Átadások
2019-ben öt új csarnok átadásának köszönhetően 64 ezer négyzetméterrel bővült a modern logisztikai ingatlan állomány. A teljes kínálat 2,25 millió négyzetméterre nőtt Budapesten és környékén, a fejlesztések mennyisége az előző évhez képest jelentősen – mintegy felére - csökkent az előző évhez mérten. A logisztikai piacon továbbra is ritkán indul fejlesztés spekulatív alapon, így az éves átadási volumen az előző év előbérleti szerződéseivel áll szorosabb összefüggésben. Az előzetes megállapodások alapján az átadások 2019-es – időszakos – csökkenése előre várható volt.
Fejlesztések
A 2020 végéig átadni tervezett 221 ezer négyzetméternyi fejlesztés fele a budapesti agglomeráció nyugati részén valósul meg. 180 ezer négyzetméternyi bérterület már építés alatt áll, így az átadások mennyisége várhatóan ismét fellendül. A legnagyobb bővülés a CTPark Westben várható, itt két csarnok – 61 ezer négyzetméter – áll kivitelezés alatt.
Kereslet
A raktárpiaci kereslet 2019-ben mintegy 15%-kal bővült az egy évvel korábbihoz képest. Összesen csaknem 434 ezer négyzetméterre írtak alá bérleti szerződést. A tranzakciós volumen negyedéves eloszlása alapján a harmadik negyedévben volt a legnagyobb a bérlői aktivitás; ekkor regisztráltuk az éves bérbeadási volumen 36%-át.
A nettó kereslet az előző évekhez hasonlóan valamivel 50% alatt maradt (a teljes volumen 14%-a). Az üres területek gyakorlatilag elfogytak, ennek megfelelően a keresleten belül a területbővítések aránya jelentősen (12%-ról 3%-ra) esett, ugyanakkor jelentősen nőtt az előbérleti megállapodások részesedése (8-ról 21%-ra). 20 ezer négyzetméternél nagyobb területre négy bérlő írt alá szerződést, ezek mindegyike bérlet-hosszabbítás volt. A legnagyobb méretű szerződést a Prologis Park Budaörs közel 28 ezer négyzetméteres területére írták alá.
Üresedés
Az átlagos piaci üresedés 2% alá süllyedt, ezzel új, rekordalacsony értéket vett föl. A modern ipari és logisztikai állomány mindössze 1,85%-a állt üresen (41,4 ezer négyeztméter, melynek kétharmada raktárhoz tartozó iroda). A logisztikai parkokon belül a teljes piacinál még alacsonyabb, 1,7%-os a kihasználatlanság, a bérlők mozgástere teljesen beszűkült. A meglévő logisztikai parkokból mindössze kettő kínál négyezer négyzetméternél nagyobb, egybefüggő területet. Az új fejlesztésekkel várhatóan enyhülni fog a keresleti nyomás.
A mért adatok szerint nettó abszorpció ismét pozitív volt; a bérlők által használt területek 2019-ben 79 ezer négyzetméterrel bővültek.
Bérleti díjak, hozamok
A bérleti díjak emelkedése folytatódott 2019. során, az átlagos havi díjak a 4,5-5 euró/nm sávban mozognak. A befektetők hozamelvárása az előző év végéhez képest tovább mérséklődött, 2019 végén kicsivel 7% alatti volt.
Előrejelzés
A rendkívül alacsony mértékű üresedés, az építőipari kapacitás korlátai, valamint a kivitelezési költségek emelkedése miatt a bérleti díjak folytatódó emelkedése prognosztizálható.
Várakozásaink szerint a kereslet 2020-ban is erős marad, ugyanakkor a folyamatban lévő építkezések hatására az üresedési ráta enyhén emelkedni fog. A logisztikai piacon a befektetési hozamok folytatódó csökkenését prognosztizáljuk.
Eston
