb korlátozó tényezővel működő piacokon.

Globális áttekintés

A 2020-as bérletidíj-index legfontosabb megállapításai:

- A világjárvánnyal kapcsolatos bizonytalanság a legtöbb globális piacon negatív növekedést eredményezett 2020 második negyedévében. Ez alól kivétel volt Japán és Brazília, ahol a teljes év folyamán stabil vagy pozitív növekedés jelentkezett.

- 2020-ban Észak-Amerikában és Brazíliában volt a legnagyobb ütemű a növekedés. A strukturális keresletnek köszönhetően ezeken a piacokon gyors ütemben növekedtek az árak, mivel tovább emelkedtek a pótlási költségek.

- Jellemzően az erős kínálattal rendelkező piacokon történt a legsúlyosabb visszaesés. A viszonylag kevés ilyen piac közé tartozott például Houston, Lengyelország és Nyugat-Kína.

- A legtöbb piacon gyors fellendülés volt tapasztalható. Az eredetileg a kihasználtság elősegítése érdekében ajánlott árengedmények trendje hamar megfordult, hiszen a kihasználtság szintje magas maradt, és folyamatosan erős kereslet mutatkozott.

- 2020-ban az év második felében következett be növekedés. A 2020-as év erősen próbára tette a logisztikai piac alkalmazkodóképességét, amely megfelelt a kihívásnak. A világjárvány felgyorsította a korábbi strukturális trendeket.

2021-es várakozások:

A strukturális trendek várhatóan a prémium logisztikai ingatlanok iránti keresletet fokozzák. A jövő ellátási láncai hosszabbak, gyorsabbak és rugalmasabbak lesznek, és közelebb lesznek a végfelhasználókhoz. Fontos továbbá, hogy az épületek korszerűek legyenek, és a hatékonyság fokozását, valamint az ügyfelek legfontosabb igényeink megoldását célzó korszerű  technológiákkal legyenek felszerelve.

Az e-kereskedelem gyorsuló térnyerése tovább fokozza a keresletet a végfelhasználókhoz közeli helyszínek iránt. A városon belüli kiszállítás a kézbesítési idők rövidülését, a költségek optimalizálását és az összes megtett kilométer számának csökkenését eredményezi. A fenntartható működést célzó ügyfelek a városon belüli teljesítési központokat is magában foglaló kiépített logisztikai hálózatnak köszönhetően a csökkenő szén-dioxid-kibocsátás előnyeivel is számolhatnak.

A világjárvánnyal járó zavaró tényezőkkel a továbbiakban is számolnunk kell. A kijárási korlátozások és a koronavírus-járvánnyal kapcsolatos helyzet korlátozhatják az ügyfelek tevékenységét, de a 2020-ban tapasztaltaknál kevésbé súlyos kilengések várhatók, mivel számos ügyfél esetében mára javult az ellátási lánc láthatósága.

Az emelkedő készletszintek miatt a kereslet növekedése várható. Az igények azzal párhuzamosan növekednek, hogy a kiskereskedők a fogyasztói kereslet hirtelen megugrására számítva növelik készleteiket.

Ehhez adódik hozzá a 2021 második felében várható gazdasági fellendülés következtében jelentkező ciklikus kereslet. A világszerte zajló oltási programok sikerességétől függően a piacok újranyitása várhatóan gazdasági fellendüléshez vezet, ami ciklikus keresletet eredményez.

2021-ben a koronavírus-járvány előtti növekedési trendek visszatérése várható. A kiemelt ellátási pontok várhatóan elmaradnak a várakozásoktól, és jobban teljesítenek azok a helyek, ahol korlátozott az elérhető földterület.

A pótlási költségek és a kínálati korlátok növekedése valószínűsíthető. Nőtt a logisztikai szegmensbe irányuló tőkeberuházás, ami fokozza a versenyt az eszközökért és a fejlesztési lehetőségekért.

Mit jelent mindez az ügyfelek szempontjából?

2020-ban elhanyagolható mértékben nőtt az elérhető alapterület, elsősorban a kiemelt ellátási helyszíneken. Azokon a helyeken, ahol korlátozott az elérhető földterület, alapos tervezésre van szükség. Az új kínálat hiányában elősegítheti a bővítést a működési hatékonyság és a raktárterület kihasználtságának növelése az ellátási lánc átszervezése révén.

Mit jelent mindez a befektetők szempontjából?

A gyorsuló strukturális trendek, többek között az e-kereskedelem és a készletek növelése a keresletet új magasságokba emeli, elsősorban a végfelhasználók közeli helyszíneken. 2020-ban kiterjedt és egészséges volt a kereslet, de a jövőben, ha a kínálat nem tud lépést tartani a kereslettel, azok a helyek, ahol korlátozott az elérhető földterület, valószínűleg egységesen kimagaslóan teljesítenek.

2021: A Prologis Research előrejelzés

Egy év volatilitást követően 2021 a legtöbb piacon várhatóan a stabil növekedés éve lesz. A kilátásokat többféle kockázat, többek között a járványhelyzet, valamint különféle egyéb, akár kedvezőtlen politikai és gazdasági tényezők befolyásolhatják. A logisztikai ingatlanszektor rugalmasságának köszönhetően jelentős mértékű tőkebefektetés történt az ágazatba; jelenleg azt vizsgáljuk, hogy a beáramló hatalmas mennyiségű tőke hogyan vezethet túlkínálathoz egyes területeken. Továbbra is jelentősek a strukturális keresletet erősítő tényezők, tovább emelkednek a pótlási költségek, és a megjelenő új kínálat a legtöbb piacon valószínűleg nem lesz képes lépést tartani ezzel a kereslettel, ami az év során várhatóan erőteljes bérletidíj-növekedést eredményez.

 

Prologis