Erősödő kikötői forgalom

A kikötői és kamionforgalom kétszámjegyű növekedése alapján megfordul a globális áruszállításban eddig tapasztalható recesszió. Várhatóan a dél-kaliforniai régió profitálhat ebből az elsők között, hiszen az előrejelzések szerint a Los Angeles-i és Long Beach-i kikötőkben az import nagysága meghaladja majd a járvány előtti szintet. A kikötőkben összességében 46%-kal nőtt az import mértéke a 2023 februári mélypont óta.

További kihívások az építőiparban

Az ingatlanpiaci beruházások terén tapasztalható megtorpanás 2024-ben várhatóan tovább fokozódik, az új építkezések száma globálisan a 2008-as pénzügyi válsághoz hasonlóan alacsony szinthez közelít. Ezzel párhuzamosan világszerte tavaly átlagosan 5-10%-kal emelkedtek az építési költségek, ez az arány csak Európában volt ennél alacsonyabb. Tavaly a spekulatív jellegű megkezdett fejlesztések az Egyesült Államokban 65%-kal, világszerte pedig 50%-kal estek vissza éves szinten. És bár a termelési és infrastrukturális beruházások, valamint a stabilizálódó lakáspiac kedvezően hatott a nyersanyagárakra, a munkaerőpiacok továbbra is szűkösek maradtak, ami tovább növelheti a költségnyomást.

Emelkedő bérleti díjakat hozhat a nearshoring

Az előrejelzések szerint Latin-Amerikában a bérleti díjak a globális átlag több mint kétszeresével fognak nőni, köszönhetően az egyre népszerűbbé váló nearshoringnak, azaz az országon kívüli feladat kiszervezésnek. A régióban a kereslet várhatóan 2024-ben is rekordmagas szintet ér el, különösen Mexikóban és Brazíliában. A bérleti díjak mindkét országban az építési költségekhez igazodva emelkedtek, a gyorsan növekvő telekárak pedig Mexikóban és Brazíliában is súlyosbítják a problémát.

Kína újbóli felemelkedése

Kínában az éves kereslet ismét emelkedni fog, ami segít ledolgozni az elmúlt években felhalmozott többletkínálatot. A kínai logisztikai ingatlanpiac teljesítményét az elmúlt időszakban számos szokatlan tényező hátráltatta. Első helyen a koronavírussal kapcsolatos korlátozások álltak, amelyek megzavarták az üzleti döntéshozatalt és rontották a fogyasztói bizalmat, de ugyanígy hatással voltak a technológiai és az ingatlanszektorban tapasztalható korlátozó politikai döntések, valamint a termelőüzemek helyszíneinek újraértékelése is. Ráadásul éppen akkor jelentkezett globális gazdasági visszaesés, amikor feloldották a mobilitási korlátozásokat. Mindezek eredményeként a kereslet 2022-ben és 2023-ban egyaránt stagnált.
A költségvetési és monetáris politika 2024-ben várhatóan tovább enyhül, keresleti és kínálati ösztönzőket biztosítva az olyan újonnan megjelenő technológiáknak, mint például az alternatív energiaforrásokkal működő járművek és töltőállomásaik, a megújuló energiaforrások, valamint a chipgyártás. Emellett az e-kereskedelem növekedése – amely 2023 októberéig 8%-ra lassult – 2024-ben újra 10%-ra vagy még magasabb szintre gyorsul.

Az MI előretörése

A technológia – különösen a mesterséges intelligencia – a logisztikai központok energiaigényét növeli, ami a raktártulajdonosokat a napenergia-kapacitás megduplázására ösztönzi majd. Ráadásul a mesterséges intelligenciával kapcsolatos kutatás-fejlesztési ráfordítások idén folyamatosan emelkedni fognak, az Egyesült Államokban csak a kormányzati MI-kiadások 21%-kal nőttek éves szinten 2022-ben. A Prologis várakozásai szerint a következő évtizedben a raktárak fele az autonóm mobil robotok használatát részesíti előnyben, és a következő 10-15 évben 10-20%-ban automatizált tároló- és visszakereső rendszereket alkalmaznak majd.
Tovább nőnek az elektromos járműtöltési igények is. Bár Kína vezető szerepet tölt be az elektromos tehergépkocsik alkalmazása terén, Európában és az Egyesült Államokban is egyaránt bővült az elektromos járművek bevezetése, különösen az elmúlt két évben.

Kamatlábcsökkenés

Az előrejelzések szerint a kamatlábak csökkenése 2024-ben megduplázza a magántőkealapú ingatlanfinanszírozást. Bár a Szövetségi Nyíltpiaci Bizottság legfrissebb, decemberi előrejelzései szerint a medián szövetségi alapkamat 2024-ben a 4% és 5% közötti tartományban várható (2023-ban még az 5% és 6% közötti tartományba esett), a Prologis szakértői arra számítanak, hogy az infláció a vártnál fokozottabban lassul majd.

Fordul a kaptalizációs kocka

Nem várt változás állhat be a kapitalizációs ráták területén. Amíg az amerikai és az európai kapitalizációs ráták csökkennek, addig a terjeszkedés Ázsia irányába tolódik. A nyugati és az ázsiai piacok közötti hozamkülönbségek a 2022 eleji mínusz 50 bázispontos mélypontról 2023 harmadik negyedévére 130 bázispontra nőttek, ami magasabb a 2019-es 30 bázispontos átlagnál. Ennek megfelelően a tőkeköltség várhatóan csökkenni fog Egyesült Államokban és Európában, Japánban pedig a monetáris politika szigorodásával egyidejűleg emelkedik majd. Kínában a biztosítási díjak várhatóan szintén növekedni fognak, ez részben a jól érezhető geopolitikai kockázatoknak, részben pedig a működési környezet magas kínálat mellett kialakult bizonytalanságainak köszönhető.

A Prologis 2023. negyedik negyedéves és egész éves teljesítménye:

Teljes portfólió: 22.5 millió m²*
Negyedik negyedév teljes bérleti tevékenysége: 637,075 m²**:
160,796 m² új bérleti szerződés
476,279 m² megújított bérleti szerződés
Q4 Kihasználtság: 97.7%
Q4 Bérletidíj-változás: 34.4%**
Teljes év bérletidíj-változás: 27.3%**


A Prologis magyarországi eredményei – 2023. negyedik negyedév és egész év:

Teljes portfólió: 671,706 m²*
Negyedik negyedév teljes bérleti tevékenysége: 61,847 m²**:
7,102 m² új bérleti szerződés
40,920 m² megújított bérleti szerződés
Q4 Kihasználtság: 95,8%*

* beleértve a működő, a fejlesztés alatt, illetve értékesítés alatt álló épületeket is
** a bérleti szerződés kezdő dátuma alapján


Prologis