Az ellátási láncok változásait hozó hullámok tanulmányozása során négy olyan trendet azonosítottuk, amelyek pozitívan befolyásolják a logisztikai ingatlanok piacát, és amelyek segítik az alacsony kockázatú tranzakciókat és befektetéseketbiztosító ingatlanpiaci stratégiák kialakítását:
• Az ügyfelek a szállítással, az ingatlannal és a munkaerõvel kapcsolatos egyedi beszerzési  költségek helyett egyre inkább a teljes körű hálózatiköltségeket hasonlítják össze – az előrelátó ügyfelek egyre inkább ezt a gyakorlatot követik
• Az ellátási lánc optimalizálása gyakran foghíjbeépített (infill ) logisztikai ingatlanok vásárlását igényli a szolgáltatás színvonalának növelése és azellátási lánccal kapcsolatos összes költség csökkentése érdekében
• Az e-kereskedelem térnyerése következtében az ellátási láncok közelebb húzódnak a fogyasztókhoz
• A fogyasztókhoz közel található logisztikai ingatlanok esetén a kínálat erõsen korlátozott, a kereslet pedig mélyebb és változatosabb

I. Bevezetõ
Az ellátási láncok esetében csak a változás állandó. A stratégiák átalakulását a mûszaki lehetõségek fejlõdése és a fogyasztói preferenciákváltozása indokolja. Ezek a trendek új keresett helyszíneket és további igényeket generálnak. A hosszú távú üzemeltetési és beruházási stratégiák alapja, hogy tisztában legyünk ezekkel a változásokkal és elõre lássuk azokat. Kiindulásul hasznos lehet, ha egy kicsit visszatekintünk és végiggondoljuk, milyen technológiai változások történtek és hogyan változtak a fogyasztói preferenciák a nyolcvanas évek eleje óta. A modern logisztikai ingatlanok fejlõdésében fontos szerepet játszottak az
alábbi változások:
Az ellátási láncok fejlõdését elõsegítõ technológiák
• Globalizáció. A hetvenes évek óta, de különösen a nyolcvanas és kilencvenes években az ellátási láncok egyre hosszabbakká és globálisabbakká váltak. Az ingatlanpiac szempontjából ez a változás
növekvõ építési igényeket teremtett a nagy szállítási központokban. Az ellátási láncok globalizációja ma is tart, és a piaci szereplõk még mindig csak próbálják a lépést tartani a logisztikai ingatlanok iránti kereslettel.
• Adatfeldolgozás és automatizálás. Az Ipar 4.0 sokféle technológia konvergenciáját foglalja magában. Az ellátási láncok következõ fejlõdési ugrását a napjainkban bevezetésre kerülõ legfontosabb
technológiák – pl. a robotika, az automatizálás és a big data / prediktív analitika – fogják elõidézni. Mindezek a változások az ingatlanpiacon is átalakulásokat indítanak el, különösen a legkeresettebb logisztikai
ingatlanok típusait és helyszíneit illetõen.
• Innovációk a szállítmányozásban. Az Ipar 4.0 körébe tartoznak az ellátási láncok szempontjából fontos más új technológiák is, nevezetesen az energetikai forradalom és az alternatív üzemanyagok
térnyerése, többek között az elektromos és önvezetõ jármûvek megjelenése. Az optimális hálózati stratégiák folyamatosan alkalmazkodnak ezekhez a változásokhoz.

Fogyasztói igények
• Alacsony költségek. A hetvenes és nyolcvanas években a globalizáció és a nemzetközivé váló gyártókapacitás árversenyhez vezetett a kereskedõk között.
• Széles választék. A nyolcvanas-kilencvenes években a fogyasztók egyre inkább azt várták el a kereskedõktõl, hogy az alacsony
költségek mellett a termékválasztékukat is bõvítsék. Ezek a változások jelentõsen megterhelték az ellátási láncokat, mivel nagy beruházásokat igényelnek a kapacitás és az ingatlanok területén.
• Gyorsabb kiszállítás: Az e-kereskedelem több mint két évtizede létezik. Ennek ellenére az ellátási láncokra gyakorolt hatása lassan növekedett, és a változások csak az elmúlt néhány évben jelentkeztek. A folyamatosan fejlõdõ e-kereskedelem összességében új utakat hoz létre a fogyasztókhoz és így további keresletet gerjeszt. Az e-kereskedelem megváltoztatta továbbá a szolgáltatásokkal kapcsolatos fogyasztói elvárásokat a termékválaszték, a szállításihatáridõk és a kényelem tekintetében.

Ezeknek a hullámoknak a hatására új utak jöttek létre a fogyasztókhoz. Az új technológiák és a változó fogyasztói igények a logisztikai ingatlanokra gyakorolt hatása korábban hosszabb idõt vett
igénybe. Ezek a hullámok új igényeket hoztak létre, de nem jártak a helyszínek vagy az ingatlanok jellegének, minõségének jelentõs átalakulásával. Az ellátási láncok és hálózati struktúrák széles kínálata és az új képességek hosszabb ideig húzódó bevezetése következtében a legkeresettebb ingatlantípusok tekintetében a változásokra fokozatosan került sor. A városok terjeszkedésével párhuzamosan továbbá a kedvezõ fekvésû meglévõ logisztikai ingatlanok infill ingatlanokká, és a fogyasztókhoz való közelségük miatt egyre keresettebbé váltak.

A gyorsabb kiszállításnak, valamint az adatfeldolgozás és az automatizálás fejlõdésének köszönhetõen egyre gyorsul az ellátás iláncok és logisztikai ingatlanok változásának üteme. A változások a logisztikai ingatlanokra gyakorolt hatásainak meghatározása és értékelése érdekében a Prologis Research átfogó vizsgálatot végzett az ellátási láncokat érintõ jelenlegi és kialakulóban lévõ trendeket illetõen. A The Sequoia Partnership nevû piacvezetõ ellátási lánc és hálózati tanácsadó céggel együttmûködésben katalogizáltuk és modelleztük a kialakulóban lévõ ellátási lánc stratégiákkal kapcsolatos ingatlanpiaci igényeket. Számos kategóriában részletesen elemeztük a különféle elosztási modellek költségeit, többek között a szállítmányozást, a munkaerõt és az ingatlanokat illetõen. Mértük a fogyasztók által a kényelem és az idõmegtakarítás terén érzékelhetõ elõnyöket is.

Elemzésünk nyomán három alapvetõ kérdés merült fel a logisztikai ingatlanok jelenlegi és a közeljövõben várható helyzetét illetõen:
1. Mit jelentenek az új hálózati stratégiák és a szolgáltatás színvonalának – eredetileg az e-kereskedelem következtében kialakult, mára azonban széles körû trenddé vált – növekvõ jelentõsége a logisztikai ingatlanok piaca szempontjából? Melyek a legfrissebb változások a legkeresettebb épülettípusokat és helyszíneket illetõen?

2. Átmenetinek vagy tartósnak ígérkeznek ezek a változások? Milyen gazdasági tényezõk állnak a fogyasztókhoz vezetõ új csatornák kialakulásának hátterében, és mit jelent mindez azok hosszú távú fenntarthatósága szempontjából?

3. A logisztikai ingatlanok iránti kereslet és az árak szempontjából milyen következményekkel járnak a szállítási költségekkel, a munkaerõ termelékenységével és a szállítási határidõkkel kapcsolatos hosszú távú folyamatok?

A jelen tanulmány az ellátási láncokat és az ingatlanpiacot érintõ, kialakulóban lévõ és várható trendekkel foglalkozó három részes sorozat elsõ része. A tanulmányban az elsõ kérdéssel foglalkozunk, azaz az ellátási láncokat érintõ jelenlegi trendeket vizsgáljuk, kiemelve a helyszínekkel kapcsolatos preferenciáknak az e-kereskedelem hatására bekövetkezõ változásait. A jelenlegi trendek felvázolását követõen a tanulmány két következõ részében a várható trendekkel foglalkozunk a fenti második és harmadik kérdés alapján, azaz a) a tárgyalt változások állandósága, illetve b) a különféle új technológiák, pl. a big data és a korszerû robotika végett bekövetkezõ változásokra koncentrálva.

II. A kereslettel és a logisztikai ingatlanok helyszíneivel kapcsolatos kategóriák
Hogy tisztában legyünk az ellátási lánccal kapcsolatos új trendekkel és azoknak a logisztikai ingatlanokra gyakorolt hatásaival, különösen az e-kereskedelem által gerjesztett új kereslettel és a szolgáltatási szintek fokozott jelentõségével, kiemelten fontos, hogy világosan lássuk a hagyományos ellátási láncokat és azokkal kapcsolatos ingatlanpiaci igényeket. Közelebbrõl megvizsgálva, az ellátási láncok teljes hosszát tekintve öt konkrét követelményt azonosíthatunk a logisztikai ingatlanokkal kapcsolatban.

Gyártói oldal:
• Szállítók. Ezek az igények a nyersanyagok beszerzéséhez és a gyártó létesítményekbe történõ elosztásához kapcsolódnak. Az épületek ennek megfelelõen a termelõ komplexumok közelében találhatók.
• Megrendelések összegyûjtése. Ezek az igények a kimenõ export késztermékek összegyûjtéséhez kapcsolódnak. Ezek az épületek a termelõ komplexumok és a szállítási központok, pl. kikötõk és más
szállítási infrastruktúrák között helyezkednek el.

Fogyasztói oldal:
• Import központok és az egyes régiókat átfogó elosztás. Ezek az épületek jelentik az elsõ állomást a nagy földrajzi területre kiterjedõ globális ellátási láncokban vagy a belföldi termelõ komplexumok
fogadó állomását (pl. Dél-Kalifornia, Dallas, Hollandia). Gyakran a globális kereskedelmi központok közelében találhatók és a közvetlen közelben élõ fogyasztókat látják el, vagy elosztó állomásként
mûködve más logisztikai létesítményeket szolgálnak ki a fogyasztók felé tartó ellátási lánc további részein.

• Regionális elosztás. Az itt található épületek jelentõs népességgel rendelkezõ központokon és fogyasztói piacokon belül vagy azok közelében helyezkednek el. A hagyományos kereskedelmi láncolatban sokszor az utolsó állomást jelentik, mielõtt az áruk az üzletek polcaira kerülnének. Az e-kereskedelemben és a háztól-házig forgalmazásban gyakran ezekben az épületekben végzik az áruk csomagolását és továbbítják az árut kiszállításra, az ún. Last Touch™ hálózatba (a Last Touch™-ról ld. alább).

• Kereskedelmi központok. A különféle áruk hagyományosan üzletekben, offline vásárlás formájában jutnak el a vásárlókhoz. A kereskedelmi központok korlátozott árukészletet tartanak, és a fogyasztóknak gyakran nagyobb távolságról kell ezekre a helyszínekre utazniuk a vásárláshoz.

III. Az e-kereskedelemnek keresletnövelõ hatása van az ellátási láncok fogyasztói oldalán
Bár az e-kereskedelem már jó ideje az egyik fõ hajtóerõ a logisztikai ingatlanok piacán, a kereslet az elmúlt években egyre koncentráltabbá vált. Az újonnan bérelt ingatlanok kb. 20%-a e-kereskedelmi
célokat szolgál, szemben az évtized elején mért kevesebb, mint 5%-kal.1 Az e-kereskedelem továbbá két számjegyû éves fejlõdést mutat. A korábbinál sokkal több a kizárólag online kereskedelemmel foglalkozó
vállalat. A hagyományos üzlethelyiséggel rendelkezõ kereskedõk közül a sikeres internetes áruházzal is rendelkezõ piaci szereplõknek (amelyek esetén az online kereskedelem a bevétel – immár nem elhanyagolható - 25%-át vagy még ennél is nagyobb hányadát teszi ki) is erõsíteniük kell szolgáltatási kapacitásukat.2 Mindez együttesen azt jelenti, hogy az ellátási láncokba való befektetések összege jelentõsen nõtt az elmúlt években és ezen a téren további bõvülés várható. A befektetések ugyanakkor nem egyenletesen oszlanak el, hanem az ellátási lánc bizonyos részeire koncentrálódnak.

Az e-kereskedelem új igényeket generál, amelyek elsõsorban az ellátási láncok fogyasztói oldalán jelentkeznek. Az e-kereskedelemben a kétezres évek elején a központosított helyszíneket preferálták, ahol
össze lehetett vonni a készleteket és nagyobb földrajzi területen belül kiegyenlített szállítási idõket lehetett biztosítani (bár a kiszállítás lassú és drága volt). Az utóbbi idõben az e-kereskedelemben a logisztikai ingatlanok bérlése elsõsorban az ellátási láncok fogyasztói oldalán jellemzõ. Az e-kereskedelemmel kapcsolatos új kereslet fõként két területen jelentkezik:

Regionális elosztás. Szemben a központosított elosztási modellel, a regionális elosztó központok fejlõdése lehetõvé teszi, hogy az internetes kereskedõk a készleteiket a végsõ fogyasztókhoz sokkal
közelebb tárolják, és így jobban eleget tehessenek a rövid szállítási határidõkkel kapcsolatos fogyasztói elvárásoknak. Az e-kereskedelmi ökoszisztéma növekvõ és fontos részét képezik továbbá a
visszáru-központok; a jelentõs fogyasztási központokhoz való közelségüknek köszönhetõen könnyebben kezelhetõ az ellentétes irányú logisztikai költségek szállítmányozással kapcsolatos része, és a készletek
gyorsabban visszakerülhetnek a kereskedelmi körforgásba.

• Last Touch™. Ezek az épületek városi helyszíneken találhatók, és a városon belüli elosztást szolgálják. Az e-kereskedelem ösztönzi az ilyen típusú épületek iránti keresletet, gyors e-kiszállítást és az
idõre érzékeny elosztást tesz lehetõvé. A Last Touch™ épületek a meglévõ ellátási láncok kiterjesztését jelentik, mivel nem csak eljuttatják az árukat a kereskedelmi központokba és más üzletekbe,
de magasabb színvonalú szolgáltatásokat is biztosítanak azáltal, hogy megkönnyítik a fogyasztók lakhelyére és munkahelyére történõ kiszállítást. Ideális helyszínt jelentenek a helyi vállalkozók és
kisvállalkozások számára is, mivel a többi ügyfél/szállító és a potenciális munkaerõ is a közelben található. A szintén használatos Last Mile (utolsó mérföld) elnevezés némileg megtévesztõ, mivel ezek
a komplexumok gyakran jóval nagyobb távolságra találhatók. A Last Touch™ épületek két újfajta elõnyt kínálnak: tovább bõvítik a szolgáltatási funkciókat (ilyen jellegû városi telephelyekre van szükség egy
napon belüli vagy rövidebb szállítási határidõk esetén) és elõsegítik a szállítási költségek kezelését (mivel az utolsó szállítási szakasz két részre osztható).

A hangsúly az e-kereskedelmen kívül is egyre inkább az ellátási lánc fogyasztói oldalára esik. Az e-kereskedelem miatt egyre magasabbak a szolgáltatás színvonalával kapcsolatos igények az ellátási
láncok mind szélesebb körét illetõen. Ennek következtében több ágazatban is megváltoztak a helyszínnel kapcsolatos stratégiák: a felhasználók az egyszerû központosított elosztási modellek helyett a decentralizált rendszereket kezdték preferálni, ami lerövidíti a távolságot a végsõ fogyasztótól. A többlépcsõs rendszer felé történõ elmozdulás nagyobb rugalmasságot biztosít a konténerrõl raklapokra, raklapról dobozokba, illetve adott esetben a dobozokból egyedi kiszerelésbe történõ szétrakodáshoz. Ezek a változások növelik az ellátási láncok gyorsaságát és alkalmazkodóképességét. Bár a több telephelybõl álló ellátási lánc kiépítése költségesnek tûnhet, a logisztikai ingatlanok díja valójában a költségstruktúrának csak kis hányadát képezi. Az ingatlanokra fordított összeg az ellátási lánc költségének kb. 5%-át, az összköltségnek pedig kevesebb, mint 1%-át jelenti.

IV. A változó kereslet miatt egyesek jól, mások rosszul járnak a logisztikai ingatlanok piacán.
Az ellátási láncok fogyasztói oldalát kiszolgáló logisztikai ingatlanok kedvezõbb kompromisszumot kínálnak a hozamok és kockázatok tekintetében. A bérleti díjak hosszú távú növekedése, a portfolió
kihasználtsága vagy az ügyfelek igényeinek sokszínûsége és rugalmassága tekintetében a logisztikai ingatlanok teljesítménye a helyszínválasztási stratégiától függõen nagymértékben változó. Három tényezõ biztosíthat kedvezõbb hosszú távú értékállóságot:

• Kínálati korlátok. Az ellátási láncok fogyasztói oldalán gyakran jelentkeznek a kínálatot erõsen korlátozó tényezõk. A kereslet az infill helyszínekre koncentrálódik. Ezekben a fõ lakossági központokban
viszonylag kevés az elérhetõ új helyszín, ezért a kihasználtság nagyon magas és dinamikusan nõnek a bérleti díjak.

• Fejlõdõ e-kereskedelem. Az e-kereskedelmet kiszolgáló ellátási láncok térnyerése most kezdõdött el, nagyságrendi növekedés csak az elmúlt néhány évben volt tapasztalható. A globalizáció több évtized
elteltével még mindig növeli a keresletet, és az e-kereskedelem továbbra is két számjegyû növekedést mutat, öt-hét évente megkétszerezve az ágazat teljesítményét.4 Ez a növekedés elsõsorban az
ellátási láncok fogyasztói oldalán jelentkezik.

A kereskedelem fejlõdése. Folytatódik a globalizáció térnyerése, jelentõs keresletet generálva a globális kereskedelmi központokban. Dél-Kalifornia a világ legjelentõsebb logisztikai piaca, köszönhetõen
annak, hogy az USA-ba belépõ ázsiai termékek kapuja. Számos más piacon, többek között Chicagóban vagy az észak-európai kikötõk közelében elhelyezkedõ piacokon, pl. Dél-Hollandiában is hasonló
trendek tapasztalhatók. Ezek a mai napig a leggyorsabban fejlõdõ piacok közé tartoznak, mivel a logisztikai ingatlanokkal kapcsolatos igények követik az ellátási láncok globális jellegét. Bár ezek az
igények elsõsorban az importot és a teljes régióra kiterjedõ elosztó központokat érintik, mindazonáltal az ellátási láncok fogyasztói oldalán jelentkeznek.

• Áttelepüléssel járó kockázatok a gyártói oldalon. A helyszínnel kapcsolatos jóval nagyobb kockázatok tapasztalhatók az ellátási láncok gyártói oldalán. Ezeket a gyártást érintõ trendek befolyásolják,
többek között a robotika térnyerése, az át-/visszatelepítések, az állami ösztönzõk, valamint a kereskedelmi kapcsolatok és szabályozások változásai. A fogyasztói oldalon található helyszíneket ezzel
szemben növekvõ kereslet jellemzi, mivel a forgalmazók termékeiket a nagy fogyasztói piacokra szállítják, ahol a változások jóval fokozatosabban és hosszabb távon következnek be. 1900-ban New York volt
az Egyesült Államok legnépesebb városa. Most is az. A fõ lakossági központokban van továbbá a legnagyobb lehetõség a magasabb színvonalú és jobb kihasználtságra, ami tovább növeli az ellátási
láncok fogyasztói oldalának értékét.

Jövõbe tekintõ kijelentések
A jelen anyag nem tekinthetõ értékpapírok eladására vonatkozó ajánlatnak vagy értékpapírok vételére vonatkozó ajánlati felhívásnak. A jelen anyagnak nem célja bármilyen cselekvésre való ösztönzés, kizárólag a
Prologis ügyfeleinek általános tájékoztatása. A jelentés részben általunk megbízhatónak tartott nyilvános információkon alapul, azonban nem állítjuk, hogy ezen információk pontosak vagy teljes körûek, ezért ezekre nem lehet hivatkozni. A jelentés nem tartalmaz a benne foglalt információk pontosságára és teljességére vonatkozó kijelentést. A kifejtett vélemények kizárólag a jelentésben szereplõ idõpontban érvényes saját véleményeink.
A Prologis minden felelõsséget kizár a jelentéssel kapcsolatban, beleértve a jelentésben szereplõ vagy a jelentésbõl származó kijelentésekkel, hibákkal vagy hiányosságokkal kapcsolatos közvetlen vagy közvetett
garanciákat. Az itt foglalt becslések, elõrejelzések vagy feltételezések jövõbe tekintõ kijelentések. Bár hisszük, hogy a kijelentésekben megfogalmazott elvárások reálisak, nem garantálhatjuk, hogy ezek a
kijelentések helyesnek bizonyulnak. A becsléseket ismert és ismeretlen kockázatok, bizonytalanságok és egyéb tényezõk befolyásolhatják, melynek következtében a tényleges eredmények jelentõs mértékben
eltérhetnek az elõre jelzettektõl. E jövõbe tekintõ kijelentések kizárólag a jelentés elkészítésének idõpontjában érvényesek. Kifejezetten kizárjuk annak kötelezettségét, hogy a jelen anyagban foglalt bármelyik
kijelentést frissítsük vagy módosítsuk annak érdekében, hogy az az adott kijelentés alapjául szolgáló elvárásainkban vagy körülményekben bekövetkezett változásokkal összhangban legyen. Jelen anyag semelyik
része (i) nem másolható vagy sokszorosítható semmilyen formában és semmilyen módon és (ii) nem terjeszthetõ a Prologis elõzetes írásbeli engedélye nélkül.

Prologis