A közép- és kelet-európai régió gyorsuló PRS (Private rent sector - magánbérleti szektor) piaca érdeklődést vált ki a befektetők részéről, de a tevékenység legnagyobb része jelenleg Csehország és Lengyelország felé irányul.

A közép- és kelet-európai régióban található lakóingatlanok volumene az elmúlt 5 évben korlátozott volt, és átlagosan alig haladta meg az évi 200 millió eurót. A Colliers által a Greenberg Traurig és a Kinstellar együttműködésével elindított „The Private Rental Sector: Has it found a home in CEE?” szerint a közép- és kelet-európai országokban a magán-, saját tulajdonban lévő lakások és a kiadó lakások közötti egyensúly a tulajdonjog felé tolódik el. A meglévő fejlesztői / befektetői tulajdonban lévő, több egységből álló PRS rendszereket tekintve Csehország áll az első helyen, majd Lengyelország és a többi ország következik.

A PRS piac mozgatórugói

Kevin Turpin a Colliers közép- és kelet-európai régió kutatási igazgatója véleménye szerint: „Számos országban növekvő mértékű, széttagolt bérleti piac figyelhető meg, mivel a magánszemélyek személyes befektetési céllal fektetnek be lakóingatlanokba. Ez nagyrészt annak köszönhető, hogy a magánszámlákon elhelyezett megtakarítások nem nyújtanak érdemi hozamot, és a jelzálogkölcsön-felvételi költségek a legtöbb piacon történelmi mélyponton vannak. Ezen lakóegységek közül sokat bérbe adnak, és mivel a négyzetméterárak évről évre folyamatosan emelkednek, az ingatlanok értéke eközben is növekszik. Az egyes piacokon tapasztalható kínálati hiány a bérbeadás hatásával együtt fokozza a lendületet, és látszólag lehetetlenné teszi a saját otthonról szőtt álom megvalósulását. Részben ezen okok miatt is nő a PRS szektor, valamint a befektetők érdeklődése”.

Túlzsúfoltság

2019-ben Romániában (45,8%), Lettországban (42,2%) és Bulgáriában (41,1%) volt a legmagasabb, Cipruson pedig a legalacsonyabb (2,2%) a túlzsúfoltság mértéke (egy főre jutó szobák és a háztartás átlagos mérete alapján). Az adatok arra utalnak, hogy Közép-Európában az Európai Uniós átlaghoz képest a háztartások többsége túlzsúfolt. A hosszú távú európai trend a túlzsúfoltság fokozatos csökkenését mutatja, ezért, ha feltételezzük, hogy ez a tendencia folytatódik, és a közép- és kelet-európai országok piacai továbbra is a konvergencia irányába mutatnak, akkor ez valamennyire igazolja a kínálati hiányt, és azt, hogy több lakásra van szükség. Mindebből azt várhatnánk, hogy a fejlesztők és befektetők stratégiájának megváltozásával megnő a bérelt ingatlanok aránya. Ez a folyamat már elkezdődött Lengyelországban és Csehországban.

Ingatlanállomány és az értékesítési folyamat

Közép- és Kelet-Európában az elmúlt 5 évben rohamosan emelkedtek az eladási árak, részben a kínálat hiánya, az adóterhek könnyítése és az alacsony adósságköltség miatt, részben pedig az emberek azon befektetési vágya miatt, hogy megtakarításaikat a banki hozamoknál jobban kamatoztassák. Mindezek mellett más tényezők is szerepet játszottak, mint például a megfelelő telkek hiánya és azok emelkedő árai, az elhúzódó és bizonytalan engedélyezési eljárások, valamint mind az építőipari munkaerő, mind pedig az építőipari anyagok hiánya és folyamatos költségemelkedése. Az Eurostat adatai szerint az EU-ban a 2010 és 2019 közötti időszakban az új lakások építési költségei 15%-kal nőttek. A közép- és kelet-európai országok közül a legnagyobb emelkedés Magyarországon (+47%) és Romániában (+46%) tapasztalható. Mindezen tényezők figyelembevételével a régióban számos fejlesztő nem érez késztetést arra, hogy eltérjen a „build-to-sell” (eladásra épített ingatlanok) modelltől. A meglévő fejlesztői / befektetői tulajdonban lévő, több egységből álló PRS rendszereket tekintve Csehország meglehetősen elöl jár kb. 57 000 lakóegységgel, majd Lengyelország következik kb. 4500 lakóegységgel.

Victor Constantinescu, a Kinstellar bukaresti ügyvezető partnere szerint: „Valójában a PRS mint eszközosztály viszonylag új jelenség Közép- és Kelet-Európában, és keletebbre haladva minden bizonnyal kevesebbet találunk belőle. Ez részben a hagyományokhoz kapcsolódik: a közép- és kelet-európai régióban mindig is rendkívül magas volt a lakóingatlan-tulajdonlás mértéke, amely egy olyan mentalitást tükrözött, mely szerint az embernek szüksége van arra, hogy birtokolja az otthonát. Ma már ez nem feltétlenül van így. Mivel a demográfia változik, továbbá az árak folyamatosan emelkednek a zsúfolt területeken, ahol a lehetőségek egyre ritkábbak, és sok ember kiszorul a lakásvásárlás piacáról, arra számítunk, hogy ez az eszközosztály érvényesülni fog Közép- és Kelet-Európában”.

Azt is látjuk, hogy az elkövetkező néhány évben jelentős számú PRS / BTR projekt megvalósítását fogják bejelenteni. A több egységre kiterjedő PRS-tevékenység nyomon követése során egyértelmű, hogy a közép- és kelet-európai piacok viszonylag korai fejlődési szakaszban vannak és különböző sebességgel is fejlődnek. Lengyelországban és Csehországban kétségtelenül egy gyorsabban növekvő tendenciát figyelhetünk meg.

Bérleti feltételek

A piacok többségénél általános vonás, hogy a bérleti szerződéseket hosszú vagy rövid távra határozzák meg. A rövid lejáratúak jellemzően kevesebb mint 3 hónaposak, de akár 6 hónaposak is lehetnek. A hosszú lejárat általában 1 évet vagy annál hosszabb időszakot jelent, ami nyilvánvalóan lényegesen kevesebb, mint a többi kereskedelmi szektorokban alkalmazott szokásos 5+ éves bérleti szerződés. A PRS szektorban az 1 éves bérleti szerződések a legelterjedtebbek, és a lejáratkor a bérlők vagy a bérlet megszűnéséről szóló értesítést küldenek a bérbeadónak és kiköltöznek az ingatlanból, vagy további egy évvel meghosszabbítják a szerződést.

Agata Jurek-Zbrojska, a Greenberg Traurig (Lengyelország) ingatlanszakértője hozzáteszi: „A jelen beszámolóban érintett közép- és kelet-európai országokban nem voltak olyan szabályok, amelyek korlátozták volna a magánvállalkozások közötti bérleti szerződéseket, és a jelentés készítésekor nem is ismertek ezek bevezetésére vonatkozó tervek. Így a bérbeadóknak minden év vagy bérleti időszak végén joguk van felülvizsgálni a bérleti díjat, mivel a szokásos 1 éves bérleti szerződésben nincs indexálás. A pillanatnyi piaci körülményektől függően ez természetesen néha a bérleti díjak jelentős megugrásához vezethet”.

Befektetési piac – lakóingatlan volumen

A közép- és kelet-európai régióban található lakóingatlanok volumene az elmúlt 5 évben meglehetősen korlátozott volt, és átlagosan alig haladta meg az évi 200 millió eurót (az EMEA-ban 2019-ben és 2020-ban jellemző több mint 60 milliárd eurós tranzakciós volumenekkel szemben).

Dorota Wysokińska - Kuzdra, a Colliers közép- és kelet-európai régió vállalati pénzügyi vezetője szerint: „Ennek megint köze van a piacon elérhető termékek hiányához, szemben a befektetői étvágy hiányával. Néhány olyan esetben, amelyet láttunk, és amellyel kapcsolatban tanácsot adtunk a közép- és kelet-európai országokban, az értékesítés és a volumen biztosítása érdekében a befektetők lakóingatlan-fejlesztő cégek felvásárlásával vagy közös vállalat létrehozásával lépnek a piacra. Ez remek win-win forgatókönyv lehet egyesek számára, mivel a finanszírozási terhek megosztásával ez felgyorsíthatja mind az eladás, mind a bérbeadás folyamatát”.

Hozamok

Jelen pillanatban úgy látjuk, hogy a hozamok helytől függően Csehországban 3,5-4,0%, Lengyelországban pedig 5,0-5,5% között mozognak.

(Colliers)