Egyre több ügyfél ismeri fel, hogy az automatizálással ezek a problémák megoldhatóak, és aki most nem cselekszik, az óhatatlanul lemarad. A logisztikai ingatlanok és az automatizálási folyamatok között ügyfeleink tevékenységével összefüggésben négy alapvető tanulságot szűrtünk le:

- A strukturális ellátási lánccal kapcsolatos trendek, mint például az e-kereskedelem drasztikus növekedése kritikus hiányt idézhet elő a logisztikai ingatlanok piacán. Az USA-ban a következő öt évben a kínálat akár évi 13 millió négyzetméterrel is elmaradhat a kereslet mögött.1

- Az automatizálás hozzájárulhat az egységnyi logisztikai alapterületre jutó jövedelem növekedéséhez. A megnövekedett termelékenység ellensúlyozhatja a rendelkezésre álló alapterület hiányát, elsősorban a foghíjbeépítések esetében, ahol a kiadatlan alapterület aránya gyakran kisebb, mint 1 százalék.2

- Az elkövetkező öt évben várhatóan megduplázódik az e-kereskedelemhez kötődő logisztikai alapterület nagysága.3 Az, hogy az automatizálással növelhető  a termelékenység, alapvető fontosságú az e-kereskedelem iránti kereslet kielégítését és a magas fogyasztói elvárásoknak való megfelelést illetően.

- Az automatizálás a logisztikai ingatlanok esetében gazdasági előnyökkel jár. Azok az ügyfelek, akik invesztálnak az automatizációba, hosszabb távra kötik bérleti szerződéseiket és nagyobb valószínűséggel hosszabbítják meg azokat, ami kedvezően befolyásolja a logisztikai ingatlanok kihasználtságát és az ezzel járó költségeket.

A Prologis Research öt olyan tényezőt azonosított, amelyek rövid- és középtávon is növelik a logisztikai ingatlanok iránti keresletet

- E-kereskedelem. 2019 és 2024 között az USA-ban az online kereskedelem árbevétele várhatóan a teljes kiskereskedelmi forgalom kb. 15 százalékáról kb. 25 százalékra nő,4 ami a gazdasági növekedésen felül évente több mint 9 millió négyzetméter plusz keresletet eredményez.5   

- Készletezés. A „just-in-time” elvről a „just-in-case” elven alapuló ellátási láncokra történő átállás következtében a készletszintek akár 5–10 százalékot meghaladóan is nőhetnek. Az USA-ban mindez évi kb. 5–10 millió négyzetméter plusz logisztikai keresletnek felel meg a következő öt év során.6

- Gazdasági növekedés. Az USA-ban 1,5–2 százalékos ciklikus gazdasági növekedés évi 14–16,25 millió négyzetméter   keresletnek felel meg.7

- Az ellátási lánc korszerűsítése. Az érettebb disztribúciós piacokon, pl.  Európában és Japánban, a kereslet egyik fontos hajtóereje az ellátási lánc korszerűsítése. Európában például az USA-hoz képest harmada az egy háztartásra jutó korszerű logisztikai készlet aránya.8 Az európai disztribúciós hálózatok korszerűsítésében az automatizáció mértéke hatszorosa volt a gazdasági növekedés ütemének az elmúlt évtizedben.9

- A koronavírus járvánnyal összefüggő kereslet. Az orvosi berendezések és a vakcina elosztó központok iránt megnövekedett igények, a jelenlegi távolságtartási rendelkezésekkel együtt rövid távon bizonyosan növelik az újabb helyszínek iránti keresletet.

A munkaerőhiány és a kapacitások szűkössége növelik a hatékony logisztikai folyamatok iránti igényeket.Számos, logisztikával foglalkozó ügyfélnek a képzett és elérhető munkaerő megtalálása jelenti az első számú kihívást. Ezzel párhuzamosan a rendelkezésre álló logisztikai helyszínek aránya várhatóan tovább romlik, hiszen az ügyfelek minél rövidebb idő alatt igyekeznek kiépíteni a saját ellátási láncaikat. Ennek oka, hogy egyrészt nagyon alacsony az üresedési ráta, másrészt csökkent a spekulatív fejlesztések mértéke 2020 második és harmadik negyedévében.10 Ez az ellentmondás még inkább megfigyelhető a végfelhasználókhoz közeli helyszíneknél, ahol a legnagyobbak az ellátási korlátok, és a munkaerő- és helyigényes e-kereskedelmi igények koncentrálódnak. Az átfogó piaci elemzés 2024-ig évi 4,6–13 millió négyzetméter potenciálisan hiányzó alapterületet prognosztizál a normál ellátási szinttel összehasonlítva (a számítás nem veszi figyelembe a termelékenység növekedését, illetve a Covid-19 világjárvánnyal összefüggő keresletnövekedést).


Az automatizálás leggyorsabban növekvő szegmensei elsősorban a munkaerő hatékonyságának növelését célozzák és csak minimális mértékben növelik a helykihasználtságot. Az automatizáló ügyfelek nagy része inkább a megrendelések átfutási idejét szeretné lerövidíteni és a pontosságon javítaná a szolgáltatási színvonal emelése és a fordított logisztikai költségek minimalizálása érdekében. A raktározás helyigény csökkentése nem tartozik az elsődleges célok közé. A mobil, valamint   félig mobil technológiák esetében egyrészt kevesebb a bevezetést korlátozó tényező, másrészt ezek a leginkább alkalmasak az említett alapvető teljesítménymutatók (KPI) javítására, ami kedvez az automatizálás terjedésének. Amint arról riportunk első részében beszámoltunk, az automatizálási technológiák két csoportra oszthatók: helyhez kötött, valamint mobil/félig mobil automatizálási módszereket különböztethetünk meg. A helyhez kötött automatizálási rendszerek (pl. az AS/RS) jelentős helymegtakarítást eredményezhetnek, ugyanakkor jelentősek a bevezetésüket akadályozó tényezők is. A helyhez kötött automatizálás jellegétől függően a hellyel kapcsolatos hatékonyságnövelés nulla és 50 százalék+ között mozog, mivel egyfelől nő a raktározásra, illetve továbbításra használt alapterület, másfelől viszont csökkennek vagy mellőzhetőek a polcsorok.  A mobil és félig mobil automatizálási módok kevesebb – max.10 százalékos – helymegtakarítást eredményeznek, elsősorban a polcsorok távolságának csökkentésével.

Automatizálással fokozható a logisztikai ingatlanok jövedelemtermelő képessége. A Prologis Research az automatizálás keresletre gyakorolt hatásának mérésére érzékenységi modellt dolgozott ki. Annak ellenére, hogy a helymegtakarítás nem tartozik az elsődleges célok közé, az automatizálás termelékenységnövelő hatása következtében előfordulhat, hogy lassabban nő a logisztikai ingatlanok összesített alapterülete, feltéve, hogy az automatizálás gyors ütemben terjed. Ebben az esetben az ügyfelek kevésbé hajlanak majd rá, hogy a jelenlegi helyszínről nagyobb ingatlanba vagy jobb (és többnyire kisebb méretű), a végfelhasználókhoz közelebbi helyszínre költözzenek. Kétféle lehetséges forgatókönyvet modelleztünk: (1) egy alapesetet, amely az automatizálási trendek kisebb mértékű gyorsulásával számol, illetve (2) az automatizálás gyorsított ütemű térnyerését, amelyben kétszer gyorsabban terjed ez a folyamat s az ügyfelek körében. Az eredmények azt mutatják, hogy az automatizálás évi 3–6 millió négyzetméterrel alacsonyabb keresletet eredményezhet ahhoz képest, ahol a működés a 2019-es szinten volt. Az említett termelékenység javulását is figyelembe véve a ciklikus és strukturális trendekből eredő nettó kereslet – 1,5–2%-os konzervatív GDP növekedési előrejelzéssel számolva – továbbra is évi 24– 33 millió négyzetméter alapterület-növekedéssel járna 2019 és 2024 között.  Mindkét lehetséges forgatókönyv esetén meghaladja a 23,2 millió négyzetméternek megfelelő átlagos éves kínálatot hosszú távon.

Modellünk figyelembe veszi az alábbi tényezőket:

- Az automatizálás gyorsabb ütemű terjedését és az ezzel járó termelékenységnövekedést az e-kereskedelemben, az ágazat nagy munkaerőigényéből és léptékéből következően. Ennek eredményeképpen az e-kereskedelem helyigényének intenzitási szorzója a hagyományos kiskereskedelemhez képest a 2019-es 3,3-szeresről a gyorsított ütemű automatizálással számoló verzió esetén 2,9-szeresre csökken.

- A jelenlegi trendek és a kevesebb bevezetést akadályozó korlát következtében a mobil és félig mobil technológiák gyorsabb térnyerése a teljesen helyhez kötött automatizálási megoldásokhoz (pl. az AS/RS) rendszerekhez képest.

- A többféle technológia alkalmazását lehetővé tevő korszerű logisztikai ingatlanok iránti meglévő igények. A Prologis Research becslése szerint az USA-ban jelenleg összesen körülbelül 464,5 millió négyzetméter korszerű logisztikai ingatlan található.

A logisztikai ingatlanok iránti kereslet még az automatizálás hatékony és gyors ütemű bevezetésével számolva is várhatóan meghaladja majd a kínálatot. Mivel a többféle automatizálási megoldást és technológiát alkalmazó ingatlanok esetén igen bonyolult ezen folyamatok bevezetésének nyomon követése, ezért elsősorban a termelékenységjavulással kapcsolatos várható eredményeket vettük számba.  Az alapesetre épülő forgatókönyvben a termelékenység javulása az e-kereskedelem léptékének és a mobil és félig mobil technológiák, illetve a moduláris, helyhez kötött technológiák bevezetésének az eredménye, amelyek kismértékű helymegtakarítást tesznek lehetővé. A gyorsított ütemű automatizálással számoló forgatókönyvben a teljesen helyhez kötött automatizálási megoldások gyorsabb térnyerését modelleztük, amelyek megoldást jelentenek a raktározási sűrűség problémájára. Összesítve elmondható, hogy az egységnyi logisztikai alapterületen generált árbevétel 10–20% százalékkal nőhet az e-kereskedelmi tevékenység, illetve 3–5 százalékkal a hagyományos kereskedelmi működés esetén (ld. 2. függelék), vagyis koncentrálódik az értékteremtés az ellátási láncokon belül. A feszített ütemű bevezetésen alapuló forgatókönyv esetén a szokásos kínálati szinten felül megközelítőleg 15,8 millió négyzetméter új kereslet várható. Az alapesetben a kereskedelmi ciklusokon, az e-kereskedelmen és a készletek növekedésén alapuló becslések átlaga alapján a kereslet 27 millió négyzetméterrel haladná meg a kínálatot. (A világjárvánnyal összefüggő keresleti tényezőket ebben az elemzésben figyelmen kívül hagytuk.)

Kihívást jelent az automatizálás előnyeinek kihasználása. A bevezetés operatív korlátain túl elmondható, hogy az automatizálást szolgáló technológiák iránti fokozott érdeklődés következtében hosszú várólisták alakultak ki és jelentős mértékben megnőtt az átfutási idők, különösen a legkorszerűbb berendezések esetében. A modellünkben azt feltételezzük, hogy a modern épületekben az ötéves időszak alatt a tevékenységek 100 százalékát automatizálják, ami maximális helymegtakarítást eredményez. A gyakorlatban előfordulhat, hogy a jól működő tevékenységeket mindaddig nem kell felülvizsgálni, amíg a körülmények vagy valamilyen változás ezt szükségessé nem teszi. A termelékenységet a széles körben automatizált munkafolyamatokon kívül egyéb tényezők – pl. a járművek be- és kirakodásának időzítése – is befolyásolják. Az automatizálással elért helymegtakarításnak köszönhetően további értéknövelő szolgáltatások bevezetésére és a készletkezelő egységek (SKU) növelésére is lehetőség nyílik. Emellett, a felszabadult területeket is szabadon hagyhatják, ami csökkenti a zsúfoltságot és biztonságosabb körülményeket teremt a munkavégzéshez. Az automatizált berendezések folyamatos üzemeltetéséhez olyan, képzett munkaerőre is szükség van, amely jelenleg csak korlátozottan áll rendelkezésre.

Az automatizálás növeli a logisztikai ingatlanok beruházási teljesítményét. Az automatizálás növeli az épületeken belüli beruházások értékét, ami miatt az ügyfelek hajlandóak akár hosszabb időre szóló bérleti szerződéseket kötni. A legnagyobb energiafelhasználók – amelyek többnyire élen járnak az automatizálás terén is – az átlagos logisztikai ügyfélénél kb. 50 százalékkal hosszabb idejű bérleti szerződéseket kötnek (ld. 3. függelék). Ezek a jelentős beruházások – különösen a helyhez kötött automatizálási megoldások esetében – valószínűsíthetően hosszabb bérleti periódusokat eredményeznek. Több ügyfél is beszámolt arról, hogy a logisztikai ingatlan kihasználtságának növelése érdekében komoly összeget költöttek automatizációra annak érdekében, hogy még a tevékenységük bővülése esetén se kelljen új helyszínre költözniük. A szemléltetés kedvéért: a normál költözéssel járó tőkeberuházás értéke jellemzően 25 USD/négyzetláb, ezzel szemben a magas szinten automatizált ingatlanok értéke meghaladhatja a 100 USD/négyzetlábat.Az automatizációs fejlesztéseket érintő befektetések felértékelik a jövő ellátási láncának is megfelelő logisztikai épületeket. A logisztikai ingatlanok iránti megnövekedett kereslet a következő öt évben komoly kihívást jelent majd azoknak az ügyfeleknek, akik bővíteni kívánják a kapacitásukat, különösen a végfelhasználókhoz közeli helyeken. A világjárvány következtében a jelenlegi strukturális trendek felgyorsultak és csökkent az új ingatlankínálat, ami növeli a kritikus helyhiány valószínűségét. Az automatizálással mindez áthidalható, hiszen nő a termelékenység, bővül a kapacitás és új helyszínek válnak elérhetővé a logisztikai ügyfelek számára.

Összegzés:
Az automatizációs fejlesztéseket érintő befektetések felértékelik a jövő ellátási láncának is megfelelő logisztikai épületeket. A logisztikai ingatlanok iránti megnövekedett kereslet a következő öt évben komoly kihívást jelent majd azoknak az ügyfeleknek, akik bővíteni kívánják a kapacitásukat, különösen a végfelhasználókhoz közeli helyeken. A világjárvány következtében a jelenlegi strukturális trendek felgyorsultak és csökkent az új ingatlankínálat, ami növeli a kritikus helyhiány valószínűségét. Az automatizálással mindez áthidalható, hiszen nő a termelékenység, bővül a kapacitás és új helyszínek válnak elérhetővé a logisztikai ügyfelek számára.


Prologis