Világviszonylatban az ingatlanpiac egyre nagyobb részét teszik ki az ipari és lakóingatlanok, Magyarországon azonban továbbra is dominálnak az irodai eszközök. 2022 legfontosabb gazdasági témái az infláció, a COVID-19 járvány fejleményei és a fenntarthatósági szempontok lehetnek.
Megtérülés szempontjából 2020 a részvények, 2021 pedig az ingatlanok éve volt
Az európai kereskedelmi ingatlanok befektetési volumene meghaladta a pandémia előtti, 2019-es szintet: 333 milliárd EUR-ról a 2020-as visszaesést követően 359 milliárd EUR-ra emelkedett. 2020-hoz képest a kontinensen a legnagyobb, 49 százalékos növekedést az Egyesült Királyság érte el, de az északi országok (Finnország, Svédország, Norvégia, 42%) és Németország (40%) is a kontinens átlaga fölött (25%) teljesítettek. Ezzel szemben a közép-kelet-európai régióban a növekedés értéke mindössze 8 százalék, Franciaországban és a Benelux-államokban pedig visszaesés tapasztalható a tavalyi évhez képest.
A nyugat-európai piacon arányos eloszlás figyelhető meg az eszközosztályok tekintetében: az irodák 31, a lakóingatlanok 29, az ipari ingatlanok 17 százalékát tették ki a teljes volumennek, ami remekül illusztrálja a lakó- és ipari eszközök erősödését (közel 15 éves viszonylatban előbbi háromszorosára, utóbbi hússzorosára növekedett Európában). A két eszközosztály erősödése az irodai és kiskereskedelmi szegmens visszaeséséét eredményezte 2007 óta.
A magyar piacon továbbra is a belföldi tőke dominál: 2021-ben a hazai és külföldi befektetők aránya 70 és 30 százalék, utóbbiak pedig jellemzően Csehországból (24%), Ausztriából (23%), Németországból (22%), az Egyesült Királyságból (14%), Belgiumból (10%) és az Egyesült Államokból (5%) érkeznek. Az aktuális előrejelzések alapján a 2022-es befektetési volumen 1400 és 1600 milliárd EUR közé várható.
Magyarországon az iroda a befektetők kedvence, a régióban az ipari ingatlanok dominálnak
A közép-kelet-európai régióban azonban az ipari ingatlanok voltak a legnépszerűbbek 40 százalékkal, amit 37 százalékkal követ az irodai szegmens. Ezzel szemben Magyarországon továbbra is teljes mértékben dominál az iroda: a teljes volumen 82 százalékát ez a szegmens tette ki, amely elérte az egymilliárd EUR értéket. A befektetői érdeklődés annak ellenére volt erős az irodák iránt, hogy a bérbeadás szintje még mindig 42 százalékkal elmarad a pandémia előtti értéktől Budapesten. Az irodapiac kínálati oldala is gyenge volt 2021-ben: előzetes várakozásainktól jócskán elmaradva mindössze 44 ezer m2 került átadásra, amely ötéves viszonylatban a legalacsonyabb érték. A kihasználatlanság (9.2%) és az átlagos irodai bérleti díjak (13.6 EUR/m2/hó) nagyjából változatlan maradt 2020 végéhez mérten.
A hazai piacon az ipari ingatlanok a teljes befektetési forgalom 9 százalékát teszik ki, ennek a régiós szinten alacsony értéknek az elsődleges oka a kevés eladó. 2022-ben a CBRE magasabb forgalmat vár ebben az eszközosztályban, mert a befektetői érdeklődés továbbra is erős.
A budapesti ipari bérbeadási piac rekord évet zárt: 2019-hez viszonyítva 114 százalékos növekedés figyelhető meg az új bérbeadásokat tekintve, ahol a legtöbb bérlő építés alatt álló területekre szerződött (előbérlet keretében) a rendkívül alacsony (3%) kihasználatlanság miatt. Az ipari ingatlanépítés erős évet zárt: országosan kb. 935.000 m2 új csarnokterületet adtak át. Az ingatlanok regionális eloszlása szempontjából a főváros és annak agglomerációja dominál (540 ezer m2), a nyugati országrészben 191 ezer, Kelet-Magyarországon pedig 205 ezer m2 alapterületű ipari ingatlan épült tavaly.
Az új építésű ipari ingatlanok árazását tekintve az A-osztályú ingatlanok esetében 4,6-4,8 EUR, a városi logisztikaesetében pedig 5-5,7 EUR közé esik a bérleti díj négyzetméterenként.
Erősödő e-kereskedelem
A kiskereskedelmi szegmensre világszerte meghatározó hatással van az e-kereskedelem térnyerése, mely a pandémiás időszak kezdetén indult számottevő növekedésnek Magyarországon, Csehországban és Lengyelországban is. Bár a hazai e-kereskedelmi arány a környező országokhoz viszonyítva alulmarad, az előrejelzések szerint folyamatos és dinamikus növekedésre lehet számítani, így a 2021-es 10 százalékos érték öt éven belül 14 százalékig növekedhet, ami Ausztriával együtt a régióban inkább alacsony értéknek lesz még mindig mondható, azaz más országokban a kiskereskedelmi forgalom sokkal nagyobb része terelődik át elektronikus platformokra.
CBRE
