A kutatás bemutatja, hogyan tolódik el az ellátási láncokkal kapcsolatos tevékenység a fogyasztói oldal irányába, valamint rávilágít a raktárépületek alapvető fontosságára ebben a folyamatban. További tanulság, hogy a sokszínűség – vagy változatosság – az európai logisztikai ingatlanpiac meghatározó jellemzője.

Milyen előnyökkel jár tehát ez a sokszínűség? Hogyan ismerhetjük fel az egyes piacokra jellemző sajátosságokat anélkül, hogy az összképet szem elől veszítenénk? A Prologis az alábbi piaci osztályozási rendszereket alkalmazza az egyes portfóliók megoszlásának jobb megértése érdekében Európában:

- Globális kapuk: biztosítják a legfontosabb gazdasági központokhoz való hozzáférést
- Az ellátási láncokhoz tartozó alapvető kapcsolódási pontok: jelentős vonzáskörzettel és jelentős népességközpontokhoz való hozzáféréssel rendelkező stratégiai logisztikai központok
- Fogyasztási központok: a helyi fogyasztásra fókuszáló piacok
- Regionális központok: alapvető piacok, amelyek a regionális keresletre koncentrálnak

Mindezen piacok kihasználják a pl. az e-kereskedelemből és az urbanizációból eredő strukturális hátszelet. Vegyük szemügyre közelebbről ezt a négyféle piactípust:

Globális kapuk

A globális kapuk biztosítják a legfontosabb gazdasági központokhoz való hozzáférést. Ezek a piacok – pl. Párizs, London és Frankfurt – Európa legrugalmasabban változó logisztikai ingatlanpiacai, ahol az átlagos GDP jelentősen meghaladja a piaci átlagot. A globális kapukat a kevés beépíthető terület és erős strukturális kereslet együttesen jellemzi.

A globális kapuknál sokszínű, változatos keresletet találunk. Vegyük például Nyugat-Londont, ahol a kereslet fő mozgatórugói a légitársaságok a Heathrow repülőtér közelsége miatt, az e-kereskedelmi elosztó központok London sűrűn lakott, jómódú negyedeinek közelsége miatt, valamint az adatközpont-szolgáltatók a térséget jellemző kiváló minőségű szélessávú szolgáltatásoknak köszönhetően.

Az ellátási láncokhoz tartozó alapvető kapcsolódási pontok

A logisztikai folyosók vagy más néven az ellátási láncokhoz tartozó alapvető kapcsolódási pontok az összeurópai ellátási lánc-hálózat szerves részét képezik. Ezeket a piacokat fejlett infrastruktúra jellemzi, amely jelentős vonzáskörzetekhez és óriási gazdasági lehetőségekhez biztosít hozzáférést. Ezeken a piacokon a magas szintű logisztikai tevékenység a kereslet fő mozgatórugója, más piacokhoz képest például jelentősebb a közúti árufuvarozás szerepe.

Dél-Hollandia tipikus példája az ellátási láncokhoz tartozó alapvető kapcsolódási pontoknak. Kiváló belépési lehetőséget kínál az Európai Unió területére, és magas színvonalú, multimodális logisztikai infrastruktúra, valamint magas hatékonyságú és jól képzett munkaerő jellemzi. Az egyik legfontosabb tényező, hogy a piac egy 500 kilométer sugarú körben 300 millió fogyasztóval áll összeköttetésben, ami miatt jelentős keresleti központnak minősül.

Fogyasztási központok

A fogyasztási központok olyan piacok, ahol a gazdasági növekedés fő hajtóereje a fogyasztás. Az angliai Midlands régió, Madrid és Varsó jó példák az ilyen központokra. Bár a fogyasztás mindenütt a GDP jelentős részét teszi ki, ezeken a piacokon általában még a szokásosnál is nagyobb a szerepe. E fogyasztókra fókuszáló piacokon a kereskedők erősebb jelenléte jellemző a helyi logisztikai piacon.

A nagyvárosi területekhez való közelségük miatt ezeken a piacokon sajátos kihívásokkal kell megküzdeni, például nehezebb megfelelő területet találni a logisztikai ingatlanok számára. A foghíjbeépített (infill) fejlesztések szerepe, hogy az építési telkek a piacra jellemző szűkössége mellett is ki lehessen elégíteni az ügyfelek azon igényét, hogy közelebb kerüljenek a fogyasztókhoz. A városok belterületén az ipari és lakossági fejlesztések, újjáépítések és változások egymást követő hullámai során gyakran előfordul, hogy egyes telkek vagy épületek használaton kívül maradnak vagy csekély kihasználtsággal működnek. Ezek lehetnek bezárt gyárak vagy használaton kívüli állami vagy önkormányzati épületek. Infill fejlesztéssel, azaz az ilyen ingatlanok újjáépítése, rehabilitációja révén, vagy az adott építési telken új építéssel ismételten használatba lehet vonni ezeket a területeket.

Regionális központok

Ezek a csomópontok az egyes régiók központi helyszínein találhatók, és így egyidejűleg több kisebb piacot is kiszolgálnak.Regionális központnak számít Budapest, Poznan és Németország középső része, amelyek figyelemreméltó növekedési lehetőségeket rejtenek. Ezeken a piacokon általában hosszabb a korrekciós időszak, mint a gazdasági élet központjának számító nagyvárosi területeken, ám a ciklus későbbi szakaszában intenzívebb növekedést mutatnak. Ezt támasztja alá az Oxford Economics által végzett, a GDP 2017-2027 közötti növekedését vizsgáló tanulmány: a regionális központok esetében 25 százalék, szemben a piaci átlagot jelentő, a 17 százalékot éppen csak meghaladó növekedési rátával.

A kockázatok megosztása

Ritkán fordul elő, hogy egy piac tökéletesen illik valamelyik fenti típusba. Dél-Hollandia például nem csak az ellátási lánc alapvető kapcsolódási pontja, de egyben fogyasztási központ is. A régióban működő számos logisztikai szolgáltató a helyi fogyasztókat szolgálja ki. A piacok kategóriákba történő besorolása strukturális jellemzőkön alapul, és az adott területeken megfigyelhető hosszabb távú trendeket tükrözi. A piacok osztályozása tehát iránymutatást adhat a kockázatok lehetséges megosztását illetően egy adott ingatlanbefektetési portfólión belül.

Vegyen részt az ezzel kapcsolatos vitán az EXPO REAL-on, Európa legnagyobb ingatlanpiaci és befektetési vásárán, ahol Sosef panelbeszélgetést vezet Sophie Van Oosterom (CBRE GI), Alexandra Krystalogianni (Allianz), Nick Preston (Tritax EuroBox), Tom Waite (JLL) és Ben Bannatyne (Prologis) közreműködésével, amelyen többek között arról is szó lesz, hogy mit jelent mindez a logisztikai ingatlanokkal foglalkozó szakemberek számára.

 

Prologis