Az avulás elsődlegesen a kínálat csökkenését jelenti: évről évre a piac egy része elveszti vonzerejét a logisztikai felhasználók számára. Az elhasználódó állomány pótlásának igényéből elvileg az új fejlesztések számának a megugrása következik, amit az is elősegít, hogy a kiadó ingatlanok aránya jelenleg történelmi mélyponton áll.

„Az ipari ingatlanpiac folyamatos változásban van technológia fejlődése miatt, és mert a fogyasztók egyre gyorsabb árukiszállítást igényelnek" - nyilatkozta Chris Caton, a Prologis kutatásokért felelős alelnöke. Véleménye szerint az elöregedett készletek lecserélésének igénye jelentős volumenű új fejlesztés beindítását indokolhatja, a jelenleg elérhető területek példátlanul alacsony aránya mellett. Nézzük a részleteket!

Lokációs, funkcionális és gazdasági avulás

A logisztikai létesítmények kapcsán háromfajta avulásról beszélhetünk: lokációs, funkcionális és gazdasági avulásról. A lokációs avulás a felhasználók által preferált lokációkhoz kapcsolódik. Napjainkban az ellátási láncok is egyre globálisabbá válnak. Ebből következően ma már a piaci versenyben való pozicionálás része, hogy a megfelelő mennyiséggel rendelkezzünk a megfelelő helyen és a megfelelő időben. Egy megfelelő lokációval rendelkező ingatlan könnyebb hozzáférést biztosít a populációs központokhoz, beszállítókhoz, a szállítási infrastruktúrához és a munkaerőpiachoz. A nagyvárosok növekedésével párhuzamosan felértékelődhet egy adott lokáció, ami meghosszabbíthatja az ingatlan hasznos élettartamát, megváltoztathatja az övezeti besorolást, és jobb kihasználást tehet lehetővé. A funkcionális avulás azt jelenti, hogy az ingatlan nem képes megfelelni a változó ügyféligényeknek az ellátási lánc változásainak a fényében. Ilyen funkcionális igények lehetnek például a telek átalakítása kamionparkolás, illetve -közlekedés céljaira (beépítettség); a belmagasság átalakítása vagy a dokkoló kapuk számának a növelése a berendezés elhelyezése vagy az áruforgalom miatt; vagy egyszerűen az épület méretének a növelése. A gazdasági avulás az ingatlan pénzügyi profiljának a változására utal.

Az urbanizációs nyomás miatt és a jobb és jövedelmezőbb hasznosítás érdekében meglévő logisztikai létesítményeket átalakíthatnak másfajta felhasználás céljából – például irodaépületté vagy társasházzá –, a telekingatlan értéknövekedésével párhuzamosan. A gazdasági avulás egyúttal azt is jelentheti, hogy a bérleti díj, amit az ingatlanért el lehet kérni, túl alacsony a folyamatos működési és beruházási költségekhez képest, így a létesítmény pénzügyileg már nem hasznosítható.

A felhasználótípus hatása az avulásra

 A nagy elosztó központok esetén az új ingatlanok általában megfelelnek a mindenkori ügyféligényeknek, sőt gyakran túl is szárnyalják azokat. Jellemző módon a nagy belföldi/ nemzetközi disztribútorok a legmodernebb funkciókat igénylik a fokozott gyorsaság és nagy volumen miatt. Idővel változnak a paraméterek, és a létesítmény esetleg már csak a kisebb regionális/helyi ügyfelek igényei számára felel meg. Az ingatlan korosodásával párhuzamosan ennek ellenére további felhasználások lehetségesek, például könnyűipari célokra vagy egyéb kisvállalkozások működtetésére. Ezt a fejlődést az alábbi elméleti keresleti görbén érzékeltethetjük az ingatlan korosodásának a viszonylatában. Megjegyezzük, hogy az igények jelentős változékonyságot mutatnak a piactól, az ágazattól és az elosztási tevékenységtől függően.

Belföldi/nemzetközi disztribútorok: Ezeknek az ügyfeleknek nagy mennyiségű árut kell feldolgozniuk nap mint nap, és erősen funkcionális ingatlant igé- nyelnek. Minél több dokkoló kaput, minél nagyobb belmagasságot, és a kamionparkolás miatt alacsonyabb beépítettséget. A lokáció az olyan elosztási lánc modellek esetén is fontos, ahol széles körben történik a disztribúció. Jellemző módon ezek az ügyfelek a szállítási infrastruktúra – kikötők, repülő- terek, intermodális központok, fő országutak és egyéb csomópontok – könnyű elérhetőségét részesítik előnyben, szemben egyes részpiacok vagy mikrolokációk közelségével. A forgalmi torlódások alacsony szintje szintén pozitívum.
Helyi/regionális disztribútorok: Funkcionális és lokációs igényeik között igyekeznek megtalálni a megfelelő egyensúlyt. Az ellátási láncuk egy kisebb régióra korlátozódik, így az adott részpiac vagy a piacon belüli más mikrolokáció fontosabb a számukra. Bár a funkcionalitás is fontos tényező, általában beérik második generációs létesítményekkel.

Könnyűipar: Ezeknél a felhasználóknál a lokáció mindennél előbbre való. Az ügyfelek, beszállítók és munkaerő közelsége létfontosságú. Gyakran egy részpiacon belüli mikrolokációt keresnek, és a rendelkezésre álló lehetőségek közül kiválasztják maguknak a leginkább funkcionális ingatlant. Jellemző módon ezek az ügyfelek rugalmasan módosítani tudják az igényeiket az elérhető lehetőségekhez képest.
Az avulás fontos tényező a kockázatok és lehetőségek alakulásában a logisztikai ingatlanpiacon
Egy rossz elhelyezkedésű vagy kifogásolható minőségű ingatlan csekély vonzerőt gyakorol az ügyfelekre hasznos élettartama során. Idővel az adott ingatlan egyre nehezebben kiadható, amennyiben funkcionálisan és/vagy lokációját tekintve kívánnivalót hagy maga után.  Ami a lehetőségeket illeti, a felhasználók rendszeresen cserélik az ingatlant „C” osztályúról „B” osztályúra, vagy „B” osztályúról „A” osztályúra. A minőségi javítás biztosítja az „A” besorolású ingatlanok iránti hosszú távú keresletet gazdasági visszaesések idején is. A nagyvárosok évtizedeken át tartó növekedése kiváló lokációk megjelenését hozza magával, és elsődleges az avulást csökkentő tényezők között. Ezzel szemben az épülettől elvárt tulajdonságok folyamatosan változnak. Például a kibővített pótkocsis kamion parkolóhelyek és az alacsonyabb beépítettség ma már megszokottabbak, a régebbi építésű ingatlanok azonban nem minden esetben rendelkeznek kiváló tulajdonságokkal.

A belmagasság népszerű mutató; ezzel együtt a funkcionális elavulás okai között említhető, a belföldi és nemzetközi disztribútoroknak ugyanis csak egy része igényli a maximális (9 méter feletti) belmagasságot, és egyes piacokon a korlátozások is határt szabnak a belmagasság növelésének. Az ingatlanok élettartamának a meghosszabbítását segíti a hosszú távú fejlesztők/tulajdonosok jelenléte, ami azt jelenti, hogy az épület tulajdonságait és a telek elrendezését nem csak az első bérlő igényeihez tervezik, hanem a második és harmadik generációs felhasználókra is gondolnak.

Európában az elavult ingatlanok feljavítása, mint fontos strukturális ösztönző élénkítően hat a keresletre.
A Prologis becslése szerint mintegy 130 millió négyzetméter az intézményi logisztikai piac mérete, ami a teljes ipari állomány durván 15 százalékát teszi ki. A nettó abszorpciós ráta átlag 4,2 millió négyzetméter volt az elmúlt öt évben, és még a legrosszabb évben is meghaladta az 1,8 millió négyzetmétert. Összehasonlításképpen az éves GDP növekedés mindössze 1,0 százalékos volt, amiből kitűnik, hogy a logisztika területén GDP növekedés nélkül is lehetséges a fellendülés. A kereskedelem jelentősen erősödött, több mint 50 százalékkal javult az elmúlt évtizedben, új logisztikai létesítmények jöttek létre a főbb elosztási pontokon, észak-európai kikötők közelében vagy olyan egyre fontosabbá váló szárazföldi disztribúciós területeken, mint Lyon, az angliai Midlands, vagy Dél-Lengyelország. Ennek eredményeképpen a kiadó ingatlanok aránya Európában 7,2 százalékra csökkent 2014 negyedik negyedévében, ami az utolsó ciklusban mért szinteknél alacsonyabb érték a Gerald Eve, a CBRE, a JLL és a DTZ adatai szerint.
 Prologis szerint a modern/intézményi logisztikai ingatlanok arányát a teljes állomány 15 százalékára becsülhetjük. Ez az átlagos szám jelentős eltéréseket mutat Európa különböző piacain. Közép-Kelet-Európában az állomány nagy többsége az elmúlt évtizedben épült, aminek következtében a funkcionális avulás aránya alacsony. Számos stabil nyugat-európai piacon (mint Rotterdam, München és London) ennél jóval alacsonyabb a modern logisztikai ingatlanok részesedése. Ezek régi, nagy hírnévnek örvendő, kereskedelmi központoknak tekintett piacok, korlátozott mértékben rendelkezése álló drága telkeken.

Az avulás fontos hajtóerő az ipari ingatlanpiacon

 Központi szerepet játszik a fejlett gazdaságokban, mint Európa és Japán, ahol jelenleg bővül ez az eszközosztály. A fejlett piacokon a logisztika szélesebb körű elfogadásával egyre több ügyfél váltja fel régi, kedvezőtlenül kialakított ingatlanját intézményi besorolású létesítményre. Az Egyesült Államokban, ahol erős az eszközosztály elfogadottsága, az ingatlanok elöregedése lehetőséget teremt a régi állomány lecserélésére; ez a teljes intézményi ingatlanállományból mintegy 10 millió négyzetmétert érint évente. Az avulás természetesen kockázatokat is hordoz. A kedvezőtlenebb lokációval rendelkező létesítmények esetében – amelyek nem fellendülőben lévő területen vagy populációs központok közelében helyezkednek el, vagy a kialakításuk, belmagasságuk vagy egyéb tulajdonságuk kívánnivalót hagy maga után – fennáll az ügyfélvesztés és a beruházási költségek emelkedésének a kockázata. Ezek a trendek kisebb szerepet játszanak a logisztikai ingatlanállománnyal még nem rendelkező feljövő piacokon. Az Egyesült Államokban az avulás csökkenti a kínálatot, amit pótolni kell. Európában és Japánban az ellátási lánc korszerűsítése élénkítően hat a keresletre. Végezetül jelentős igényt érzékelünk a fejlesztés iránt, ahogy az avulás, mint strukturális ösztönző egybevág a kiadó ingatlanok alacsony számával a világ sok piacán.

Prologis